Mieten steigen, Preise stagnieren: Erbimmobilie vermieten?

Erbimmobilie vermieten oder verkaufen? Die aktuellen Marktdaten scheinen eine klare Antwort nahezulegen: Angebotsmieten steigen deutlich, Kaufpreise kaum. Für eine Erbengemeinschaft ist Vermieten aber ein Dauerprojekt mit gemeinsamer Verwaltung, Streitpotenzial und Mieteinnahmen, die oft erst bei der Teilung fließen. Wer nicht Vermieter auf Jahre werden will, kann seinen Erbteil verkaufen.

Sobald ein geerbtes Haus oder eine Wohnung leer steht, beginnt in vielen Familien dieselbe Diskussion. Einer rechnet vor, was eine Vermietung einbringen könnte. Ein anderer will verkaufen und das Kapital anders nutzen. Ein dritter möchte erst einmal gar nichts entscheiden. Neue Zahlen aus der Wohnungsmarktforschung geben dieser Debatte im Sommer 2026 frischen Stoff.

Was der IW-Wohnindex für das zweite Quartal zeigt

Das Institut der deutschen Wirtschaft hat am 20. Juli 2026 seinen Wohnindex für das zweite Quartal vorgelegt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen lagen danach 0,8 Prozent über dem Vorjahresquartal, die für Ein- und Zweifamilienhäuser ebenfalls 0,8 Prozent. Deutlich stärker zogen die Angebotsmieten an: Sie stiegen binnen eines Jahres um 4,0 Prozent und allein gegenüber dem Vorquartal um 1,3 Prozent.

Segment	zum Vorjahresquartal	zum Vorquartal
Eigentumswohnungen, Kauf	plus 0,8 Prozent	plus 0,2 Prozent
Ein- und Zweifamilienhäuser, Kauf	plus 0,8 Prozent	plus 1,0 Prozent
Angebotsmieten	plus 4,0 Prozent	plus 1,3 Prozent

Die Autoren verweisen auf anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen. Das Zinsniveau begrenzt die Spielräume vieler Haushalte, die Kaufnachfrage ist gedämpft, Vermarktungszeiten werden länger. Wer nicht kaufen kann, mietet. Das stützt die Mieten.

Warum Vermieten auf dem Papier attraktiv wirkt

Für eine Erbengemeinschaft klingt das verlockend. Die Immobilie bleibt in der Familie, sie wirft laufende Erträge ab und kann später verkauft werden, wenn die Preise wieder anziehen. Steigende Mieten verbessern die Rendite, ohne dass jemand Kapital nachschießen muss. So weit die Theorie.

In der Praxis kommt es auf die Struktur der Eigentümer an. Ein einzelner Eigentümer trifft seine Entscheidungen allein. Eine Erbengemeinschaft muss sie gemeinsam treffen und gemeinsam verantworten.

Was Vermieten für eine Erbengemeinschaft konkret bedeutet

1. Gemeinsame Verwaltung: Nach § 2038 Abs. 1 BGB verwalten die Miterben den Nachlass gemeinschaftlich. Mietvertrag, Mieterhöhung, Reparaturen und Kündigungen sind Verwaltungsentscheidungen. Für vieles genügt eine Mehrheit nach Erbquoten, für manches braucht es alle.
2. Erträge bleiben im Nachlass: Nach § 2038 Abs. 2 BGB werden die Früchte des Nachlasses, also auch Mieteinnahmen, grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt. Wer auf laufende Einnahmen hofft, wartet unter Umständen lange.
3. Dauerbindung: Ein unbefristeter Mietvertrag bindet die Gemeinschaft. Eine vermietete Immobilie lässt sich verkaufen, der Kreis der Käufer ist aber kleiner als bei einem leeren Objekt.
4. Regulierung: Mit der Mietrechtsreform, die der Bundestag am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten hat, sollen Indexmieten in angespannten Märkten gedeckelt und befristete Vermietungen begrenzt werden.

Welche Änderungen die Reform im Einzelnen vorsieht, haben wir im Beitrag Mietrechtsreform und geerbte Mietwohnung zusammengefasst.

Was die Mietstatistik nicht verrät

Angebotsmieten beschreiben, was bei neuen Verträgen verlangt wird. Über bestehende Mietverhältnisse sagen sie wenig. Ist die geerbte Wohnung seit Jahren an denselben Mieter vermietet, gelten für Erhöhungen enge gesetzliche Grenzen. Der Marktanstieg kommt dann nur langsam oder gar nicht beim Vermieter an.

Hinzu kommt der Aufwand, den keine Statistik abbildet. Eine vermietete Immobilie braucht Rücklagen für Reparaturen, jemanden, der Abrechnungen erstellt, und Ansprechpartner für Mieter und Handwerker. Zwischen zwei Mietverhältnissen kann die Wohnung leer stehen. In einer Erbengemeinschaft muss für jede dieser Aufgaben geklärt werden, wer sie übernimmt und wer dafür einsteht. Genau an dieser Stelle zerbrechen viele gut gemeinte Vermietungspläne.

Ein typischer Fall

Drei Cousins erben gemeinsam die Wohnung ihrer Tante in einer mittelgroßen Universitätsstadt. Zwei von ihnen möchten vermieten, weil die Mieten dort spürbar steigen. Der dritte lebt weit entfernt, will sich nicht um Mieter, Nebenkostenabrechnungen und Handwerker kümmern und braucht sein Geld für den eigenen Hauskauf. Die Mehrheit kann eine Vermietung als Verwaltungsmaßnahme beschließen. Der dritte Cousin bleibt Vermieter wider Willen.

Für ihn stellt sich eine einfache Frage: Will er über Jahre Teil einer Vermietergemeinschaft sein, deren Einnahmen er womöglich erst bei der Teilung sieht? Oder will er aussteigen?

Aussteigen, ohne die Immobilie zu verkaufen

Der Ausstieg setzt nicht voraus, dass die ganze Immobilie verkauft wird. Jeder Miterbe kann nach § 2033 Abs. 1 BGB über seinen Anteil am Nachlass verfügen. Der Vertrag wird notariell beurkundet, die Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Die übrigen Erben können weiter vermieten, nur eben mit einem neuen Partner an ihrer Seite.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft solche Erbteile an. Sie erhalten Ihr Geld nach Vollzug des Vertrags, wir übernehmen Ihre Position in der Gemeinschaft mit allen Rechten und Risiken. Halten und Vermieten bleibt für die Miterben ein legitimer Weg. Der Verkauf ist es ebenso.

Was Sie für die Entscheidung brauchen

Stellen Sie die wichtigsten Informationen zusammen: Lage, Größe und Zustand der Immobilie, einen bestehenden Mietvertrag oder die Pläne der Miterben für eine Vermietung, den Grundbuchauszug und Ihren Erbnachweis. Wenn es Protokolle von Besprechungen oder Abstimmungen in der Erbengemeinschaft gibt, legen Sie diese dazu.

Daraus lässt sich ableiten, was Ihr Anteil wert ist und welche Wege realistisch sind. Die Prüfung ist kostenfrei und ohne Kostenrisiko. Steigende Mieten sind ein Argument für das Halten. Für Sie persönlich muss es nicht das entscheidende sein. Maßgeblich ist, welche Rolle Sie in den nächsten Jahren spielen wollen: Mitvermieter oder Verkäufer mit Geld auf dem Konto.

Rechnen Sie jetzt kostenfrei durch, was Ihr Anteil an der Erbimmobilie wert ist.

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