Erbteil verkaufen beim Notar: Was in die Urkunde gehört

Einen Erbteil verkaufen Sie nur beim Notar: Kaufvertrag und Übertragung müssen notariell beurkundet werden, sonst sind sie nichtig. Ebenso wichtig wie die Form ist der Inhalt der Urkunde. Ein Beschluss des OLG Karlsruhe zeigt, woran ein Erbteilsverkauf trotz Notartermin hängen bleiben kann.

Viele Miterben haben sich längst entschieden. Sie wollen raus aus der Erbengemeinschaft, die Abstimmungen mit den Geschwistern sind zäh, das Elternhaus steht leer. Ein Käufer für den Anteil ist gefunden, man ist sich im Grundsatz einig. Dann folgt die Frage, die über Wochen entscheiden kann: Wie wird aus dieser Einigung ein Vertrag, der hält?

Die Antwort steht im Gesetz, und sie ist streng. Ein privat unterschriebenes Papier, ein Briefwechsel oder eine E-Mail genügen beim Erbteil nicht. Wer seinen Anteil an einem Nachlass zu Geld machen will, kommt am Notar nicht vorbei.

Zwei Vorschriften, ein Termin

Rechtlich besteht der Verkauf eines Erbteils aus zwei Schritten. Der Kaufvertrag verpflichtet Sie, den Anteil zu übertragen; für ihn verlangt § 2371 BGB die notarielle Beurkundung. Die Übertragung selbst ist eine Verfügung über Ihren Anteil am Nachlass. Auch sie muss nach § 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB notariell beurkundet werden. In der Praxis fasst der Notar beide Teile in einer einzigen Urkunde zusammen.

Die Form erfasst den ganzen Vertrag. Auch Nebenabreden gehören hinein, etwa wem Mieteinnahmen ab einem Stichtag zustehen oder wer laufende Lasten des Nachlasses bis zur Übertragung trägt. Wird Wesentliches nur mündlich vereinbart, kann das gesamte Geschäft unwirksam sein (§ 125 BGB). Nach herrschender Auffassung heilt ein solcher Mangel auch nicht dadurch, dass die Beteiligten den Vertrag später einfach vollziehen.

Eine Einschränkung gilt außerdem: Verkaufen können Sie nur Ihren Anteil am Nachlass als Ganzes, nicht Ihren Anteil an einzelnen Gegenständen wie dem Haus oder dem Depot (§ 2033 Abs. 2 BGB). Der Käufer tritt in Ihre Stellung in der Erbengemeinschaft ein.

Was das OLG Karlsruhe zur Bestimmtheit entschieden hat

Dass die notarielle Form allein noch keine Sicherheit gibt, zeigt ein Beschluss des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7. September 2022 (Az. 19 W 64/21). Mehrere Erben hatten 2020 eine notariell beurkundete Teilauseinandersetzung geschlossen und dabei Anteile auf einen Beteiligten übertragen. Anschließend beantragten sie, das Grundbuch entsprechend zu berichtigen.

Das Grundbuchamt lehnte das ab, und das OLG bestätigte die Ablehnung in diesem Punkt. Aus den vorgelegten Urkunden ging nicht in der vom Grundbuchrecht geforderten Form hervor, welcher Anteil genau übertragen worden war. Ohne diesen Nachweis ließ sich das Grundbuch nicht berichtigen. Die Beteiligten hatten also beurkundet und kamen trotzdem nicht zur Eintragung.

Für Verkäufer folgt daraus eine klare Lehre. Die Urkunde muss nicht nur formgültig sein, sondern so präzise, dass Grundbuchamt, Banken und Miterben ohne Rückfrage erkennen, was übertragen wurde. Unklarheiten fallen meist erst auf, wenn die Zahlung an den Vollzug geknüpft ist. Dann verzögern sie genau das, worauf Sie warten: Ihr Geld.

Was in eine belastbare Urkunde gehört

1. Die genaue Bezeichnung des Nachlasses: Erblasser, Sterbedatum, letzter Wohnsitz und der Erbnachweis, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
2. Ihre Erbquote und die eindeutige Aussage, ob der gesamte Erbteil oder ein bestimmter Bruchteil davon übertragen wird.
3. Die Gegenleistung und ihre Fälligkeit, häufig verbunden mit der Abrede, dass die Übertragung erst mit der Zahlung wirksam wird.
4. Regelungen zu Nachlassverbindlichkeiten, zu Nutzungen und Lasten ab einem Stichtag und zu dem, was Sie über den Nachlass zusichern.
5. Die Anträge an das Grundbuchamt, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört.

Wer diese Punkte vor dem Termin klärt, verkürzt den Weg vom Notar bis zum Geldeingang spürbar. Fehlt noch ein Erbschein, ist ein Verkauf nicht ausgeschlossen. Der Nachweis lässt sich häufig parallel beschaffen, und der Vertrag kann darauf abgestimmt werden.

Ihre Miterben erfahren vom Verkauf

Verkaufen Sie an jemanden außerhalb der Erbengemeinschaft, steht Ihren Miterben ein Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB). Sie haben zwei Monate Zeit, es auszuüben. Üben sie es aus, treten sie zu den vereinbarten Bedingungen an die Stelle des Käufers. Ist der Anteil bereits übertragen, richtet sich das Vorkaufsrecht gegen den Erwerber. Sie selbst müssen die Miterben in diesem Fall unverzüglich über die Übertragung unterrichten (§ 2035 BGB).

Hinzu kommt eine Pflicht gegenüber dem Nachlassgericht. Nach § 2384 BGB ist der Verkauf dort unverzüglich anzuzeigen, unter Angabe des Käufers. Zeigt der Käufer den Verkauf an, ersetzt das Ihre Anzeige. Ein sauber vorbereiteter Vertrag legt fest, wer diese Schritte übernimmt.

Was der Notar leistet und was nicht

Der Notar ist unparteiisch. Er belehrt beide Seiten, formuliert die Erklärungen und betreut auf Wunsch den Vollzug bis zur Grundbuchberichtigung. Er prüft aber nicht, ob der vereinbarte Betrag dem wirtschaftlichen Wert Ihres Anteils entspricht. Er verhandelt nicht mit zerstrittenen Miterben und übernimmt keine Prozessrisiken. Diese Fragen müssen vor dem Termin beantwortet sein.

Verkauf an die Deutsche RechteKäufer GmbH

Wir kaufen Erbteile an, auch wenn die Erbengemeinschaft zerstritten ist, eine Immobilie leer steht oder Miterben jede Kommunikation verweigern. Sie schicken uns die Unterlagen, die Sie haben. Wir prüfen kostenfrei und ohne Kostenrisiko, ob und zu welchen Bedingungen wir Ihren Anteil übernehmen. Steht die Einigung, wird die Urkunde mit dem Notar so vorbereitet, dass sie beim Grundbuchamt und gegenüber den Miterben trägt. Danach nehmen wir Ihren Platz in der Erbengemeinschaft ein, mit allen Auseinandersetzungen, die noch kommen.

Beide Wege sind legitim. Sie können in der Gemeinschaft bleiben und die Auseinandersetzung abwarten oder selbst betreiben. Der Verkauf tauscht Ungewissheit gegen einen festen Betrag und einen absehbaren Zeitpunkt. Welche Größenordnung Ihr Anteil hat, zeigt Ihnen unser Erbteil-Rechner in wenigen Minuten. Den Überblick über alle Rechte, die wir übernehmen, finden Sie bei unseren Leistungen.

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