Titelumschreibung bei der Grundschuld: So bleibt sie scharf

Eine Grundschuld mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ist ein Titel. Nach einer Abtretung kann der neue Gläubiger daraus aber nur vollstrecken, wenn er in den Sicherungsvertrag eintritt und die Klausel auf ihn umgeschrieben wird. Das hat der Bundesgerichtshof festgelegt. Für Verkäufer heißt das: Wer die richtigen Unterlagen liefert, verkauft ein scharfes Recht.

Im Grundbuch sieht jede Grundschuld gleich aus. In der notariellen Urkunde dahinter steckt aber oft ein entscheidender Satz: Der Eigentümer unterwirft sich wegen des Grundschuldbetrags der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück. Dieser Satz erspart dem Gläubiger einen Prozess. Er kann unmittelbar die Zwangsversteigerung beantragen. Beim Verkauf der Grundschuld stellt sich die Frage, ob dieser Vorteil mitwandert.

Warum die Unterwerfung so viel wert ist

Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO findet die Zwangsvollstreckung auch aus notariellen Urkunden statt, in denen sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Die Grundschuldbestellungsurkunde mit Unterwerfungserklärung ist also ein vollstreckbarer Titel, so wie ein Urteil.

Fehlt die Unterwerfung, muss der Gläubiger den Eigentümer erst auf Duldung der Zwangsvollstreckung verklagen, gestützt auf § 1147 BGB. Das kann ein eigenes Verfahren über mehrere Instanzen bedeuten. Für jeden Käufer einer Grundschuld ist es deshalb ein wesentlicher Unterschied, ob die Urkunde eine Unterwerfung enthält und ob sie ihm nach dem Erwerb zur Verfügung steht.

Was der BGH am 30. März 2010 entschieden hat

Die maßgebliche Entscheidung stammt vom Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.03.2010 (Az. XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133). Eine Bank hatte Darlehensforderungen samt Sicherungsgrundschuld an einen Erwerber abgetreten. Dieser wollte aus der Unterwerfungserklärung der Darlehensnehmerin vollstrecken.

Der BGH stellte zwei Regeln auf. Der Erwerber einer Sicherungsgrundschuld kann aus der Unterwerfungserklärung nur vorgehen, wenn er in den Sicherungsvertrag eintritt. Die Unterwerfung bezieht sich nach der kundenfreundlichen Auslegung des Senats nur auf eine treuhänderisch gebundene Grundschuld. Wer die Grundschuld ohne diese Bindung übernimmt, wird nicht Rechtsnachfolger des titulierten Anspruchs. Ob der Erwerber tatsächlich eingetreten ist, wird im Klauselerteilungsverfahren geprüft.

Zugleich hielt der BGH die formularmäßige Unterwerfung als solche für wirksam, auch wenn die Bank ihre Forderung frei abtreten durfte. Die Klausel ist also kein Risiko für den Gläubiger, sie verlangt nur ein sauberes Verfahren bei der Übertragung.

Die Klausel muss umgeschrieben werden

Aus einem Titel vollstreckt grundsätzlich nur der Gläubiger, der in der vollstreckbaren Ausfertigung genannt ist. Nach einer Abtretung braucht der Erwerber deshalb eine Klausel auf seinen Namen. Grundlage ist § 727 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 795 ZPO. Die Rechtsnachfolge muss offenkundig oder durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Bei notariellen Urkunden erteilt der Notar die umgeschriebene Klausel, der die Urschrift verwahrt.

Daraus folgt eine praktische Pflichtenliste. Eine privatschriftliche Abtretung reicht für die Umschreibung nicht. Ebenso wenig genügt ein formloser Hinweis, der Erwerber übernehme die Pflichten aus dem Sicherungsvertrag. Beides muss in einer Form vorliegen, die dem Notar den Nachweis ermöglicht.

Was Sie als Verkäufer bereitstellen

1. Die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde, sofern sie Ihnen erteilt wurde, und die Angabe des Notars, der die Urschrift verwahrt.
2. Eine öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung. Bei einer Briefgrundschuld kann der Erwerber diese Form nach § 1154 Abs. 1 BGB ohnehin verlangen.
3. Den Sicherungsvertrag oder die Zweckerklärung, damit der Erwerber seinen Eintritt dokumentieren kann.
4. Bei Erbfolge auf Gläubigerseite den Erbnachweis, der die lückenlose Kette bis zu Ihnen belegt.
5. Frühere Abtretungen in beglaubigter Form, wenn die Grundschuld bereits einmal den Gläubiger gewechselt hat.

Wer die Grundschuld geerbt hat, findet Hinweise zum Erbnachweis in unserem Beitrag Grundschuld geerbt.

Wie sich der Schuldner wehren kann

Für den Eigentümer eröffnet die Umschreibung eigene Rechtsbehelfe. Er kann die Klauselerteilung mit der Erinnerung nach § 732 ZPO oder mit der Klauselgegenklage nach § 768 ZPO angreifen, wenn er den Eintritt in den Sicherungsvertrag bestreitet. Einreden aus dem Sicherungsvertrag behält er ohnehin gegenüber jedem Erwerber. Eine sauber dokumentierte Übertragung nimmt solchen Angriffen viel von ihrer Wirkung.

Und wenn das Grundstück den Eigentümer gewechselt hat

Die Umschreibung betrifft nicht nur die Gläubigerseite. Hat das belastete Grundstück seit der Bestellung den Eigentümer gewechselt, stellt sich die Frage, ob aus der Urkunde auch gegen den neuen Eigentümer vollstreckt werden kann. Hier hilft § 800 ZPO. Hat sich der Eigentümer so unterworfen, dass die Vollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll, und ist das im Grundbuch eingetragen, erstreckt sich der Titel auf jeden späteren Eigentümer.

Ob Ihre Urkunde eine solche Unterwerfung enthält, erkennen Sie am Wortlaut und am Grundbucheintrag. Bei Bankgrundschulden ist sie die Regel, bei privat bestellten Grundschulden nicht immer. Fehlt sie und hat das Grundstück den Eigentümer gewechselt, wird der Weg zur Vollstreckung länger. Auch das gehört in die Bewertung eines Rechts, und auch das lässt sich vor einem Verkauf klären.

Eine scharfe Grundschuld verkauft sich besser

Für die Bewertung Ihres Rechts macht es einen erheblichen Unterschied, ob der Erwerber nach dem Kauf sofort vollstrecken kann oder erst klagen muss. Eine Urkunde mit Unterwerfung, eine vollständige Abtretungskette und ein dokumentierter Sicherungsvertrag verkürzen den Weg zur Verwertung um Monate, manchmal um Jahre.

Fehlt etwas davon, ist ein Verkauf trotzdem möglich. Wir prüfen, welche Lücken sich schließen lassen, und übernehmen anschließend Umschreibung, Vollstreckung und Risiko. Beide Wege sind legitim: Sie können die Grundschuld selbst verwerten oder sie abgeben und Ihr Geld erhalten, ohne sich mit Klauselverfahren und Rechtsbehelfen des Eigentümers befassen zu müssen.

Übergeben Sie uns Ihre Grundschuldurkunde zur kostenfreien Prüfung.

office@rechtekaeufer.de