Erbteil an Dritte verkaufen – ohne Zustimmung der Miterben

Ihren Erbteil dürfen Sie an einen Dritten verkaufen, ohne dass Ihre Miterben zustimmen müssen. Sie haben lediglich ein Vorkaufsrecht. Der Käufer tritt an Ihre Stelle, und im Grundbuch wird er nach einem Beschluss des Kammergerichts direkt neben den verbliebenen Miterben eingetragen, ohne Umweg über Ihre eigene Eintragung.

Viele Miterben glauben, sie säßen in der Erbengemeinschaft fest, solange nicht alle einverstanden sind. Die Schwester will das Haus behalten, der Bruder will es vermieten, man selbst will einfach nur heraus. Jede Entscheidung über den Nachlass braucht tatsächlich Mehrheiten oder Einstimmigkeit. Für die Entscheidung über Ihren eigenen Anteil gilt das nicht.

Warum Ihre Miterben nicht zustimmen müssen

§ 2033 Abs. 1 BGB gibt jedem Miterben das Recht, über seinen Anteil am Nachlass zu verfügen. Das Gesetz knüpft daran keine Zustimmung der anderen. Sie brauchen also weder eine Unterschrift Ihrer Geschwister noch einen Beschluss der Erbengemeinschaft. Was Sie brauchen, ist ein notariell beurkundeter Vertrag mit Ihrem Käufer.

Ganz ohne Rechte stehen Ihre Miterben allerdings nicht da. Verkaufen Sie an einen Dritten, können sie nach § 2034 BGB binnen zwei Monaten in den Vertrag eintreten, zu denselben Bedingungen. Wer zahlen kann und den Anteil in der Familie halten will, hat damit eine faire Gelegenheit. Wer das nicht kann oder will, muss den Käufer akzeptieren. Einzelheiten lesen Sie in unserem Beitrag Erbteil verkaufen: Wer das Vorkaufsrecht wirklich hat.

Was der Käufer übernimmt

Mit der Übertragung tritt der Erwerber in Ihre Stellung ein. Er wirkt an der Verwaltung des Nachlasses mit, kann die Auseinandersetzung verlangen und erhält bei der Verteilung, was Ihnen zugestanden hätte. Er haftet zudem ab dem Kauf für Nachlassverbindlichkeiten. Für Ihre Miterben ändert sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft, nicht aber der Nachlass selbst.

Gerade deshalb fürchten manche Familien einen Fremden in der Erbengemeinschaft. Ein professioneller Erwerber bringt aber oft das, was zuvor gefehlt hat: einen klaren Willen zur Lösung und die Geduld, sie auch gegen Widerstände zu verfolgen. Viele Erbengemeinschaften kommen erst in Bewegung, wenn ein Beteiligter ohne familiäre Vorgeschichte am Tisch sitzt.

Was das Kammergericht zum Grundbuch entschieden hat

Mit Beschluss vom 3. September 2019 (Az. 1 W 171/19) hatte das Kammergericht in Berlin über eine typische Folgefrage zu entscheiden. Die eingetragene Eigentümerin eines Grundstücks war 2017 gestorben. Zwei ihrer Erben übertrugen ihre Erbteile Anfang 2019 notariell auf einen Erwerber. Anschließend sollte das Grundbuch berichtigt werden. Das Grundbuchamt verlangte, zunächst alle ursprünglichen Erben einzutragen.

Das Kammergericht hob diese Zwischenverfügung auf. Einzutragen seien diejenigen, die im Zeitpunkt der Berichtigung berechtigt sind, hier also der verbliebene Miterbe und der Erwerber in Erbengemeinschaft. Die Erben, die ihre Anteile bereits übertragen hatten, noch einzutragen, würde das Grundbuch unrichtig machen. Daran dürfe das Grundbuchamt nicht mitwirken.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Für Verkäufer ist die Entscheidung eine Entlastung. Sie müssen nicht erst die Umschreibung des Grundbuchs auf die Erbengemeinschaft abwarten, bevor Sie verkaufen. Steht noch der verstorbene Vater oder die Mutter im Grundbuch, ist das kein Hindernis. Nach dem Verkauf wird gleich der aktuelle Stand eingetragen: Ihre Miterben und Ihr Käufer.

Voraussetzung ist ein sauberer Nachweis. Das Grundbuchamt braucht die notarielle Urkunde über die Übertragung und einen Erbnachweis, also einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Je präziser die Urkunde den übertragenen Anteil bezeichnet, desto reibungsloser verläuft die Berichtigung.

Was Sie Ihren Miterben schulden

1. Information: Ihre Miterben müssen vom Verkauf erfahren, damit sie über ihr Vorkaufsrecht entscheiden können. Ist der Anteil bereits übertragen, sind sie nach § 2035 BGB unverzüglich zu benachrichtigen.
2. Fairness bei den Bedingungen: Das Vorkaufsrecht gilt zu den vereinbarten Bedingungen. Vertragsgestaltungen, die den Eintritt der Miterben gezielt verhindern sollen, sind riskant.
3. Klarheit für das Nachlassgericht: Der Verkauf ist nach § 2384 BGB dort anzuzeigen.

Mehr schulden Sie nicht. Eine Rechtfertigung, warum Sie verkaufen, gehört nicht dazu.

Wie lange der Verkauf an einen Dritten dauert

Der Zeitbedarf hängt weniger vom Käufer ab als von den Unterlagen. Liegt der Erbnachweis vor, kann der Notartermin zügig stattfinden. Danach läuft die zweimonatige Frist für das Vorkaufsrecht, beginnend mit der Mitteilung an die Miterben. Parallel werden die Anzeige an das Nachlassgericht und die Grundbuchberichtigung vorbereitet. Wie diese Schritte vertraglich verzahnt werden, damit die Zahlung nicht unnötig wartet, ist Teil der Verhandlung. Ein Vorteil gegenüber jeder Auseinandersetzung bleibt: Sie sind auf niemandes Zustimmung angewiesen, nur auf den Kalender.

Ein typischer Fall

Vier Geschwister erben ein Wohnhaus, das seit dem Tod der Mutter leer steht. Zwei wollen es irgendwann verkaufen, einer will einziehen, aber nicht zahlen, die jüngste Schwester braucht Geld für die Ausbildung ihrer Kinder. Seit drei Jahren gibt es keine Einigung. Die Schwester verkauft ihren Erbteil an einen Dritten. Ihre Geschwister prüfen das Vorkaufsrecht und lassen die Frist verstreichen. Die Schwester erhält ihr Geld, und der Erwerber übernimmt die weiteren Gespräche über das Haus.

Verkauf an die Deutsche RechteKäufer GmbH

Wir kaufen Erbteile ohne Zustimmung Ihrer Miterben, mit notariellem Vertrag und klarer Regelung für den Fall, dass ein Miterbe sein Vorkaufsrecht ausübt. Die Prüfung ist kostenfrei und ohne Kostenrisiko für Sie. Nach dem Kauf übernehmen wir Ihre Stellung in der Erbengemeinschaft vollständig.

Natürlich können Sie auch in der Gemeinschaft bleiben und auf eine Einigung hinarbeiten. Ob Sie bleiben oder gehen, entscheiden Sie. Niemand sonst.

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