Miterbe behält die Mieteinnahmen? Das steht Ihnen zu

Behält ein Miterbe die Mieteinnahmen aus dem geerbten Haus für sich, verletzt er die Rechte der übrigen Erben. Die Mieten gehören zum Nachlass und stehen allen gemeinsam zu. Wer den Anspruch nicht selbst einklagen will, kann seinen Erbteil samt dieser Position verkaufen und sofort Geld erhalten.

Das Mehrfamilienhaus der Eltern ist vermietet, die Mieter zahlen pünktlich. Nur kommt bei Ihnen nichts an. Ihr Bruder hat schon zu Lebzeiten der Mutter die Verwaltung übernommen, die Mieten gehen auf sein Konto, Abrechnungen gibt es nicht. Auf Nachfrage heißt es, das Geld werde für Reparaturen gebraucht. Ob das stimmt, können Sie nicht prüfen. Willkommen in einer der zähesten Konstellationen, die eine Erbengemeinschaft hervorbringen kann.

Wem die Mieten nach dem Erbfall gehören

Mit dem Tod des Erblassers geht sein Vermögen als Ganzes auf die Erben über. Mehrere Erben bilden eine Gemeinschaft zur gesamten Hand. Was aufgrund eines Nachlassrechts erworben wird, gehört nach § 2041 Satz 1 BGB wiederum zum Nachlass. Die Mietforderungen aus dem geerbten Haus sind solche Rechte. Die eingehenden Mieten sind deshalb Nachlassvermögen, nicht Privatvermögen dessen, auf dessen Konto sie zufällig fließen.

Daraus folgt umgekehrt: Kein Miterbe darf die Mieten als eigenes Einkommen behandeln. Wer sie dennoch für sich verwendet, muss sie an den Nachlass herausgeben. Das gilt auch dann, wenn er sich um das Haus kümmert und die Arbeit gern vergütet sähe. Eine Vergütung setzt eine Vereinbarung voraus, keine einseitige Entnahme.

Wann das Geld verteilt wird

Hier liegt der Punkt, der viele Erben überrascht. Nach § 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB erfolgt die Teilung der Früchte grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung. Sie können also in der Regel nicht verlangen, dass Ihnen Ihr Anteil an den Mieten monatlich überwiesen wird. Die Erträge sammeln sich im Nachlass und werden mit ihm verteilt.

Eine Ausnahme enthält Satz 3 derselben Vorschrift. Ist die Auseinandersetzung für länger als ein Jahr ausgeschlossen, etwa durch das Testament, kann jeder Miterbe am Schluss jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen. Für alle anderen Fälle gilt: Ihr Geld wartet, bis der Nachlass auseinandergesetzt ist. Und das kann dauern, gerade wenn der verwaltende Miterbe kein Interesse an einer Teilung hat.

Was Sie schon vorher verlangen können

Untätig zusehen müssen Sie trotzdem nicht. Nach § 2039 Satz 1 BGB kann jeder Miterbe verlangen, dass eine Nachlassforderung an alle Erben gemeinsam erfüllt wird. Hat ein Miterbe Mieten für sich behalten, schuldet er sie dem Nachlass, und Sie können diese Leistung an die Gemeinschaft einfordern, notfalls gerichtlich. Wer die Verwaltung für die Gemeinschaft übernommen hat, muss zudem Auskunft geben und Rechenschaft über Einnahmen und Ausgaben ablegen.

In der Praxis bedeutet das drei Schritte:

1. Sie verlangen schriftlich eine vollständige Aufstellung aller Mieteingänge und Ausgaben seit dem Erbfall mit Belegen.
2. Sie fordern die Einrichtung eines gemeinsamen Nachlasskontos, auf das künftige Mieten fließen.
3. Bleibt beides aus, klagen Sie auf Auskunft und auf Zahlung des einbehaltenen Betrags an alle Erben.

Jeder dieser Schritte ist rechtlich gut begründet. Jeder kostet Sie aber Zeit, und am Ende landet das erstrittene Geld wieder im gemeinsamen Topf, über den Sie allein nicht verfügen.

Ein Urteil, das zeigt, was ein Erwerber durchsetzen kann

Lehrreich ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 13. Dezember 2023 (Az. 17 U 122/22). Drei Personen hielten ein Mehrfamilienhaus zu je einem Drittel, ein Drittel war nach dem Tod der Mutter auf ihre beiden Kinder übergegangen. Der Sohn bewohnte mehrere Wohnungen selbst, die Miete der vermieteten Wohnung floss auf sein Konto. Die Schwester verkaufte schließlich ihren Drittelanteil an einen Dritten.

Der Erwerber setzte durch, was zuvor liegen geblieben war. Das Gericht sprach ihm einen Anteil am Reinertrag der Mieten und eine Nutzungsentschädigung für die selbst genutzten Wohnungen zu. Eine frühere formlose Absprache, nach der der Sohn mietfrei wohnen durfte, band den Erwerber nicht, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen war. Bei einem Haus im Miteigentum nach Bruchteilen gilt das nach § 1010 BGB.

Wichtig zur Einordnung: Für Anteile an einer Erbengemeinschaft gelten teils andere Regeln, dort wirken frühere Verwaltungsregelungen grundsätzlich auch gegenüber einem Erwerber fort. Die Kernaussage trägt trotzdem. Ein professioneller Erwerber, der mit Abstand zur Familie und mit Ausdauer in die Gemeinschaft eintritt, setzt Ansprüche durch, die ein Familienmitglied oft jahrelang nicht anrührt.

Verkauf statt Kontrolle

Viele Erben stehen genau an dieser Stelle. Sie wollen den Bruder nicht verklagen, ihn aber auch nicht weiter mit dem Geld wirtschaften lassen. Nach § 2033 Abs. 1 BGB können Sie über Ihren Erbteil verfügen, ohne die anderen Miterben zu fragen. Mit dem Erbteil geht Ihre gesamte Rechtsstellung über, einschließlich der Ansprüche, die dem Nachlass gegen den verwaltenden Miterben zustehen. Der Vertrag wird notariell beurkundet. Die übrigen Miterben haben beim Verkauf an Dritte ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft solche Erbteile an. Wir verlangen anschließend Auskunft und Rechnungslegung, sichern die Mieteinnahmen für den Nachlass und betreiben die Auseinandersetzung. Sie erhalten Ihr Geld nach Vollzug des Vertrags und müssen keinen Kontoauszug Ihres Bruders mehr anfordern.

Beide Wege bleiben offen. Wer die Kraft hat, Auskunft und Zahlung selbst durchzusetzen, kann das tun und wird am Ende seinen Anteil erhalten. Wer weiß, dass das Jahre dauern wird, wählt die schnellere Lösung. Wie die Lage ist, wenn ein Miterbe zusätzlich selbst im Haus wohnt, lesen Sie im Beitrag Miterbe wohnt mietfrei im Elternhaus.

Für die Prüfung genügen der Erbnachweis, ein Grundbuchauszug und, soweit vorhanden, die Mietverträge und Ihre bisherige Korrespondenz mit dem verwaltenden Miterben. Unseren Erbteil-Rechner können Sie sofort nutzen, die anschließende Prüfung ist kostenfrei.

Holen Sie sich Ihren Anteil an den Mieten: Starten Sie jetzt den Erbteil-Rechner.

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