Immobilie zu niedrig bewertet? Pflichtteil jetzt verkaufen

Wird eine Immobilie im Nachlass oder eine verschenkte Immobilie zu niedrig bewertet, schrumpft Ihr Pflichtteil gleich mit. Entscheidend sind Stichtag, Wohnrechte und die Frage, ob ein späterer Verkaufspreis zählt. Das OLG München hat im August 2026 dazu Stellung bezogen und die Revision zum BGH zugelassen. Wer die Unsicherheit nicht tragen will, verkauft den Anspruch.

Das Gutachten liegt auf dem Tisch, und die Zahl wirkt bescheiden. Das Haus der Eltern sei sanierungsbedürftig, heißt es, die Lage schwierig, das Wohnrecht der Mutter mindere den Wert erheblich. Zwei Jahre später erfahren Sie, dass genau dieses Haus zu einem deutlich höheren Preis verkauft wurde. Viele Pflichtteilsberechtigte fragen sich in diesem Moment, ob sie zu früh eingelenkt haben. Die Antwort hängt an Details, die selbst Gerichte unterschiedlich beurteilen.

Warum der Stichtag alles entscheidet

Für den ordentlichen Pflichtteil zählt nach § 2311 BGB der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls. Spätere Wertsteigerungen gehören dem Erben, spätere Wertverluste trägt er ebenfalls. Bei verschenkten Gegenständen kommt § 2325 Abs. 2 BGB hinzu: Maßgeblich ist grundsätzlich der Wert beim Erbfall, war er zur Zeit der Schenkung niedriger, gilt dieser niedrigere Wert. Juristen nennen das Niederstwertprinzip.

Wie viel ein Haus an einem bestimmten Tag wert war, lässt sich nur schätzen. Wird es einige Zeit nach dem Erbfall tatsächlich verkauft, liegt ein echter Marktpreis vor. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein solcher zeitnaher Verkaufserlös deshalb der beste Anhaltspunkt für den Wert am Todestag sein, sofern sich die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit nicht wesentlich verändert haben.

Der Münchner Fall: Großmutter, Enkelin, Mehrfamilienhaus

Das Oberlandesgericht München hatte am 24.08.2026 (Az. 33 U 2177/25 e) über eine Konstellation zu entscheiden, die in vielen Familien vorkommt. Eine Mutter hatte im Herbst 2019 notariell ein Mehrfamilienhaus an ihre Enkelin übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Wenige Monate später starb sie, bevor die Enkelin im Grundbuch eingetragen war. Ihre Tochter war zwar Alleinerbin, der Nachlass aber wertlos. Sie verlangte deshalb Pflichtteilsergänzung von den Erben der inzwischen ebenfalls verstorbenen Enkelin. Diese hatten das Haus Ende 2022 verkauft.

Drei Bewertungsfragen standen im Raum. Das Gericht beantwortete sie so:

1. Stichtag: Weil die Schenkung beim Tod noch nicht vollzogen war, zählte allein der Wert am Todestag. Das Niederstwertprinzip mit dem früheren Zeitpunkt des Versprechens wandte das OLG nicht an und wich damit ausdrücklich von einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1982 ab.
2. Wohnrecht: Es minderte den Wert am Todestag nicht, denn es war mit dem Tod der Mutter erloschen.
3. Späterer Verkaufspreis: Er wurde nicht herangezogen. Zwischen Erbfall und Verkauf waren die Immobilienpreise gestiegen, die Marktverhältnisse also nicht mehr vergleichbar. Maßgeblich blieb das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen.

Wegen der Abweichung von der BGH-Rechtsprechung hat das OLG die Revision zugelassen. Das letzte Wort ist also noch nicht gesprochen.

Was das für Ihren Anspruch bedeutet

Die Entscheidung enthält gute und schlechte Nachrichten für Pflichtteilsberechtigte. Gut ist, dass ein Wohnrecht, das mit dem Tod endet, den Wert am Todestag nicht drücken darf. Gerade dieses Argument taucht in Gutachten, die Erben in Auftrag geben, häufig auf. Gut ist auch, dass ein nicht vollzogenes Schenkungsversprechen den Stichtag nicht vorverlegt. Steigen die Preise zwischen Versprechen und Tod, profitieren Sie davon. Ob der BGH diese Sicht teilt, wird sich im Revisionsverfahren zeigen. Bis dahin ist jede Bewertung in vergleichbaren Fällen mit einem Fragezeichen versehen.

Weniger erfreulich ist der Umgang mit dem späteren Verkaufserlös. Wer auf den deutlich höheren Kaufpreis setzt, den der Erbe einige Zeit nach dem Erbfall erzielt hat, kann damit scheitern, wenn der Markt in der Zwischenzeit gestiegen ist. Dann zählt das Gutachten. Und Gutachten lassen Spielräume, etwa beim Sanierungsbedarf, bei der Frage, ob ein Altbau abgerissen werden müsste, oder bei der Auswahl von Vergleichspreisen.

Woran Sie eine zu niedrige Bewertung erkennen

Einige Warnzeichen tauchen immer wieder auf. Das Gutachten stammt von einem Sachverständigen, den allein der Erbe ausgewählt hat. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch wird wertmindernd berücksichtigt, obwohl er mit dem Tod erloschen ist. Der Stichtag ist unklar oder liegt auffällig früh. Vergleichsobjekte stammen aus schwächeren Lagen. Oder es fehlt jede Auseinandersetzung damit, dass die Immobilie später zu einem höheren Preis verkauft wurde.

Sie haben nach § 2314 BGB nicht nur Anspruch auf Auskunft, sondern auch auf Wertermittlung. Das Gutachten muss der Erbe beschaffen, und es muss von einem unparteiischen Sachverständigen stammen. Ein eigenes Gegengutachten oder ein gerichtliches Sachverständigengutachten kann das Ergebnis verschieben, verlängert das Verfahren aber oft um viele Monate.

Verkaufen, solange die Rechtslage offen ist

Das Münchner Verfahren zeigt, wie viel Unsicherheit in einem Pflichtteil mit Immobilie steckt. Gutachten, Gegengutachten, Stichtagsfragen, eine zugelassene Revision. Wer selbst klagt, trägt dieses Risiko in allen Instanzen. Wer verkauft, gibt es ab.

Ihr Pflichtteil und Ihr Ergänzungsanspruch sind nach § 2317 Abs. 2 BGB übertragbar. Die Deutsche RechteKäufer GmbH prüft kostenfrei und ohne Kostenrisiko, ob die vorgelegte Bewertung trägt, welche Stichtage maßgeblich sind und ob ein späterer Verkauf die Rechnung verändert. Nehmen Sie das Angebot an, erhalten Sie einen festen Betrag. Den Streit über den Wert führen dann wir. Beide Wege sind legitim, der Verkauf bringt vor allem Planbarkeit. Wie er abläuft, lesen Sie im Beitrag Pflichtteil verkaufen.

Legen Sie für die Prüfung vor, was Sie haben: Testament, Gutachten des Erben, Grundbuchauszug, Übertragungsverträge und Hinweise auf einen späteren Verkauf der Immobilie.

Lassen Sie den Wert nicht kleinrechnen: Prüfen Sie Ihren Pflichtteil jetzt kostenfrei.

office@rechtekaeufer.de