Erbteil verkaufen: Wer haftet danach für Nachlassschulden?

Wer einen Erbteil verkauft, wird seine Haftung für Nachlassschulden gegenüber den Gläubigern nicht automatisch los. Ab dem Kauf haftet aber auch der Käufer, und im Verhältnis zu Ihnen muss er die Schulden des Nachlasses tragen. Wie ernst diese Haftung des Erwerbers ist, hat das Kammergericht in Berlin deutlich gemacht.

Es ist eine der ersten Fragen, die Miterben vor einem Verkauf stellen: Was passiert, wenn nach der Unterschrift noch eine Rechnung des Pflegeheims auftaucht, eine Steuerforderung, ein Darlehen des Erblassers? Bleibe ich darauf sitzen, obwohl ich mit dem Nachlass nichts mehr zu tun habe? Die Antwort hat zwei Ebenen. Es kommt darauf an, ob Sie auf das Verhältnis zu den Gläubigern schauen oder auf das Verhältnis zu Ihrem Käufer.

Der Erwerber haftet persönlich: der Beschluss des Kammergerichts

Mit Beschluss vom 17. November 2022 (Az. 1 W 345/22) hatte das Kammergericht über eine Grundbuchsache zu entscheiden. Ein Miterbenanteil sollte auf einen Minderjährigen übertragen werden. Bei Minderjährigen kommt es darauf an, ob ein Geschäft für sie lediglich rechtlich vorteilhaft ist; sonst braucht es eine familiengerichtliche Genehmigung.

Das Kammergericht verneinte den bloßen Vorteil. Die Übertragung eines Miterbenanteils führe zur gesamtschuldnerischen Haftung des Erwerbers für die Nachlassverbindlichkeiten. Wer einen Erbteil übernimmt, übernimmt also nicht nur Vermögen, sondern auch ein persönliches Haftungsrisiko. Das gilt nach der Entscheidung selbst dann, wenn der Minderjährige bereits Miterbe ist.

Für Sie als Verkäufer ist das die Kehrseite einer guten Nachricht. Das Gesetz stellt den Gläubigern mit dem Käufer einen zusätzlichen Schuldner zur Seite. Wer Ihren Anteil kauft, übernimmt Verantwortung, und genau diese Verantwortung soll er auch tragen.

Außen und innen: zwei Verhältnisse, zwei Antworten

Gegenüber den Nachlassgläubigern ordnet § 2382 BGB an, dass der Käufer vom Abschluss des Kaufs an haftet. Ihre eigene Haftung dauert daneben fort. Ausschließen oder beschränken können Sie und Ihr Käufer diese Außenhaftung durch Vereinbarung nicht. Ein Gläubiger kann sich also an beide halten.

Im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer sieht es anders aus. Nach § 2378 Abs. 1 BGB ist der Käufer Ihnen gegenüber verpflichtet, die Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen. Haben Sie eine Nachlassschuld schon vor dem Verkauf beglichen, können Sie nach § 2378 Abs. 2 BGB Ersatz verlangen. Werden Sie nach dem Verkauf von einem Gläubiger in Anspruch genommen, steht Ihnen gegen den Käufer ein Anspruch auf Freistellung zu.

Ein typischer Fall: Ein Jahr nach dem Verkauf meldet sich eine Krankenkasse mit einer Rückforderung gegen den Nachlass und schreibt den früheren Miterben an. Sie darf das. Der Verkäufer muss die Sache aber nicht selbst ausfechten, sondern kann verlangen, dass der Käufer ihn von der Forderung freistellt.

Frage	Antwort nach dem Gesetz
Haftet der Käufer den Nachlassgläubigern?	Ja, ab Abschluss des Kaufs (§ 2382 BGB)
Haften Sie als Verkäufer weiter?	Ja, im Außenverhältnis dauert Ihre Haftung fort
Wer trägt die Schulden im Innenverhältnis?	Der Käufer, soweit Sie nicht nach § 2376 BGB einstehen müssen (§ 2378 BGB)
Wem stehen Nutzungen und Gefahr zu?	Dem Käufer ab Abschluss des Kaufs (§ 2380 BGB), vorbehaltlich anderer Abreden

Wofür Sie selbst einstehen

Die Freistellung durch den Käufer hat eine Grenze, und sie steht in § 2376 BGB. Als Verkäufer haften Sie dafür, dass Ihnen das Erbrecht tatsächlich zusteht. Sie stehen außerdem dafür ein, dass Ihr Anteil nicht durch Rechte belastet ist, die Sie nicht offengelegt haben. Das Gesetz nennt Nacherbschaft, Testamentsvollstreckung, Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichungspflichten und Teilungsanordnungen. Haften Sie bereits unbeschränkt gegenüber Nachlassgläubigern, gehört auch das dazu.

Für Mängel einzelner Nachlassgegenstände haften Sie dagegen grundsätzlich nicht. Der feuchte Keller des Elternhauses oder der Wasserschaden in der vermieteten Wohnung sind Sache des Käufers. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen haben (§ 2376 Abs. 2 BGB).

Die praktische Folgerung ist einfach: Legen Sie offen, was Sie wissen. Ein bekanntes Vermächtnis, ein angekündigter Pflichtteilsanspruch oder ein eingesetzter Testamentsvollstrecker schließen einen Verkauf nicht aus. Sie gehören aber in den Vertrag. Was dort steht, kann Ihnen später nicht als verschwiegene Belastung entgegengehalten werden.

Woran Sie im Vertrag denken sollten

1. Eine ausdrückliche Freistellung von allen Nachlassverbindlichkeiten, die auch Auseinandersetzungen mit Gläubigern abdeckt.
2. Einen klaren Stichtag, ab dem Nutzungen und Lasten auf den Käufer übergehen.
3. Eine vollständige Liste der Ihnen bekannten Belastungen und Ansprüche Dritter.
4. Die Anzeige des Verkaufs an das Nachlassgericht nach § 2384 BGB, damit Gläubiger erfahren, an wen sie sich wenden können.

Wie die Urkunde insgesamt aufgebaut sein sollte, lesen Sie in unserem Beitrag Erbteil verkaufen beim Notar.

Ein Käufer, auf den Sie sich verlassen können

Die Freistellung durch den Käufer ist nur so viel wert wie der Käufer selbst. Ein Erwerber ohne Substanz nützt Ihnen wenig, wenn ein Gläubiger an Ihre Tür klopft. Wählen Sie deshalb einen Vertragspartner, der Nachlassverbindlichkeiten tatsächlich übernehmen kann und dies vertraglich zusagt.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile mit allen Rechten und Pflichten an. Wir prüfen den Nachlass kostenfrei und ohne Kostenrisiko für Sie, auch wenn die Schuldenlage noch unübersichtlich ist. Kommt es zum Kauf, übernehmen wir die Verantwortung für die Verbindlichkeiten des Nachlasses im Innenverhältnis und führen die Auseinandersetzung mit den Miterben fort. Sie erhalten Ihr Geld und müssen sich um offene Rechnungen des Nachlasses nicht mehr kümmern.

Wer lieber Miterbe bleibt und die Auseinandersetzung selbst begleitet, kann das tun. Der Verkauf ist der Weg für alle, die einen klaren Schnitt wollen.

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