7/10-Grenze: So stoppen Gläubiger den Schleuderpreis

Die 7/10-Grenze in der Zwangsversteigerung schützt nachrangige Gläubiger vor einem Zuschlag weit unter Wert, die 5/10-Grenze greift sogar von Amts wegen. Beide Schranken gelten nur im ersten Termin. Wer sie kennt, kann einen Schleuderpreis verhindern und vermeidet einen Trick, den der Bundesgerichtshof für unwirksam hält.

Ein typischer Fall: Sie halten eine Grundschuld im zweiten Rang. Die Bank im ersten Rang betreibt die Versteigerung. Im Termin bietet ein einziger Interessent, und sein Gebot reicht gerade aus, um die Bank zu bedienen. Für Ihr Recht bliebe nichts. Sie haben in diesem Moment ein Instrument, das viele Gläubiger nicht kennen oder zu spät einsetzen.

Zwei Wertgrenzen, zwei verschiedene Mechanismen

Maßstab beider Grenzen ist der Verkehrswert, den das Vollstreckungsgericht vor dem Termin festsetzt, § 74a Abs. 5 ZVG. Verglichen wird er mit dem Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der Rechte, die bestehen bleiben.

Grenze	Norm	Wie sie wirkt
5/10 des Verkehrswerts	§ 85a Abs. 1 ZVG	Das Gericht versagt den Zuschlag von Amts wegen
7/10 des Verkehrswerts	§ 74a Abs. 1 ZVG	Nur auf Antrag eines Berechtigten, der sonst ausfällt

Die 5/10-Grenze braucht also niemanden, der sich meldet. Die 7/10-Grenze dagegen müssen Sie selbst ziehen, und zwar bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag, § 74a Abs. 2 ZVG. Danach ist die Chance vertan.

Ein Detail verdient Aufmerksamkeit: Bleiben vorrangige Rechte bestehen, weil sie in das geringste Gebot fallen, rechnet das Gericht deren Kapitalwert dem baren Meistgebot hinzu. Ein auf den ersten Blick niedriges Gebot kann so die Grenze erreichen. Prüfen Sie deshalb vor dem Termin, welche Rechte stehen bleiben und mit welchem Wert sie angesetzt werden. Erst dann wissen Sie, ob ein Antrag überhaupt in Betracht kommt.

Wer den 7/10-Antrag stellen darf

Antragsberechtigt ist nach § 74a Abs. 1 ZVG ein Berechtigter, dessen Anspruch durch das Meistgebot ganz oder teilweise ungedeckt bliebe, bei einem Gebot in Höhe von sieben Zehnteln des Werts aber voraussichtlich gedeckt wäre. Genau das ist die Lage vieler nachrangiger Grundschuldgläubiger. Wer dagegen auch bei 7/10 leer ausginge, hat kein Antragsrecht.

Der betreibende Gläubiger kann widersprechen. Macht er glaubhaft, dass ihm die Versagung einen unverhältnismäßigen Nachteil brächte, lehnt das Gericht den Antrag ab. Das kommt vor, ist aber die Ausnahme.

Was nach der Versagung passiert

Versagt das Gericht den Zuschlag aus einer der beiden Grenzen, bestimmt es von Amts wegen einen neuen Termin. Bei der 7/10-Versagung sollen nach § 74a Abs. 3 ZVG in der Regel mindestens drei Monate dazwischen liegen, höchstens sechs.

Der entscheidende Punkt folgt aus § 74a Abs. 4 ZVG, auf den § 85a Abs. 2 ZVG verweist: Im neuen Termin darf der Zuschlag weder wegen der 7/10- noch wegen der 5/10-Grenze erneut versagt werden. Beide Schranken sind verbraucht. Dann zählt allein, was geboten wird. Für einen nachrangigen Gläubiger ist der zweite Termin deshalb oft gefährlicher als der erste.

Der Trick mit dem Scheingebot und warum er scheitert

Gerade weil die Grenzen nach einem Termin entfallen, lag ein Kunstgriff nahe: Ein Vertreter des betreibenden Gläubigers gibt im ersten Termin bewusst ein Gebot unter der Hälfte des Werts ab. Der Zuschlag wird versagt, und im zweiten Termin ist der Weg frei für jeden Preis.

Diesem Vorgehen hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 17. Juli 2008 (Az. V ZB 1/08) einen Riegel vorgeschoben. Ein Gebot, das allein abgegeben wird, um den Schuldnerschutz des § 85a ZVG zu unterlaufen, ist unwirksam und nach § 71 Abs. 1 ZVG zurückzuweisen. Ob der Bieter den Gläubiger tatsächlich vertreten durfte, spielt keine Rolle. Weil das erste Gebot unwirksam war, galt die 5/10-Grenze im zweiten Termin fort, und der dort erteilte Zuschlag hätte nicht ergehen dürfen.

Für Sie hat das zwei Seiten. Als nachrangiger Gläubiger achten Sie im ersten Termin darauf, wer bietet und warum. Als betreibender Gläubiger verzichten Sie auf solche Manöver, denn sie gefährden den Zuschlag und verlängern das Verfahren.

Eine Ausnahme für bietende Gläubiger

Bietet ein Gläubiger selbst, der aus dem Grundstück zu befriedigen ist, gilt die 5/10-Grenze nach § 85a Abs. 3 ZVG nicht, wenn sein Gebot zusammen mit dem Betrag, mit dem er ausfallen würde, die Hälfte des Werts erreicht. Wer so ersteigert, muss sich allerdings so behandeln lassen, als sei er in dieser Höhe befriedigt. Diese Befriedigungswirkung wird häufig unterschätzt und sollte vor jedem eigenen Gebot durchgerechnet werden. Ein Antrag anderer Berechtigter nach der 7/10-Grenze bleibt von dieser Ausnahme unberührt.

So bereiten Sie sich auf den ersten Termin vor

1. Prüfen Sie den festgesetzten Verkehrswert und Ihren Rang im Grundbuch.
2. Ermitteln Sie, bei welchem Gebot Ihr Recht noch ganz oder teilweise gedeckt wäre.
3. Erscheinen Sie zum Termin oder lassen Sie sich vertreten, denn der 7/10-Antrag ist nur bis zum Ende der Zuschlagsverhandlung möglich.
4. Beobachten Sie die Bieter und dokumentieren Sie auffällige Gebote.
5. Klären Sie vorher, wie Sie mit einem zweiten Termin ohne Wertgrenzen umgehen wollen.

Spätestens beim fünften Punkt stellen viele Gläubiger fest, dass ihnen das Risiko eines zweiten Termins zu groß ist. Dann lohnt der Blick auf den Verkauf des Rechts, bevor die Schutzgrenzen verbraucht sind. Ein Erwerber übernimmt Ihre Grundschuld mitsamt dem Verfahren und trägt das Ergebnis des Termins. Einen Überblick über die übrigen Handlungsmöglichkeiten gibt der Beitrag Zwangsversteigerung als Gläubiger.

Beide Wege sind legitim. Wer den Termin durchsteht, kann mehr erzielen oder weniger. Wer verkauft, tauscht diese Ungewissheit gegen einen festen Betrag und sofortige Klarheit.

Sichern Sie Ihr nachrangiges Recht ab: Lassen Sie es noch vor dem ersten Termin kostenfrei bewerten.

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