Grundschuld geerbt: Wie Erben aus dem Darlehen des Verstorbenen Geld machen
Haben Sie ein privates Darlehen mit Grundschuld geerbt, können Sie Forderung und Grundschuld verkaufen, statt Jahre auf Raten zu warten. Voraussetzung ist, dass Sie Ihre Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen; dafür genügt ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO).
Solche Nachlässe sind häufiger, als man denkt. Der Vater hat dem Nachbarn, dem Geschäftspartner oder einem Kind aus erster Ehe Geld geliehen und sich eine Grundschuld eintragen lassen. Nach dem Tod finden die Erben einen Grundschuldbrief im Schreibtisch, einen handschriftlichen Darlehensvertrag und einen Schuldner, der seit Monaten nicht zahlt. Die folgende Chronologie zeigt, wie aus diesem Fund Geld wird.
Schritt 1: Klären, was Sie geerbt haben
Sie erben in der Regel zweierlei: die Darlehensforderung und die Grundschuld, die sie sichert. Die Grundschuld ist vom Gesetz als selbständiges Recht ausgestaltet; für sie gelten die Vorschriften über die Hypothek entsprechend (§ 1192 Abs. 1 BGB). Halten Sie fest, ob ein Grundschuldbrief existiert oder ob es sich um eine Buchgrundschuld handelt. Der Grundbuchauszug verrät es.
Schritt 2: Die Erbfolge nachweisbar machen
Das Grundbuchamt akzeptiert als Nachweis der Erbfolge nur einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einem notariell beurkundeten Testament, genügen dieses und die Niederschrift über seine Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Bei mehreren Erben gehört die Grundschuld der Erbengemeinschaft; verkauft wird dann gemeinsam oder jeder verkauft seinen Erbteil.
Schritt 3: Den Schuldner und die Sicherungsabrede prüfen
Die meisten privaten Grundschulden sichern ein Darlehen. Das Gesetz nennt sie Sicherungsgrundschuld. Der Eigentümer kann Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch jedem späteren Erwerber entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB). Für den Verkauf bedeutet das: Je klarer der Darlehensvertrag, die Zahlungen und der offene Betrag belegt sind, desto belastbarer das Angebot.
Sammeln Sie Darlehensvertrag, Kontoauszüge mit Zahlungseingängen, Schriftwechsel und gegebenenfalls Kündigungsschreiben. Fehlen Unterlagen, ist das kein Ausschlussgrund; es verändert die Prüfung, nicht das Ob.
Schritt 4: Entscheiden zwischen Warten, Vollstrecken und Verkaufen
Zahlt der Schuldner weiter, können Sie die Raten abwarten. Zahlt er nicht, bleibt die Kündigung und danach die Vollstreckung aus der Grundschuld bis hin zur Zwangsversteigerung, mit allen Fristen, Gutachten und Terminen. Wie lange solche Verfahren dauern, beschreiben wir im Beitrag Grundschuld verkaufen statt Zwangsversteigerung.
Der Verkauf ist der dritte Weg. Er eignet sich besonders für Erben, die den Schuldner persönlich kennen und kein Verfahren gegen ihn führen wollen, oder die den Nachlass zügig abschließen möchten.
Schritt 5: Die Übertragung
Bei einer Briefgrundschuld wird die Abtretung schriftlich erklärt und der Brief übergeben; die öffentliche Beglaubigung der Erklärung kann der Erwerber verlangen (§ 1154 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB). Bei einer Buchgrundschuld ist die Eintragung im Grundbuch nötig (§ 1154 Abs. 3 BGB). Die Darlehensforderung wird mitabgetreten. Den Notar und die Unterlagen koordinieren wir.
Schritt 6: Der Kaufpreis fließt
Nach Prüfung und Vertrag zahlen wir den vereinbarten Kaufpreis an die Erben. Ab diesem Zeitpunkt sind Kontakt zum Schuldner, Mahnungen und gegebenenfalls Vollstreckung unsere Aufgabe. Für Sie ist der Nachlassposten erledigt.
Was Erben häufig übersehen
Ein verlorener Grundschuldbrief macht das Recht nicht wertlos; er kann im Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Eine bereits zurückgezahlte Schuld bedeutet nicht automatisch, dass die Grundschuld gelöscht ist. Und ein Schuldner aus der Familie ist kein Grund, auf Ihr Erbe zu verzichten; der Verkauf nimmt den persönlichen Konflikt aus dem Spiel.
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