Spekulationssteuer beim Erbteilsverkauf: Was der BFH änderte

Spekulationssteuer droht beim Erbteil seltener, als viele Erben fürchten. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Kauf eines Anteils an einer Erbengemeinschaft keine anteilige Anschaffung des Nachlassgrundstücks ist. Entscheidend bleibt, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat und was genau verkauft wird.

Die Frage kommt fast immer zur falschen Zeit. Der Verkauf ist eingefädelt, der Käufer steht bereit, und dann warnt jemand: Achtung, Spekulationsfrist. Zehn Jahre, heißt es, sonst kassiert das Finanzamt mit. Mancher Erbe lässt daraufhin einen guten Moment verstreichen und bleibt Jahre länger in einer Erbengemeinschaft, die er eigentlich verlassen wollte.

Wer die Systematik kennt, entscheidet ruhiger. Denn das Steuerrecht unterscheidet genau zwischen dem Erbteil als Ganzem und den einzelnen Gegenständen im Nachlass.

Die Kehrtwende vom 26. September 2023

Mit Urteil vom 26. September 2023 (Az. IX R 13/22) hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Ein Miterbe hatte die Anteile seiner beiden Geschwister gegen Abfindung übernommen und das Nachlassgrundstück wenige Monate später mit deutlichem Gewinn verkauft. Das Finanzamt sah darin zum übernommenen Teil ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG.

Der Bundesfinanzhof widersprach. Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft führt nicht zur anteiligen Anschaffung eines Grundstücks, das zum Gesamthandsvermögen gehört. Ein Gesamthandsanteil ist kein Grundstück und kein grundstücksgleiches Recht. Er vermittelt keine abgegrenzte Beteiligung am einzelnen Gegenstand. Damit fehlt die Nämlichkeit zwischen dem, was angeschafft, und dem, was verkauft wurde.

Ausdrücklich stellte sich das Gericht gegen das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 14. März 2006 zur Erbauseinandersetzung, das die Gegenposition vertreten hatte. Auch § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG half dem Finanzamt nicht. Die Vorschrift behandelt den Erwerb einer Beteiligung an einer Personengesellschaft wie den Erwerb der anteiligen Wirtschaftsgüter. Eine Erbengemeinschaft ist aber keine Personengesellschaft, und eine Ausdehnung lehnte der Senat ab.

Wie die Spekulationsfrist bei geerbtem Vermögen läuft

Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ein Erbe schafft nichts an, er erwirbt unentgeltlich. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG rechnet ihm deshalb die Anschaffung durch den Erblasser zu. Die Frist läuft also einfach weiter.

Daraus folgt eine schlichte Prüfreihenfolge:

1. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf im Privatvermögen insoweit nicht nach § 23 EStG steuerbar.
2. Liegt der Kauf durch den Erblasser kürzer zurück, kommt es darauf an, ob und wie die Immobilie zuletzt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt selbst genutztes Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen aus.
3. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, gelten andere Regeln. Dann geht es nicht um § 23 EStG, sondern um betriebliche Gewinne.

Erbteil oder Immobilie: Was verkaufen Sie eigentlich?

Hier liegt der Kern für jeden, der aussteigen will. Verkauft die Erbengemeinschaft gemeinsam das Haus, veräußern alle Miterben das Grundstück. Dann gilt die beschriebene Fristberechnung, bezogen auf den Erwerb durch den Erblasser.

Verkaufen Sie dagegen Ihren Erbteil nach § 2033 BGB, geben Sie Ihre Mitberechtigung am gesamten Nachlass ab. Das Grundstück bleibt im Eigentum der Erbengemeinschaft, nur ihre Zusammensetzung ändert sich. Den Erbteil selbst haben Sie nicht angeschafft, sondern geerbt.

Die Begründung des Bundesfinanzhofs spricht dafür, beide Seiten des Geschäfts gleich zu behandeln: Ist der Erwerb eines Erbteils keine anteilige Anschaffung des Grundstücks, liegt es nahe, auch seine Veräußerung nicht als anteilige Veräußerung des Grundstücks zu werten. Entschieden hat das Gericht diese Verkäuferseite allerdings nicht. Wer in einem frischen Erbfall mit kurz zuvor erworbenem Grundbesitz verkauft, sollte die Frage deshalb vorher klären.

Ein typischer Fall

Eine Mutter kauft wenige Jahre vor ihrem Tod eine vermietete Eigentumswohnung. Erben werden ihre zwei Söhne. Der eine möchte behalten, der andere braucht Kapital für den eigenen Hausbau. Ein gemeinsamer Verkauf der Wohnung würde in die laufende Zehnjahresfrist fallen.

Der Bruder, der aussteigen will, muss dafür nicht auf den Ablauf der Frist warten. Er kann seinen Erbteil verkaufen. Der Bruder hat ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB und kann zu denselben Bedingungen eintreten. Übernimmt ein Dritter, wird die Erbengemeinschaft mit ihm fortgesetzt. Für den Bruder, der behalten will, ändert sich an der Wohnung zunächst nichts.

Was das Urteil für Käufer von Erbteilen bedeutet

Für Miterben, die Geschwister herauskaufen, ist IX R 13/22 eine gute Nachricht. Verkaufen sie später die Nachlassimmobilie, löst der hinzugekaufte Anteil nach diesem Urteil keine eigene Zehnjahresfrist aus. Ein Herauskaufen und späterer Verkauf wird damit steuerlich planbarer.

Für Sie als Verkäufer zählt etwas anderes: Ihr Erbteil hat einen Markt. Miterben, aber auch professionelle Erwerber übernehmen ihn, ohne dass die Erbengemeinschaft vorher aufgelöst werden muss. Den Zeitpunkt bestimmen Sie, nicht der Kalender des Finanzamts.

Bevor Sie unterschreiben

Stellen Sie das Datum fest, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat, und wie sie in den letzten Jahren genutzt wurde. Prüfen Sie, ob Betriebsvermögen im Nachlass steckt. Halten Sie fest, ob Sie den Erbteil verkaufen oder ob die Erbengemeinschaft einen einzelnen Gegenstand veräußern soll. Ihre persönliche Steuerlage klären Sie im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.

Wie Grunderwerbsteuer beim Erbteilsverkauf zu behandeln ist, lesen Sie in unserem Beitrag Erbteil mit Immobilie verkaufen. Ihren Anteil bewerten Sie unverbindlich mit dem Erbteil-Rechner.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile an, auch wenn Miterben blockieren oder der Nachlass verschachtelt ist. Sie erhalten Geld, wir übernehmen die weitere Auseinandersetzung und ihr Risiko. Abwarten und Verkaufen sind beide legitim. Nur der Verkauf macht Sie sofort unabhängig.

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