Restkaufpreisforderung verkaufen: Schluss mit dem Warten

Eine Restkaufpreisforderung lässt sich verkaufen, wenn der Käufer die letzten Raten schuldig bleibt. Beim Grundstücksverkauf verjährt sie nach § 196 BGB erst in zehn Jahren, wie der BGH bestätigt hat. Wer nicht jahrelang mahnen und klagen will, macht den offenen Rest durch Abtretung sofort zu Geld.

Ein typischer Fall: Ein älteres Ehepaar verkauft sein Haus an die Familie aus der Nachbarschaft. Ein Teil des Kaufpreises fließt sofort, der Rest soll in Raten folgen. Man kennt sich, man vertraut sich. Einige Jahre geht das gut. Dann kommen die Zahlungen unregelmäßig, schließlich gar nicht mehr. Der Käufer verweist auf feuchte Kellerwände und eine angeblich undichte Heizung.

Ähnlich sieht es aus, wenn ein Unternehmer seine Firma verkauft und einen Teil des Preises stundet, oder wenn Erben im Nachlass einen Vertrag finden, nach dem der Kaufpreis für eine Wohnung noch nicht vollständig bezahlt ist. Die Forderung besteht, aber das Geld fehlt.

Zehn Jahre Verjährung: was der BGH entschieden hat

Wie lange der Anspruch auf den Kaufpreis eines Grundstücks durchsetzbar bleibt, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 7. Dezember 2023 (Az. VII ZR 231/22) geklärt. Eine Bauträgerin verlangte die Schlussrate aus einem Vertrag über eine Eigentumswohnung samt Stellplatz. Die Erwerber rügten Mängel und beriefen sich auf Verjährung. Die Vorinstanzen gaben ihnen recht und wandten die dreijährige Regelverjährung an.

Der BGH sah das anders. Die Vergütung ist auch Gegenleistung für die Übertragung des Grundstückseigentums. Für solche Ansprüche gilt nach § 196 BGB eine Verjährungsfrist von zehn Jahren, die als speziellere Regel die dreijährige Frist verdrängt. Die Frist beginnt nach § 200 BGB mit der Entstehung des Anspruchs, regelmäßig also mit der Fälligkeit, und nicht erst am Jahresende. Das Berufungsurteil wurde aufgehoben; zu klären blieb noch, ob die Erwerber wegen der Mängel einen Teil zurückhalten dürfen.

Für Verkäufer bedeutet das: Ein offener Restkaufpreis aus einem Grundstücksgeschäft ist nicht nach drei Jahren verloren. Die Entscheidung zeigt aber auch, womit Sie rechnen müssen. Selbst eine klare Forderung kann über Jahre durch die Instanzen gehen, wenn der Schuldner Mängel einwendet.

Was eine Restkaufpreisforderung wertvoll macht

Nicht jede offene Forderung ist gleich viel wert. Für die Einschätzung zählen vor allem diese Punkte:

1. Die Sicherung. Ist der Restkaufpreis durch eine Grundschuld oder Hypothek am verkauften Grundstück abgesichert, steht hinter der Forderung ein Pfandrecht.
2. Die Vollstreckbarkeit. Hat sich der Käufer im notariellen Vertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, braucht es keine Klage, um zu vollstrecken.
3. Die Einwendungen. Gerügte Mängel, Rücktrittserklärungen oder Aufrechnungen müssen geprüft und bewertet werden.
4. Die Zahlungsfähigkeit des Käufers und seine sonstigen Verbindlichkeiten.
5. Der Stand der Verjährung, gerade bei Forderungen, die nicht aus einem Grundstücksgeschäft stammen und deshalb meist der dreijährigen Frist unterliegen.

Besonders wichtig ist der erste Punkt. Weil das Eigentum an einem Grundstück nicht unter Vorbehalt übertragen werden kann, sichern sich umsichtige Verkäufer mit einem Grundpfandrecht ab. Wer eine solche Sicherheit hat, kann sie zusammen mit der Forderung übertragen. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite Grundschuld verkaufen.

Anders liegt es beim Verkauf eines Unternehmens oder eines Gesellschaftsanteils ohne Grundstück. Hier gilt für den gestundeten Kaufpreis in der Regel die dreijährige Frist der §§ 195, 199 BGB, und Streit entsteht oft über Garantien, Bilanzen oder variable Kaufpreisteile, die vom späteren Erfolg abhängen. Solche Forderungen sind anspruchsvoller zu bewerten, lassen sich aber ebenso abtreten wie der Restkaufpreis für ein Haus.

Rücktritt oder Verkauf der Forderung

Bleibt der Käufer die Zahlung schuldig, denken viele Verkäufer an den Rücktritt vom Vertrag. Nach einer erfolglosen Fristsetzung ist er nach § 323 BGB grundsätzlich möglich. Bei einem längst übergebenen und umgeschriebenen Grundstück bedeutet er aber Rückabwicklung: Rückübertragung, Erstattung der gezahlten Raten, Streit um Nutzungen und Investitionen. Für viele ist das genau das Gegenteil dessen, was sie wollten.

Der Verkauf der Forderung setzt an anderer Stelle an. Sie treten den offenen Restkaufpreis nach § 398 BGB samt Sicherheiten an einen Käufer ab. Eine Zustimmung des Schuldners ist dafür nicht erforderlich, er wird lediglich informiert. Der Erwerber übernimmt Mahnung, Prüfung der Mängeleinwände, Klage oder Vollstreckung und trägt das Risiko, dass am Ende weniger realisiert wird. Sie erhalten einen festen Betrag und sind mit dem Geschäft abgeschlossen.

Beide Wege sind legitim. Wer die Immobilie zurückhaben möchte, ist mit dem Rücktritt womöglich richtig. Wer das Geschäft beenden und Liquidität will, gewinnt mit dem Verkauf der Forderung Zeit und Ruhe.

Wenn Erben die Forderung vorfinden

Restkaufpreisforderungen tauchen oft erst nach einem Todesfall auf, etwa wenn die Eltern ein Grundstück an ein Kind oder einen Bekannten verkauft und den Kaufpreis gestundet hatten. Die Forderung geht dann auf die Erben über. Bei mehreren Erben gehört sie der Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam über sie verfügen kann. Ist der Schuldner zugleich Miterbe, wird die Durchsetzung schnell zum Familienkonflikt. Ein einzelner Erbe kann in dieser Lage statt der Forderung seinen Erbteil verkaufen.

Prüfen Sie in solchen Fällen auch, ob der Kaufpreis bewusst niedrig angesetzt war. Dann kann neben der Forderung eine Schenkung im Raum stehen, mit eigenen Folgen für den Nachlass.

Was wir für die Prüfung brauchen

Senden Sie uns den notariellen Kaufvertrag, einen aktuellen Grundbuchauszug, eine Aufstellung aller erhaltenen Zahlungen und den Schriftwechsel mit dem Käufer, insbesondere Mängelrügen und Zahlungszusagen. Ist die Forderung geerbt, gehören der Erbnachweis und eine Übersicht der Miterben dazu.

Auf dieser Grundlage prüfen wir kostenfrei und ohne Kostenrisiko, ob und zu welchen Bedingungen wir Ihre Restkaufpreisforderung übernehmen.

Machen Sie aus dem offenen Rest jetzt Geld und starten Sie die Prüfung.

office@rechtekaeufer.de