Sonderkündigungsrecht Zwangsversteigerung: Plus beim Erlös?

Das Sonderkündigungsrecht in der Zwangsversteigerung erlaubt dem Ersteher, ein bestehendes Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Für Gläubiger ist das ein Werttreiber, denn Selbstnutzer bieten für ein Objekt, das sie beziehen können, oft mehr. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass selbst ein vertraglicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung dieses Recht nicht beseitigt.

Wer eine Grundschuld auf einem vermieteten Haus hält, stellt sich vor dem Versteigerungstermin eine einfache Frage: Wer soll das kaufen? Kapitalanleger rechnen mit der Miete, die im Haus erzielt wird. Selbstnutzer dagegen wollen einziehen und fragen, ob sie den Mieter jemals aus der Wohnung bekommen. Wie diese Frage beantwortet wird, beeinflusst, wie viele Bieter erscheinen und wie hoch sie bieten. Damit beeinflusst sie Ihren Anteil am Erlös.

Der Mietvertrag geht mit, aber nicht unverändert

Die Zwangsversteigerung beendet ein Mietverhältnis nicht. Nach § 57 ZVG tritt der Ersteher in den Vertrag ein, so wie es bei einem gewöhnlichen Verkauf nach §§ 566 ff. BGB geschieht. Der Mieter bleibt in der Wohnung, die Miete fließt künftig an den neuen Eigentümer.

Anders als ein gewöhnlicher Käufer erhält der Ersteher jedoch ein besonderes Recht. Nach § 57a ZVG kann er das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn vertraglich eine längere Bindung vereinbart war. Er muss diese Kündigung allerdings zum ersten zulässigen Termin aussprechen. Verpasst er ihn, ist das Sonderkündigungsrecht verbraucht.

Kein Freibrief bei Wohnraum

Das Sonderkündigungsrecht verkürzt nur die Frist. Es ersetzt nicht den Kündigungsgrund. Bei Wohnraum braucht auch der Ersteher ein berechtigtes Interesse, typischerweise Eigenbedarf, und der Mieter kann sich auf Härtegründe nach § 574 BGB berufen. In der Praxis ist das Sonderkündigungsrecht deshalb vor allem für Bieter interessant, die das Objekt selbst nutzen wollen und lange Vertragslaufzeiten oder Kündigungsverzichte des Voreigentümers fürchten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Genau um einen solchen Verzicht ging es in einem Urteil vom 14. September 2021 (Az. VIII ZR 76/20). Mieter und früherer Eigentümer hatten vereinbart, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen sein sollte. Nach der Zwangsversteigerung kündigte der Ersteher dennoch wegen Eigenbedarfs, gestützt auf § 57a ZVG.

Der Bundesgerichtshof gab ihm recht. Wird der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt, steht ein solcher Ausschluss dem Sonderkündigungsrecht nicht entgegen. Das Recht ist Teil des Eigentumserwerbs durch Zuschlag und kann nicht durch eine Absprache zwischen Mieter und Voreigentümer beseitigt werden. Ganz schutzlos ist der Mieter dennoch nicht: Die Kündigung braucht weiterhin einen Grund, und der Härteeinwand bleibt möglich.

Will ein Mieter seine vertragliche Sicherheit erhalten, muss er das im Versteigerungsverfahren selbst anstreben, etwa durch einen Antrag auf abweichende Versteigerungsbedingungen. Ist unklar, ob andere Beteiligte dadurch beeinträchtigt werden, bietet das Gericht nach § 59 ZVG doppelt aus: einmal zu den gesetzlichen und einmal zu den abweichenden Bedingungen. Im entschiedenen Fall lag das Gebot mit Ausschluss des Sonderkündigungsrechts weit unter dem Gebot zu den gesetzlichen Bedingungen. Der Zuschlag erging zu den gesetzlichen Bedingungen.

Warum das für Gläubiger so wichtig ist

Der Fall zeigt in seltener Klarheit, was ein frei kündbares Mietverhältnis wert ist. Bieter, die einziehen wollen, zahlen für diese Möglichkeit erkennbar mehr. Für Sie als Gläubiger folgt daraus:

1. Ein vermietetes Objekt ist nicht automatisch schwer zu verwerten. Das Sonderkündigungsrecht öffnet den Markt auch für Selbstnutzer.
2. Anträge auf abweichende Bedingungen, die das Sonderkündigungsrecht ausschließen sollen, können den Erlös spürbar schmälern. Prüfen Sie, ob Ihr Recht betroffen ist, und äußern Sie sich im Termin.
3. Vereinbarungen zwischen Schuldner und Mieter, die kurz vor dem Verfahren getroffen wurden, verdienen einen kritischen Blick. Sie können ein Indiz dafür sein, dass jemand das Objekt für Bieter unattraktiv machen will.

Auch Kapitalanleger rechnen genau

Nicht jeder Bieter will einziehen. Kapitalanleger interessiert vor allem, ob die vereinbarte Miete zum Markt passt, ob sie pünktlich gezahlt wird und ob Instandhaltungsstau droht. Ein Mietverhältnis mit angemessener Miete und verlässlichem Mieter kann für sie sogar ein Argument für ein höheres Gebot sein. Umgekehrt drücken auffallend niedrige Mieten oder ungeklärte Nutzungsverhältnisse die Gebote. Das Verkehrswertgutachten gibt hierzu oft erste Hinweise, etwa zur Höhe der Miete und zum Zustand der Wohnungen. Lesen Sie diese Passagen genau, bevor Sie Ihre Erwartung an den Termin festlegen.

Was die Miete bis zum Zuschlag bringt

Solange das Verfahren läuft, zahlt der Mieter an den Eigentümer, nicht an Sie. Wer auf diese Einnahmen zugreifen will, kann neben der Versteigerung die Zwangsverwaltung beantragen. Ein Verwalter zieht dann die Mieten ein und verteilt sie nach dem Teilungsplan. Welche weiteren Schritte Gläubigern offenstehen, zeigt der Überblick Zwangsversteigerung als Gläubiger.

Die eigene Rechnung vor dem Termin

Ob das Sonderkündigungsrecht am Ende zu höheren Geboten führt, hängt vom Objekt, von der Lage und vom Mieter ab. Ein Einfamilienhaus mit einem Mieter, der bereits auszugsbereit ist, lockt andere Bieter als ein Mehrfamilienhaus mit langjährigen Mietverhältnissen. Diese Unterschiede lassen sich vorab nur grob einschätzen. Sicher ist nur, dass der Termin einen bestimmten Betrag ergibt und Ihr Rang darüber entscheidet, was davon bei Ihnen ankommt.

Wenn Sie diese Ungewissheit nicht tragen möchten, können Sie Ihre Grundschuld verkaufen. Der Erwerber übernimmt Ihr Recht mitsamt dem Verfahren, bewertet die Mietsituation selbst und trägt das Ergebnis des Termins. Sie erhalten Ihr Geld nach Vollzug der Abtretung, unabhängig davon, wer am Ende im Saal bietet. Beide Wege sind berechtigt. Der Termin kann mehr bringen, der Verkauf bringt Ruhe.

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