Erbteil verkaufen: Wer das Vorkaufsrecht wirklich hat

Wer seinen Erbteil an einen Außenstehenden verkauft, muss mit dem Vorkaufsrecht der Miterben rechnen. Es steht aber nur den echten Miterben zu, nicht jedem, der inzwischen in der Erbengemeinschaft sitzt. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt, und für Verkäufer ist das eine gute Nachricht.

Ein typischer Fall: Drei Geschwister erben gemeinsam ein Mehrfamilienhaus. Einer von ihnen hat seinen Anteil schon vor Jahren an einen Bekannten der Familie verkauft. Die Schwester möchte nun ebenfalls aussteigen und hat einen Käufer gefunden. Sofort meldet sich der Bekannte und erklärt, er werde in den Vertrag eintreten. Der Bruder schweigt. Wer darf hier was?

Die Unsicherheit ist verständlich. Ein Vorkaufsrecht klingt nach Vetorecht, nach Blockade und nach monatelangem Stillstand. Tatsächlich ist es enger gefasst, als viele Miterben glauben.

Was § 2034 BGB den Miterben gibt

Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, sind die übrigen Miterben nach § 2034 Abs. 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Sie können also in den Vertrag eintreten, und zwar zu genau den Bedingungen, die Sie mit Ihrem Käufer vereinbart haben. Die Frist dafür beträgt nach § 2034 Abs. 2 BGB zwei Monate. Sie beginnt, sobald die Miterben vom Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet sind.

Das Recht steht den Miterben gemeinsam zu. Will einer von ihnen nicht mitziehen, können die anderen es allein ausüben. Die Erklärung richtet sich an den Verkäufer, solange der Anteil noch nicht übertragen ist. Wurde er schon übertragen, richtet sie sich nach § 2035 BGB an den Käufer.

Die Ausübungserklärung selbst bedarf nicht der notariellen Form des Kaufvertrags (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Miterbe kann also ohne Notartermin erklären, dass er eintritt. Umso wichtiger ist es, Zugang und Datum solcher Erklärungen sorgfältig festzuhalten.

Wichtig ist, was das Vorkaufsrecht nicht auslöst. Ein Verkauf an einen Miterben gehört nicht dazu, denn er ist kein Dritter. Auch eine Schenkung ist kein Verkauf und eröffnet kein Vorkaufsrecht.

Was der BGH zu Erwerbern ohne Vorkaufsrecht entschieden hat

Mit Urteil vom 19. Januar 2011 (Az. IV ZR 169/10) hatte der Bundesgerichtshof über einen verschachtelten Fall zu entscheiden. Der Kläger hatte seine Anteile nicht als ursprünglicher Erbe erhalten, sondern zu Lebzeiten von Familienangehörigen übertragen bekommen. Eine dieser Angehörigen beerbte er später sogar. Als ein Außenstehender die übrigen Anteile kaufte, verlangte der Kläger Auskunft über die Kaufverträge, um sein vermeintliches Vorkaufsrecht auszuüben.

Der BGH wies die Klage ab. Das Vorkaufsrecht der Miterben geht nicht auf den Erwerber eines Erbteils über. Es lebt auch dann nicht wieder auf, wenn der Erwerber später den Miterben beerbt, von dem er den Anteil hatte. Das Gericht knüpfte dabei an seine frühere Rechtsprechung an, nach der das Vorkaufsrecht nur den Miterben selbst zusteht.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Zurück zu den drei Geschwistern. Der Bekannte der Familie, der den Anteil des Bruders gekauft hat, ist Erwerber, nicht Miterbe. Er kann den Verkauf der Schwester nicht an sich ziehen. Vorkaufsberechtigt ist nur der Geschwisterteil, der seinen Anteil noch hält. Wer in der Erbengemeinschaft sitzt, sagt also noch nichts darüber, wer beim Verkauf eintreten darf.

Für Ihre Planung heißt das:

1. Klären Sie, wer von den Beteiligten ursprünglicher Miterbe ist und wer seinen Anteil durch Kauf oder Übertragung erworben hat.
2. Rechnen Sie nur bei den echten Miterben mit einer Ausübung und planen Sie die zweimonatige Frist ein.
3. Achten Sie darauf, dass die Mitteilung an die Miterben vollständig und nachweisbar ist, damit die Frist überhaupt läuft.
4. Lassen Sie im Vertrag regeln, was im Fall der Ausübung gilt, etwa bei Fälligkeit und Rückabwicklung.

Verliert der Verkäufer durch das Vorkaufsrecht etwas?

Wirtschaftlich in aller Regel nicht. Übt ein Miterbe sein Recht aus, tritt er zu denselben Bedingungen ein, die Sie mit Ihrem Käufer vereinbart haben. Sie erhalten also den gleichen Betrag, nur von einer anderen Person. Ihr Ziel, aus der Erbengemeinschaft auszusteigen und Geld zu erhalten, bleibt erreichbar.

Was das Vorkaufsrecht verlangt, ist Zeit. Bis die Frist abgelaufen ist, steht nicht fest, wer zahlt. Diese Phase lässt sich nicht abkürzen, wohl aber gut gestalten. Ein klarer Vertrag, eine saubere Mitteilung an die Miterben und ein Käufer, der mit diesem Schwebezustand umgehen kann, nehmen ihr den Schrecken.

Manche Miterben nutzen die Ankündigung des Vorkaufs auch taktisch. Sie erklären, eintreten zu wollen, haben aber weder den Willen noch die Mittel, den vereinbarten Betrag aufzubringen. Wer das Recht ausübt, schuldet allerdings die vereinbarte Gegenleistung. Eine leere Drohung verliert damit schnell an Gewicht.

Die Form bleibt streng

Das Vorkaufsrecht ändert nichts an den Formvorschriften. Kaufvertrag und Übertragung des Erbteils müssen notariell beurkundet sein. Welche Angaben in die Urkunde gehören, damit sie später auch beim Grundbuchamt trägt, haben wir in unserem Beitrag zum Erbteilsverkauf beim Notar zusammengestellt.

Verkauf an die Deutsche RechteKäufer GmbH

Wir kaufen Erbteile auch dann an, wenn Miterben mit dem Vorkaufsrecht drohen oder die Gemeinschaft durch frühere Verkäufe unübersichtlich geworden ist. Gemeinsam mit Ihnen klären wir, wer tatsächlich vorkaufsberechtigt ist, und gestalten den Vertrag so, dass Sie in jedem Fall zu Ihrem Geld kommen. Die Prüfung ist kostenfrei und ohne Kostenrisiko für Sie.

Natürlich bleibt es Ihre Entscheidung. Sie können Ihren Anteil behalten und die Auseinandersetzung abwarten. Sie können ihn auch einem Miterben anbieten. Wer aber Tempo will und keine Lust auf weitere Jahre mit Abstimmungen, Schweigen und Streit hat, für den ist der Verkauf an einen Käufer, der das Risiko übernimmt, oft der direkteste Weg hinaus.

Ermitteln Sie jetzt, was Ihr Erbteil trotz Vorkaufsrecht bringt.

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