Grundschuld verkaufen statt Zwangsversteigerung: So wird aus dem Grundpfandrecht Geld

Eine Grundschuld lässt sich verkaufen, statt jahrelang auf eine Zwangsversteigerung zu warten. Entscheidend ist, ob es sich um eine Brief- oder Buchgrundschuld handelt und was im Sicherungsvertrag steht.

Viele Inhaber einer Grundschuld stehen vor derselben Wahl: Sie können das Grundstück versteigern lassen und abwarten, was am Ende beim Versteigerungstermin herauskommt. Oder sie verkaufen das Recht und erhalten ihr Geld jetzt. Wir zeigen Ihnen, wie Sie entscheiden, welcher Weg zu Ihrer Lage passt, und was Sie für einen Verkauf vorbereiten.

Wem gehört eigentlich die Grundschuld, die Sie verkaufen wollen

Eine Grundschuld belastet ein Grundstück so, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. So beschreibt es § 1191 Abs. 1 BGB. Inhaber sind nicht nur Banken. Häufig sind es Privatleute, die einem Bekannten oder einem Unternehmen Geld geliehen und sich eine Grundschuld haben eintragen lassen. Ebenso oft sind es Erben, die nach dem Tod eines Gläubigers plötzlich ein Grundpfandrecht auf einem fremden Haus halten, ohne den Schuldner zu kennen.

Für den Verkauf zählt zuerst, wer im Grundbuch als Gläubiger eingetragen ist und ob ein Grundschuldbrief existiert. Prüfen Sie deshalb als Erstes den Grundbuchauszug, Abteilung III, und suchen Sie den Brief, falls einer erteilt wurde.

Wenn der Schuldner noch zahlt, dann ist ein Verkauf meist nicht nötig

Läuft die gesicherte Forderung ordnungsgemäß, gibt es selten einen Grund zur Eile. Die Grundschuld bleibt Sicherheit im Hintergrund. Ein Verkauf kann trotzdem sinnvoll sein, wenn Sie selbst Liquidität brauchen, etwa für eine Erbauseinandersetzung, oder wenn Sie die Verwaltung des Rechts nicht weiterführen wollen.

Wenn der Schuldner nicht mehr zahlt, dann stehen zwei Wege offen

Bleiben die Zahlungen aus, können Sie die Zwangsversteigerung betreiben. Dieser Weg ist rechtlich vorgesehen und kann zum Ziel führen. Er braucht allerdings einen vollstreckbaren Titel, Geduld und die Bereitschaft, ein Verfahren über viele Monate zu begleiten. Wie viel am Ende auf Ihre Grundschuld entfällt, hängt vom Rang, vom Gebot und von den vorrangigen Rechten ab.

Der zweite Weg ist der Verkauf der Grundschuld an einen Käufer, der das Verfahren auf eigene Rechnung und eigenes Risiko weiterführt. Sie erhalten einen festen Betrag, sobald die Abtretung vollzogen ist. Das Risiko der Versteigerung trägt dann der Erwerber. Beide Wege sind legitim. Welcher besser passt, hängt davon ab, wie schnell Sie das Geld brauchen und wie viel Zeit und Nerven Sie in ein Verfahren stecken wollen.

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Wenn ein Grundschuldbrief existiert, dann ist die Übertragung einfacher

Für die Grundschuld gelten nach § 1192 Abs. 1 BGB die Vorschriften über die Hypothek entsprechend. Nach § 1154 Abs. 1 BGB genügt für die Abtretung eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Briefs. Der neue Gläubiger kann verlangen, dass die Erklärung öffentlich beglaubigt wird.

Ist kein Brief erteilt worden, sprechen Juristen von einer Buchgrundschuld. Dann wird die Abtretung erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam. Das dauert etwas länger, ist aber ebenso sicher. Fehlt ein Brief, der einmal erteilt wurde, klären Sie das früh. Ein verlorener Brief lässt sich zwar ersetzen, verzögert den Verkauf aber spürbar.

Wenn die Grundschuld eine Forderung sichert, dann prüft der Käufer den Sicherungsvertrag

Die meisten Grundschulden sind Sicherungsgrundschulden: Sie sichern ein Darlehen oder eine andere Forderung ab. Für sie gilt § 1192 Abs. 1a BGB. Einreden, die dem Eigentümer aus dem Sicherungsvertrag gegen den bisherigen Gläubiger zustehen, kann er auch jedem Erwerber entgegenhalten. Ein Käufer übernimmt also nicht nur das Recht im Grundbuch, sondern auch die Geschichte dahinter.

Deshalb fragt jeder seriöse Käufer nach dem Sicherungsvertrag, dem Darlehensvertrag, den Zahlungen des Schuldners und der bisherigen Korrespondenz. Je vollständiger Sie diese Unterlagen vorlegen, desto schneller lässt sich das Recht bewerten. Lücken führen nicht automatisch zum Abbruch. Sie verlängern aber die Prüfung.

Wenn die Forderung bereits zurückgezahlt ist, dann geht es um Löschung

Hat der Eigentümer die gesicherte Schuld vollständig getilgt, gibt es meist nichts mehr zu verkaufen. Dann verlangt der Eigentümer die Löschung oder Rückgewähr der Grundschuld, und Sie stellen die nötigen Erklärungen aus. Schwieriger wird es, wenn unklar ist, ob die Forderung vollständig erledigt ist, oder wenn ein Teil offen blieb. Genau diese Fälle sollten Sie prüfen lassen, bevor Sie eine Löschungsbewilligung unterschreiben.

Was Sie für den Verkauf jetzt zusammenstellen

Legen Sie den aktuellen Grundbuchauszug bereit, den Grundschuldbrief, falls vorhanden, die Bestellungsurkunde des Notars, den Darlehens- oder Sicherungsvertrag und eine Aufstellung der eingegangenen Zahlungen. Halten Sie außerdem fest, ob bereits gekündigt, gemahnt oder ein Titel erwirkt wurde. Sind Sie Erbe des Gläubigers, gehört der Erbnachweis dazu.

Mit diesen Unterlagen prüfen wir, ob und zu welchen Bedingungen wir die Grundschuld übernehmen. Einen Überblick über alle Rechte, die wir ankaufen, finden Sie bei unseren Leistungen. Weitere Beiträge zu Erbteil, Pflichtteil und Vermächtnis stehen unter Aktuelles.

Die häufigsten Irrtümer beim Verkauf einer Grundschuld

Viele Inhaber glauben, eine Grundschuld lasse sich nur mit Zustimmung des Eigentümers übertragen. Das ist nicht der Fall; die Abtretung ist Sache zwischen bisherigem und neuem Gläubiger. Andere meinen, mit dem Verkauf gingen alle Einwände des Eigentümers unter. Bei der Sicherungsgrundschuld trifft das wegen § 1192 Abs. 1a BGB gerade nicht zu. Und manche warten mit dem Verkauf, bis die Versteigerung angeordnet ist. Auch dann ist ein Verkauf noch möglich, der Spielraum wird aber kleiner.

Ob Verkauf oder Versteigerung: Treffen Sie die Entscheidung mit vollständigen Unterlagen und einem klaren Bild von Zeit und Risiko.

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