Erbteil mit Immobilie verkaufen: Wer zahlt Grunderwerbsteuer?

Wer einen Erbteil verkauft, zu dem ein Grundstück gehört, löst Grunderwerbsteuer aus, sobald ein Außenstehender kauft. Kauft ein Miterbe oder ein naher Angehöriger, ist der Erwerb in aller Regel befreit. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam, deshalb gehört die Frage in jeden Erbteilskaufvertrag.

Sie wollen aus der Erbengemeinschaft heraus. Das Elternhaus gehört zum Nachlass, die Geschwister können sich nicht einigen, und Sie möchten Ihren Anteil endlich in Geld verwandeln. Dann fällt das Wort Grunderwerbsteuer, und plötzlich wirkt der Ausstieg komplizierter als gedacht. Er ist es nicht. Wer die Regeln kennt, verkauft seinen Erbteil ohne steuerliche Überraschung.

Was der Bundesfinanzhof im Juni 2025 klargestellt hat

Mit Urteil vom 4. Juni 2025 (Az. II R 42/21) hat der Bundesfinanzhof die Befreiung für Erbengemeinschaften genauer gefasst. Im entschiedenen Fall hatten Miterben Grundstücke aus dem Nachlass auf eine eigene Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen. Das Finanzamt wollte Grunderwerbsteuer, das Finanzgericht gab ihm recht.

Der Bundesfinanzhof sah das im Grundsatz anders. Auch eine solche Übertragung kann der Teilung des Nachlasses dienen und ist dann begünstigt, allerdings nur, soweit die Miterben an der Gesellschaft beteiligt sind. Sinkt die Beteiligung eines Miterben innerhalb von fünf Jahren, entfällt die Befreiung insoweit nachträglich. Im Streitfall war ein Anteil am selben Tag auf einen Bruchteil geschrumpft. Die Klage blieb deshalb teilweise erfolglos.

Für Sie als Erben steckt darin eine klare Botschaft: Die Steuerbefreiung unter Miterben ist großzügig, aber sie folgt dem Ziel der Nachlassteilung. Wer erst umstrukturiert und kurz danach aussteigt, kann die Befreiung wieder verlieren.

Warum schon der Erbteil die Steuer auslöst

Viele Erben meinen, sie verkauften nur eine Beteiligung und kein Haus. Steuerlich trägt dieser Gedanke nicht. Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 3. Februar 2020 (Az. II B 28/19) bekräftigt, dass die Übertragung eines Anteils an einem Nachlass, zu dem ein Grundstück gehört, einen Eigentumsübergang kraft Gesetzes im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG bewirkt.

Begründet wird das mit der Struktur der Erbengemeinschaft. Sie ist keine Personengesellschaft. Jeder Miterbe verfügt nach § 2033 Abs. 1 BGB selbstständig über seinen Anteil am Nachlass. Wer diesen Anteil erwirbt, tritt in die gesamthänderische Mitberechtigung am Grundstück ein. Für das Finanzamt ist das ein Grundstückserwerb, nur auf einem anderen Weg.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Das Gesetz kennt mehrere Befreiungen, die beim Erbteilsverkauf eine Rolle spielen. Die wichtigsten sind:

1. Der Käufer ist selbst Miterbe. § 3 Nr. 3 GrEStG befreit den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner der Miterben stehen ihnen gleich.
2. Der Käufer ist Ihr Ehegatte oder Lebenspartner. Dann greift § 3 Nr. 4 GrEStG.
3. Der Käufer ist mit Ihnen in gerader Linie verwandt, etwa Ihr Kind. Hier hilft § 3 Nr. 6 GrEStG.

Kauft dagegen ein Außenstehender, also auch ein professioneller Erwerber, fällt die Steuer an. Bemessen wird sie grundsätzlich nach der Gegenleistung, soweit sie auf den Grundbesitz entfällt. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest.

Warum auch der Verkäufer hinschauen muss

Ein verbreiteter Irrtum lautet, die Grunderwerbsteuer sei allein Sache des Käufers. § 13 Nr. 1 GrEStG nennt jedoch die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsteile als Steuerschuldner. Käufer und Verkäufer haften gegenüber dem Finanzamt also als Gesamtschuldner.

Im Innenverhältnis lässt sich das sauber regeln. Üblich ist, dass der Erwerber die Steuer übernimmt, und genau das gehört ausdrücklich in den notariellen Vertrag. Achten Sie außerdem darauf, dass Ihr Käufer solvent ist. Ein Erwerber, der die Steuer nicht zahlt, kann das Finanzamt an Sie verweisen.

Hinzu kommt ein praktischer Punkt. Das Grundbuch wird erst berichtigt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Solange die Grunderwerbsteuer offen ist, bleibt der Verkauf im Grundbuch unvollendet, auch wenn der Kaufpreis längst geflossen ist.

Ein typischer Fall: drei Geschwister, ein Haus, kein Konsens

Zwei Geschwister wollen das Elternhaus vermieten, das dritte braucht Kapital und lebt weit weg. Ein Kauf durch die Geschwister wäre steuerfrei, scheitert aber an deren Liquidität. Damit bleiben zwei Wege: jahrelanges Ringen um die Auseinandersetzung oder der Verkauf des Erbteils an einen Dritten.

Beim Verkauf an einen Dritten entsteht Grunderwerbsteuer. Das ist kein Hindernis, sondern ein Posten, den der Vertrag zuordnet. Wichtig bleibt das Vorkaufsrecht der Miterben nach § 2034 BGB. Die Geschwister erhalten die Gelegenheit, zu denselben Bedingungen einzusteigen. Nutzen sie es, wird der Erwerb unter Miterben wieder steuerfrei.

Was Sie vor dem Verkauf klären

Bevor Sie unterschreiben, sollten vier Punkte feststehen:

1. Gehören Grundstücke oder Wohnungseigentum zum Nachlass, auch anteilig oder im Ausland?
2. Wer kauft, und greift für diese Person eine Befreiung nach § 3 GrEStG?
3. Wer trägt die Steuer im Innenverhältnis, und wie ist diese Abrede im Vertrag formuliert?
4. Gab es in den vergangenen fünf Jahren Umstrukturierungen, etwa die Einbringung in eine Familiengesellschaft?

Die steuerlichen Folgen Ihres konkreten Falls besprechen Sie im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater. Gerade bei Umstrukturierungen und Auslandsvermögen lohnt der Blick von außen.

Verkaufen statt warten

Die Grunderwerbsteuer ist beim Erbteilsverkauf berechenbar. Unberechenbar ist dagegen, wie lange eine zerstrittene Erbengemeinschaft das Geld bindet. Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile mit Immobilien im Nachlass an, übernimmt die weitere Auseinandersetzung mit den Miterben und trägt das Risiko des Verfahrens. Sie erhalten Ihr Geld, sobald der Vertrag vollzogen ist.

Wie viel Ihr Anteil für einen Verkauf wert sein kann, ermitteln Sie mit unserem Erbteil-Rechner. Beide Wege, Verkauf und Auseinandersetzung, sind legitim. Der Verkauf bringt Tempo und nimmt Ihnen das Risiko ab.

Berechnen Sie jetzt kostenfrei, was Ihr Erbteil beim Verkauf bringt.

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