Eigentümergrundschuld vor Ihnen: Wann Ihr Rang aufrückt

Steht vor Ihrer Grundschuld eine Bankgrundschuld, deren Darlehen längst abbezahlt ist, kann daraus eine Eigentümergrundschuld werden. Dann haben Sie als nachrangiger Gläubiger einen gesetzlichen Anspruch auf deren Löschung, und Ihr Recht rückt im Rang nach vorn. Der Bundesgerichtshof hat diesen Anspruch sogar in der Insolvenz des Eigentümers für durchsetzbar erklärt.

Ein typischer Fall: Sie haben einem Bekannten Geld für den Umbau seines Hauses geliehen und sich eine Grundschuld eintragen lassen. Vor Ihnen steht die Hausbank mit einem deutlich höheren Betrag. Seit die Raten ausbleiben, rechnen Sie nach und kommen zu einem ernüchternden Ergebnis. In einer Versteigerung würde zuerst die Bank bedient, für Sie bliebe wenig. Diese Rechnung stimmt oft nicht. Sie übersieht, was mit der vorrangigen Grundschuld in den letzten Jahren geschehen ist.

Der Betrag im Grundbuch sagt wenig über die Schuld dahinter

Eine Grundschuld ist von der Forderung, die sie sichert, rechtlich unabhängig. Zahlt der Eigentümer sein Darlehen ab, bleibt die Grundschuld der Bank trotzdem in voller Höhe eingetragen. Anders als bei der Hypothek, die nach § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Tilgung automatisch auf den Eigentümer übergeht, ändert sich im Grundbuch zunächst nichts.

Der Eigentümer erwirbt durch die Tilgung einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag. Eine Eigentümergrundschuld entsteht erst, wenn dieser Anspruch erfüllt wird oder die Grundschuld auf anderem Weg beim Eigentümer landet. Drei Wege sind in der Praxis üblich:

1. Die Bank tritt die Grundschuld an den Eigentümer ab.
2. Die Bank verzichtet auf die Grundschuld. Nach § 1168 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB erwirbt sie dann der Eigentümer.
3. Der Eigentümer zahlt ausdrücklich auf die Grundschuld selbst und nicht nur auf das Darlehen.

Ihr gesetzlicher Löschungsanspruch nach § 1179a BGB

Für diesen Moment hat der Gesetzgeber nachrangige Gläubiger abgesichert. Nach § 1179a Abs. 1 BGB kann der Gläubiger eines Grundpfandrechts vom Eigentümer verlangen, dass dieser ein vorrangiges oder gleichrangiges Recht löschen lässt, wenn es sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt. Über § 1192 Abs. 1 BGB gilt das auch für Grundschulden.

Der Anspruch ist so gesichert, als wäre zu seinen Gunsten eine Vormerkung eingetragen. Der Eigentümer kann ihn also nicht dadurch unterlaufen, dass er die Eigentümergrundschuld schnell an einen Dritten weitergibt. Fällt das vorrangige Recht weg, rückt Ihre Grundschuld nach. Bei einer Versteigerung entscheidet genau diese Position darüber, ob Ihr Recht aus dem Erlös bedient wird.

Was der BGH am 27. April 2012 entschieden hat

Die Leitentscheidung zu diesem Anspruch stammt vom Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.04.2012, Az. V ZR 270/10 (BGHZ 193, 144). Über das Vermögen der Eigentümerin war das Insolvenzverfahren eröffnet worden, das Grundstück wurde versteigert. Die vorrangige Bank verzichtete erst nach dem Zuschlag, im Verteilungsverfahren, auf ihre Grundschuld. Den frei gewordenen Erlösanteil zog der Insolvenzverwalter zur Masse.

Der BGH gab der nachrangigen Gläubigerin recht. Der Löschungsanspruch aus § 1179a BGB ist insolvenzfest, der Senat gab seine frühere gegenteilige Rechtsprechung ausdrücklich auf. Und er besteht auch dann, wenn der vorrangige Gläubiger erst nach der Versteigerung verzichtet. Der Erlös tritt an die Stelle des Grundstücks, die nachrangige Gläubigerin war so zu stellen, als hätte die Bank vor dem Zuschlag verzichtet. Der Insolvenzverwalter musste den Betrag herausgeben.

Für Inhaber nachrangiger Grundschulden ist das bis heute die entscheidende Weichenstellung. Ihr Rang ist nicht in Stein gemeißelt. Er hängt davon ab, was mit den Rechten vor Ihnen geschieht, und dieser Schutz endet nicht mit der Insolvenz des Eigentümers.

Wann der Löschungsanspruch ins Leere läuft

Der gesetzliche Schutz hat Grenzen, die Sie kennen sollten. Der wichtigste Punkt: Solange die Bank die Grundschuld behält, gibt es keine Vereinigung mit dem Eigentum. Lässt der Eigentümer die getilgte Grundschuld mit einem neuen Kredit wieder auffüllen, bleibt sie Fremdgrundschuld und Ihr Rang unverändert.

Ebenso kann der Eigentümer seinen Rückgewähranspruch an einen Dritten abtreten, der die Grundschuld dann direkt erhält. Zudem lässt sich der Löschungsanspruch nach § 1179a Abs. 5 BGB durch Vereinbarung ausschließen, wenn dies im Grundbuch eingetragen wird. Bei sehr alten Rechten aus der Zeit vor 1978 greift der gesetzliche Anspruch in der Regel nicht; dort kommt es auf eine eingetragene Löschungsvormerkung an. Ein genauer Blick in Abteilung III und die Bestellungsurkunden klärt das.

Was das für den Wert Ihrer Grundschuld bedeutet

Wer den Wert einer nachrangigen Grundschuld beurteilt, darf deshalb nicht bei den eingetragenen Nennbeträgen stehen bleiben. Entscheidend ist, wie weit die vorrangigen Rechte noch valutieren, also tatsächlich eine offene Forderung sichern. Hinweise liefern das Alter der Bankdarlehen, frühere Teillöschungen und Löschungsbewilligungen in der Grundakte und der Verlauf eines laufenden Versteigerungsverfahrens.

Eine Grundschuld auf Rang zwei kann so wirtschaftlich mehr wert sein, als ihr Platz vermuten lässt. Umgekehrt gilt: Ist die vorrangige Grundschuld neu valutiert worden, hilft auch § 1179a BGB nicht weiter. Beides lässt sich prüfen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Abwarten oder verkaufen

Sie können Ihre Position selbst verfolgen. Dann beobachten Sie das Grundbuch, machen den Löschungsanspruch geltend, sobald eine Vereinigung eintritt, und melden ihn im Versteigerungs- oder Verteilungsverfahren an. Das ist ein legitimer Weg, er erfordert aber Aufmerksamkeit über einen langen Zeitraum.

Alternativ übernehmen wir Ihre Grundschuld samt aller Ansprüche, die mit ihr verbunden sind. Wir bewerten die Rangverhältnisse, die Valutierung der Vorrechte und die Aussichten einer Verwertung und tragen danach das Risiko. Sie erhalten Ihr Geld, ohne jahrelang Grundbuchauszüge zu vergleichen. Haben Sie eine Briefgrundschuld und ist der Brief nicht auffindbar, lesen Sie vorab unseren Beitrag Grundschuldbrief verloren.

Ein nachrangiger Platz im Grundbuch ist eine Momentaufnahme. Wer die Rechte vor sich kennt, kennt auch den Wert des eigenen.

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