Grundschuld geerbt: 5 Fragen, bevor Sie handeln

Wer eine private Grundschuld erbt, übernimmt ein Recht auf einem fremden Grundstück und die offene Frage, ob die Forderung dahinter noch besteht. Für eine Abtretung oder einen Verkauf brauchen Erben einen tragfähigen Erbnachweis; ins Grundbuch eintragen lassen müssen sie sich dafür nicht. Wer früh ordnet, macht aus dem Fund im Nachlass schnell Geld.

Im Ordner des Vaters liegt eine notarielle Urkunde. Darin bestellt ein früherer Geschäftspartner, vielleicht auch ein Neffe, eine Grundschuld zugunsten des Erblassers auf seinem Haus. Daneben ein Darlehensvertrag, einige Kontoauszüge, dann bricht die Spur ab. Niemand in der Familie weiß, ob das Geld zurückgezahlt wurde. Und keiner möchte beim Neffen anrufen und fragen.

Was Sie mit der Grundschuld eigentlich geerbt haben

Mit dem Erbfall geht das gesamte Vermögen des Erblassers nach § 1922 BGB auf die Erben über. Dazu gehört die Grundschuld ebenso wie die Forderung, die sie sichert, und die Rechte und Pflichten aus dem Sicherungsvertrag. Sie stehen damit genau dort, wo Ihr Vater stand, mit allen Ansprüchen, aber auch mit allen Einwänden, die der Schuldner ihm gegenüber hätte erheben können.

Gibt es mehrere Erben, gehört die Grundschuld der Erbengemeinschaft. Über sie können die Erben nach § 2040 Abs. 1 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Ein Miterbe allein kann das Recht also weder abtreten noch löschen lassen. Das ist wichtig für jede spätere Entscheidung über einen Verkauf.

Fünf Fragen für die erste Bestandsaufnahme

Bevor Sie mit dem Schuldner sprechen oder über eine Verwertung nachdenken, verschaffen Sie sich ein vollständiges Bild. Diese Fragen tragen die weitere Arbeit:

1. Was steht im Grundbuch? Als Erbe haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Einsicht. Abteilung III zeigt Betrag, Rang und Zinsen der Grundschuld.
2. Gibt es einen Brief? Ist die Erteilung nicht ausgeschlossen, muss ein Grundschuldbrief existieren, und Sie brauchen ihn für jede Übertragung.
3. Was sichert die Grundschuld? Bestellungsurkunde, Darlehensvertrag und Sicherungsabrede zeigen, welche Forderung abgedeckt ist.
4. Was wurde gezahlt? Kontoauszüge des Erblassers und seine Korrespondenz geben Auskunft über Zinsen und Tilgung.
5. Wer ist heute Eigentümer? Wurde das Grundstück verkauft, vererbt oder steht es in einer Versteigerung, verändert das die Lage erheblich.

Der Erbnachweis: Wann ein Testament reicht

Jede Eintragung im Grundbuch, die auf Ihrer Erbenstellung beruht, setzt einen Nachweis voraus. § 35 Abs. 1 GBO verlangt grundsätzlich einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge dadurch nicht für nachgewiesen, kann es dennoch einen Erbschein verlangen.

Wo die Grenze verläuft, hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 02.06.2016 (Az. V ZB 3/14) gezeigt. Ein notarielles Testament enthielt eine allgemein gefasste Verwirkungsklausel, die Nachteile daran knüpfte, dass ein Erbe mit den Anordnungen nicht einverstanden war. Aus der Urkunde allein ließ sich nicht erkennen, ob ein Erbe die Klausel ausgelöst hatte. Der BGH entschied, dass das Grundbuchamt in solchen Fällen einen Erbschein verlangen muss.

Für Sie als Erbe einer Grundschuld ist das eine praktische Warnung. Enthält das Testament eine Pflichtteilsstrafklausel oder unklare Bedingungen, wie es bei gemeinschaftlichen Testamenten häufig vorkommt, rechnen Sie mit dem Erbschein und beantragen ihn früh. Andernfalls stockt die Abtretung genau in dem Moment, in dem ein Käufer bereitsteht.

Sie müssen nicht erst selbst ins Grundbuch

Eine gute Nachricht hält § 40 Abs. 1 GBO bereit. Grundsätzlich muss derjenige, dessen Recht von einer Eintragung betroffen ist, selbst eingetragen sein. Für Erben des eingetragenen Berechtigten gilt diese Voreintragung nicht, wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll. Sie können eine Buchgrundschuld also unmittelbar an einen Erwerber abtreten, ohne zuvor als neue Gläubiger eingetragen zu werden.

Bei einer Briefgrundschuld läuft die Übertragung nach § 1154 Abs. 1 BGB über eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Briefs. Den Erbnachweis legen Sie dem Erwerber vor. Fehlt der Brief, lesen Sie zuerst unseren Beitrag Grundschuldbrief verloren.

Wenn der Schuldner sagt, alles sei längst bezahlt

Dieser Satz fällt in fast jedem Fall, in dem ein privater Gläubiger verstorben ist. Er kann stimmen. Er kann aber auch darauf setzen, dass die Erben die Zahlungsgeschichte nicht kennen. Grundsätzlich muss derjenige, der sich auf eine Zahlung beruft, diese beweisen. Fehlen Quittungen und Kontobewegungen, wird es für den Schuldner schwierig.

Lassen Sie sich nicht in ein Gespräch drängen, bevor Sie die Unterlagen des Erblassers gesichtet haben. Unterschreiben Sie vor allem keine Löschungsbewilligung, nur weil der Eigentümer sie mit Nachdruck verlangt. Eine einmal gelöschte Grundschuld ist als Sicherheit verloren.

Selbst durchsetzen oder verkaufen

Stellt sich heraus, dass die Forderung offen ist, haben Sie zwei legitime Wege. Sie können die Grundschuld kündigen, einen Titel erwirken und das Recht über die Zwangsversteigerung verwerten. Das verlangt Zeit, Einigkeit in der Erbengemeinschaft und die Bereitschaft, einem Menschen aus dem Umfeld der Familie gegenüber hart aufzutreten.

Oder Sie verkaufen die Grundschuld samt Forderung. Wir prüfen Grundbuch, Urkunden und Zahlungsverlauf, bewerten das Recht und übernehmen anschließend Durchsetzung und Risiko. Die Erbengemeinschaft erhält Geld, das sich leicht teilen lässt, statt eines Rechts, über das sie sich einigen müsste. Gerade wenn der Schuldner zur Familie gehört, nimmt das viel Druck aus der Situation.

Eine geerbte Grundschuld ist kein Papier für die Ablage. Je früher Sie Unterlagen und Nachweise ordnen, desto mehr ist sie wert.

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