Miterbe wohnt mietfrei im Elternhaus: So steigen Sie aus

Wohnt ein Miterbe allein und mietfrei im geerbten Haus, müssen Sie das nicht dauerhaft hinnehmen. Eine Nutzungsentschädigung gibt es allerdings erst ab einem klaren Verlangen nach Neuregelung. Wer diesen Streit nicht führen will, verkauft seinen Erbteil und erhält sofort Geld.

Die Beerdigung liegt Monate zurück. Ihre Schwester ist im Elternhaus geblieben, zahlt keine Miete und weicht jedem Gespräch über einen Verkauf aus. Sie selbst haften für ein Haus mit, von dem Sie nichts haben. Diese Konstellation gehört zu den häufigsten Blockaden in Erbengemeinschaften. Sie hat eine rechtliche und eine wirtschaftliche Seite. Beide sollten Sie kennen, bevor Sie den nächsten Schritt gehen.

Darf ein Miterbe das Haus einfach allein nutzen

Bis zur Auseinandersetzung gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam. Für die Nutzung verweist § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB auf das Recht der Gemeinschaft. Nach § 743 Abs. 2 BGB darf jeder Teilhaber den gemeinschaftlichen Gegenstand gebrauchen, soweit er den Mitgebrauch der anderen nicht beeinträchtigt. Das Einziehen ins Elternhaus ist also nicht von vornherein rechtswidrig.

Daraus folgt eine unbequeme Wahrheit: Solange niemand widerspricht, wohnt der Miterbe grundsätzlich unentgeltlich. Eine Pflicht, rückwirkend Miete zu zahlen, entsteht nicht von selbst. Wer jahrelang schweigt, kann für diese Zeit in aller Regel nichts nachfordern.

Ab wann Geld fließt: das Neuregelungsverlangen

Den Schlüssel liefert § 745 Abs. 2 BGB. Jeder Teilhaber kann eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht. Praktisch heißt das: Sie fordern den nutzenden Miterben ausdrücklich auf, für die Alleinnutzung ein Entgelt zu zahlen. Ab Zugang dieser Aufforderung kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht. Für die Zeit davor regelmäßig nicht.

Wie deutlich diese Aufforderung sein muss, hat das Oberlandesgericht Stuttgart mit Urteil vom 18. Oktober 2018 (Az. 19 U 83/18) beantwortet. Dem allein nutzenden Miterben muss danach nicht ausdrücklich die Alternative „Zahlung oder Auszug“ gestellt werden. Es genügt ein hinreichend klares Verlangen nach einer neuen Regelung der Nutzung. Für Sie bedeutet das: Ein sachliches Schreiben reicht, ein Ultimatum ist nicht nötig.

Das Schreiben sollte enthalten: 1. den Hinweis, dass Sie mit der unentgeltlichen Alleinnutzung nicht mehr einverstanden sind, 2. die Aufforderung, künftig ein angemessenes Entgelt zu zahlen, 3. einen Weg, den Zugang nachzuweisen. Bewahren Sie Kopie und Zustellbeleg sorgfältig auf. Der Zeitpunkt des Zugangs entscheidet später darüber, ab wann überhaupt etwas geschuldet ist.

Wie solche Fälle enden können, zeigt ein Beschluss des Oberlandesgerichts Rostock vom 19. März 2018 (Az. 3 U 67/17). Mehrere Miterben hatten von ihrem Bruder, der das Nachlassgrundstück allein nutzte, eine Zahlung verlangt. Er musste für die Zeit von dieser Aufforderung bis zu seinem Auszug zahlen. Maßstab war im Kern die erzielbare Miete, gekürzt um seinen eigenen Anteil.

Recht haben und Geld bekommen sind zwei verschiedene Dinge

Mit dem Neuregelungsverlangen ist der Anspruch dem Grunde nach begründet. Bezahlt ist er damit nicht. Weigert sich der Miterbe, bleibt nur die Klage. Dann wird gestritten über die Höhe der ortsüblichen Miete, über Gegenrechnungen für Reparaturen, über die laufenden Lasten und darüber, ob die Aufforderung überhaupt zugegangen ist. Das eigentliche Problem bleibt parallel bestehen: Das Haus ist nicht verkauft, Ihr Anteil bleibt gebunden.

Hinzu kommt die persönliche Belastung. Wer gegen die eigene Schwester oder den eigenen Bruder auf Zahlung klagt, führt selten nur einen Prozess. Viele Erben scheuen diesen Schritt nicht aus Schwäche. Sie wollen die Familie schlicht nicht vollends zerreißen.

Der Ausweg, den das Gesetz ausdrücklich vorsieht

§ 2033 Abs. 1 BGB erlaubt jedem Miterben, über seinen Anteil am Nachlass zu verfügen. Die Zustimmung des Bewohners brauchen Sie dafür nicht, ebenso wenig die der übrigen Erben. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Mit der Übertragung tritt der Erwerber an Ihre Stelle in der Erbengemeinschaft. Er kann künftig selbst eine Nutzungsentschädigung verlangen und die Auseinandersetzung betreiben.

Zur Ehrlichkeit gehört ein weiterer Punkt. Verkaufen Sie an einen Dritten, steht den übrigen Miterben nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht zu, das binnen zwei Monaten ausgeübt werden muss. Das ist kein Hindernis, sondern oft ein Beschleuniger. Mancher Miterbe, der jahrelang blockiert hat, findet plötzlich Geld, sobald ein fremder Erwerber in die Gemeinschaft eintreten soll.

Was Ihnen ein Verkauf konkret abnimmt

1. Den Streit um Grund und Höhe der Nutzungsentschädigung.
2. Das gesamte Verfahren zur Auseinandersetzung mit Gutachten, Fristen und Terminen.
3. Das Risiko, dass sich der Konflikt über Jahre hinzieht und das Haus dabei an Substanz verliert.
4. Die persönliche Konfrontation mit dem Familienmitglied, das im Haus wohnt.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile an, auch wenn die Erbengemeinschaft zerstritten ist und ein Miterbe die Immobilie bewohnt. Sie erhalten Ihr Geld, sobald der Vertrag vollzogen ist. Wir führen die Auseinandersetzung danach auf eigenes Risiko weiter. Beide Wege sind legitim: Wer Zeit und Geduld für ein Verfahren hat, kann es selbst führen. Wer Klarheit und Liquidität jetzt braucht, verkauft.

So bereiten Sie den Schritt vor

Legen Sie den Erbschein oder das eröffnete notarielle Testament bereit, dazu einen aktuellen Grundbuchauszug und Ihre bisherige Korrespondenz mit dem nutzenden Miterben. Notieren Sie, seit wann er im Haus wohnt und ob Sie bereits eine Zahlung verlangt haben. Liegt ein solches Schreiben schon vor, fließt es in die Bewertung Ihres Anteils ein.

Was Ihr Anteil wert ist, hängt vom Haus, von den übrigen Nachlasswerten und vom Stand des Konflikts ab. Einen ersten Eindruck gibt Ihnen unser Erbteil-Rechner. Die anschließende Prüfung Ihres Falls ist kostenfrei und ohne Kostenrisiko.

Das mietfreie Wohnen eines Miterben ist kein Schicksal. Sie können es mit einem klaren Schreiben angreifen oder den Konflikt vollständig abgeben. Entscheiden Sie bewusst, aber entscheiden Sie.

Berechnen Sie jetzt, was Ihr Anteil am Elternhaus wert ist.

office@rechtekaeufer.de