Zwangsverwaltung: Wann sie Gläubigern wirklich Geld bringt

Die Zwangsverwaltung bringt Gläubigern laufende Einnahmen, solange das Objekt vermietet ist. Bewohnt der Schuldner das Haus selbst, bleibt ihm nach § 149 ZVG der Wohnraum, den sein Hausstand braucht, und die Erträge sind gering. Der Bundesgerichtshof hat diesen Schutz allerdings eng gefasst: Wer sein Haus vor der Beschlagnahme vermietet hat, kann sich später nicht darauf berufen.

Die Zwangsversteigerung ist das bekanntere Instrument. Sie bringt Geld, aber erst am Ende, nach Gutachten, Termin, Zuschlag und Verteilung. Die Zwangsverwaltung setzt früher an. Ein vom Gericht bestellter Verwalter übernimmt die Bewirtschaftung, zieht die Mieten ein und verteilt die Überschüsse an die Gläubiger. Wie viel dabei herauskommt, hängt fast vollständig davon ab, wer im Haus wohnt und auf welcher Grundlage.

So funktioniert die Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung ist in den §§ 146 ff. ZVG geregelt. Mit der Anordnung tritt die Beschlagnahme ein, die anders als bei der Versteigerung auch die Miet- und Pachtforderungen erfasst. Mieter zahlen von da an an den Verwalter. Er bestreitet aus den Einnahmen die laufenden Ausgaben der Verwaltung und verteilt den Überschuss nach einem Teilungsplan, § 155 ZVG. Für Grundschuldgläubiger bedeutet das vor allem: Die laufenden Zinsen werden bedient. Die Kapitalforderung realisieren Sie in aller Regel erst über die Versteigerung.

Beide Verfahren können nebeneinander laufen. Viele Gläubiger beantragen sie gleichzeitig. Die Zwangsverwaltung sorgt dann dafür, dass bis zum Zuschlag Einnahmen fließen und das Objekt ordnungsgemäß bewirtschaftet wird, etwa durch Versicherungsschutz und notwendige Reparaturen. Das schützt auch den Wert, der später versteigert wird.

Der Verwalter ist dabei kein bloßer Kassierer. Nach § 152 ZVG hat er das Recht und die Pflicht, alles zu tun, was nötig ist, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Er macht rückständige Mieten geltend, vermietet leer stehende Einheiten und kümmert sich um die Instandhaltung. Gerade bei Objekten, die der Eigentümer hat verwahrlosen lassen, ist das ein Gewinn für alle Gläubiger.

Der Schutz des selbstnutzenden Schuldners

Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme selbst auf dem Grundstück, sind ihm nach § 149 Abs. 1 ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Eine Miete an den Verwalter schuldet er dafür grundsätzlich nicht. Für Gläubiger heißt das: Bei einem Einfamilienhaus, das der Schuldner mit seiner Familie bewohnt, bringt die Zwangsverwaltung kaum Erträge.

Räumen muss der Schuldner nach § 149 Abs. 2 ZVG erst, wenn er das Grundstück oder die Verwaltung gefährdet. Die Schwelle ist hoch. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 24. Januar 2008 (Az. V ZB 99/07) entschieden, dass ein Schuldner, dem seine Eigentumswohnung belassen wurde, nicht schon deshalb räumen muss, weil er das laufende Wohngeld nicht zahlt. Die Nichtzahlung gefährdet weder das Gebäude noch die Zwangsverwaltung im Sinne der Vorschrift.

Die Grenze des Wohnungsschutzes

Wie weit der Schutz reicht, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 21. April 2016 (Az. IX ZR 72/14) präzisiert. Der Wohnungsschutz setzt voraus, dass der Schuldner als Eigentümer das Grundstück zur Zeit der Beschlagnahme mit seinen Angehörigen unmittelbar in Eigenbesitz bewohnt. Daraus folgen zwei klare Grenzen:

1. Hat der Schuldner das Grundstück vor der Beschlagnahme vollständig an einen Dritten vermietet und übergeben, entfällt der Schutz. Das gilt selbst dann, wenn er es von diesem Dritten zurückmietet.
2. Erlangt der Schuldner den unmittelbaren Eigenbesitz erst nach der Beschlagnahme, kann er sich ebenfalls nicht auf § 149 Abs. 1 ZVG berufen.

Im entschiedenen Fall hatte der Zwangsverwalter gegen die Bewohner geklagt. Die Vorinstanz hatte nicht aufgeklärt, auf welcher Grundlage sie das Haus nutzten. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Er wies zudem darauf hin, dass zum Hausstand auch volljährige Kinder gehören können, die im Haus leben. Eine Einliegerwohnung, die vor der Zwangsverwaltung an einen Sohn vermietet worden war, blieb dagegen außen vor, weil dieser Mietvertrag auch gegenüber dem Verwalter wirkt.

Was das für Ihre Strategie bedeutet

Für Gläubiger lassen sich aus diesen Entscheidungen klare Fragen ableiten, die vor einem Antrag beantwortet sein sollten:

1. Wer bewohnt das Objekt, und seit wann?
2. Gibt es Mietverträge, und wurden sie vor oder nach einer möglichen Beschlagnahme geschlossen?
3. Bewohnt der Schuldner selbst nur einen Teil, während andere Einheiten vermietet sind?
4. Bestehen Anhaltspunkte, dass Mietverhältnisse nur zum Schein oder zu auffallend niedrigen Mieten vereinbart wurden?

Je mehr Einheiten fremdvermietet sind, desto eher lohnt die Zwangsverwaltung. Ein Mehrfamilienhaus, in dem der Schuldner selbst eine Wohnung nutzt, kann trotzdem nennenswerte Erträge bringen, weil der Schutz nur die unentbehrlichen Räume erfasst. Bei einem allein selbst genutzten Einfamilienhaus dient die Zwangsverwaltung dagegen eher der Sicherung des Objekts als der Befriedigung.

Zinsen aus der Verwaltung, Kapital aus dem Verkauf

Auch eine gut laufende Zwangsverwaltung führt selten dazu, dass ein Gläubiger vollständig befriedigt wird. Sie überbrückt Zeit. Am Ende steht meist die Versteigerung, mit allen Unwägbarkeiten des Termins. Welche Schritte Ihnen dort offenstehen, beschreibt der Beitrag Zwangsversteigerung als Gläubiger. Wie sich bestehende Mietverhältnisse auf die Gebote auswirken, zeigt der Beitrag zum Sonderkündigungsrecht in der Zwangsversteigerung.

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