Übererlös aus der Zwangsversteigerung pfänden? Wann Gläubiger den ganzen Betrag bekommen

Wird ein Haus versteigert, das zwei Miteigentümern gehört, steht der Übererlös, der nach Tilgung des gesicherten Darlehens bei der Bank übrig bleibt, im Zweifel beiden als Gesamtgläubigern zu. Ein Gläubiger eines der beiden kann diesen Anspruch deshalb in voller Höhe pfänden, und das Geld bleibt bei ihm.

So hat es das Oberlandesgericht Köln am 5. Februar 2026 entschieden (7 U 48/25). Ein Ehepaar besaß ein Grundstück je zur Hälfte, belastet mit einer Grundschuld über 200.000 Euro. Das Finanzamt pfändete wegen Steuerschulden des Ehemannes dessen Ansprüche gegen die Bank, darunter den Anspruch auf Auskehr eines Mehrerlöses. Die Bank betrieb die Zwangsversteigerung, der Zuschlag erging für 240.000 Euro. Rund 37.000 Euro, die über das offene Darlehen hinausgingen, überwies die Bank an das Finanzamt.

Der Insolvenzverwalter des Ehemannes verlangte das Geld zurück, weil die Hälfte davon der Ehefrau zugestanden habe. Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Für Gläubiger, die einen Titel gegen einen Miteigentümer haben, räumt die Entscheidung mit mehreren verbreiteten Annahmen auf. Wir gehen sie der Reihe nach durch und zeigen, wann der Verkauf Ihrer Forderung schneller zu Geld führt als der Weg durch Pfändung und Prozess.

Gehört der Übererlös nicht ohnehin dem Eigentümer?

Nein, der Anspruch auf den Übererlös richtet sich gegen die Bank und folgt aus der Sicherungsabrede, nicht aus dem Eigentum. Eine Grundschuld, die ein Darlehen absichert, ist eine Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB). Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nach der Sicherungsabrede nur behalten, was sie zur Tilgung der gesicherten Forderung braucht. Was darüber hinausgeht, hat sie dem Sicherungsgeber herauszugeben.

Das Oberlandesgericht hat diesen Anspruch notfalls im Wege der ergänzenden Auslegung aus der Sicherungsabrede abgeleitet. Die frühere Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück spielte dafür keine Rolle mehr, weil das Verteilungsverfahren abgeschlossen und der Erlös an die Bank ausgezahlt war. Für Sie als Gläubiger heißt das: Pfändbar ist eine gewöhnliche Geldforderung gegen die Bank als Drittschuldnerin (§§ 829, 857 ZPO).

Bekomme ich als Gläubiger nur eines Miteigentümers höchstens die Hälfte?

Nicht unbedingt, und das ist der wichtigste Punkt der Entscheidung. Haben beide Miteigentümer das Darlehen aufgenommen, sind sie für den Übererlös im Zweifel Gesamtgläubiger. Jeder von ihnen kann dann die ganze Leistung verlangen (§ 428 BGB). Wer den Anspruch eines Miteigentümers pfändet, erfasst ihn deshalb in voller Höhe.

Ein Rechenbeispiel zeigt die Tragweite: Bleiben nach Tilgung des Darlehens 40.000 Euro übrig und schuldet Ihnen ein Miteigentümer 30.000 Euro, kann die Pfändung Ihre gesamte Forderung decken. Dass Ihrem Schuldner im Verhältnis zu seiner Ehefrau nur die Hälfte, also 20.000 Euro, zustünde, ändert daran nach der Kölner Entscheidung nichts.

Anders kann es liegen, wenn der Miteigentümer, gegen den Sie einen Titel haben, das Darlehen nicht mitunterschrieben hat. Dann ist er im Zweifel nur Drittsicherungsgeber, und der Anspruch auf den Übererlös steht dem persönlichen Schuldner zu. Prüfen Sie deshalb vor jedem Schritt, wer im Darlehensvertrag steht. Die Sicherungsabrede kann außerdem eine eigene Regelung enthalten, die der Zweifelsregel vorgeht.

Holt sich der andere Miteigentümer das Geld später vom Gläubiger zurück?

Nein, gegen den pfändenden Gläubiger hat er in dieser Lage keinen Rückzahlungsanspruch. Das Pfandrecht erfasste die gesamte Forderung, die Zahlung der Bank hatte also einen Rechtsgrund. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung scheiterte daran.

Wie die Miteigentümer den Betrag untereinander aufteilen, ist eine Frage ihres Innenverhältnisses. Gesamtgläubiger sind untereinander zu gleichen Anteilen berechtigt, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 430 BGB). Diesen Ausgleich tragen die Eheleute unter sich aus; er berührt den Gläubiger nicht, der sein Geld bereits erhalten hat.

Kann ich erst pfänden, wenn das Geld bei der Bank liegt?

Nein, Sie können den Anspruch auf den Mehrerlös schon pfänden, bevor das Haus versteigert ist. Im Kölner Fall hatte das Finanzamt den Anspruch auf den Mehrerlös gepfändet, bevor der Erlös verteilt war. Ein privater Gläubiger pfändet über einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts; die Pfändung wird mit der Zustellung an die Bank wirksam (§ 829 Abs. 3 ZPO), und wer früher pfändet, geht späteren Gläubigern vor (§ 804 Abs. 3 ZPO).

Verlangen Sie mit der Zustellung die Erklärung der Bank, ob sie die Forderung anerkennt und ob andere Gläubiger schon gepfändet haben. Die Bank hat sich dazu binnen zwei Wochen zu äußern (§ 840 Abs. 1 ZPO). So sehen Sie früh, ob auf Ihren Rang überhaupt etwas entfällt, und vermeiden Überraschungen im Verteilungstermin, die wir im Beitrag zum Teilungsplan beschrieben haben.

Ist die Pfändung immer der schnellste Weg zum Geld?

Nein, denn zwischen Pfändung und Zahlung liegen oft Versteigerung, Verteilung und nicht selten ein Prozess. Im Kölner Fall stritten Insolvenzverwalter und Finanzamt durch zwei Instanzen um einen Betrag, der längst überwiesen war. Wird der Schuldner insolvent, kommen Anfechtungsfragen hinzu, und der Zeitplan verlängert sich weiter.

Wer nicht warten will, kann seine titulierte Forderung samt Pfändung verkaufen. Wir prüfen dabei, welcher Rang Ihrer Pfändung zukommt, wer im Darlehensvertrag steht und welcher Erlös aus der Versteigerung realistisch zu erwarten ist. Ein Verkauf beendet Ihr Risiko, ein Prozess hält es offen; beide Wege sind legitim. Wie der Verkauf eines Titels abläuft, lesen Sie im Beitrag Titulierte Forderung verkaufen.

Was sollten Sie jetzt vorbereiten?

Legen Sie den Titel mit Vollstreckungsklausel bereit, einen aktuellen Grundbuchauszug, den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss mit der Erklärung der Bank, falls vorhanden, und alle Schreiben des Versteigerungsgerichts. Halten Sie außerdem fest, ob gegen Ihren Schuldner ein Insolvenzverfahren beantragt oder eröffnet ist, denn das verändert die Prüfung grundlegend. Am schnellsten erreichen uns diese Unterlagen über die Online-Fallprüfung.

Welche Rechte wir außerdem ankaufen, zeigen unsere Ankaufsbereiche. Weitere Beiträge rund um Grundschuld und Zwangsversteigerung finden Sie unter Aktuelles.

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