Kaufrechtsvermächtnis: Wann Grunderwerbsteuer fällig wird

Wer per Kaufrechtsvermächtnis das Recht erhält, ein Grundstück aus dem Nachlass zu kaufen, zahlt beim Kauf Grunderwerbsteuer. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Befreiung für Erwerbe von Todes wegen hier nicht greift, weil der Kaufvertrag die Grundlage des Erwerbs ist. Anders liegt es beim echten Grundstücksvermächtnis.

Testamente enthalten oft eine Formulierung, die gerecht klingt: Der Sohn soll das Recht haben, die Wohnung zum Verkehrswert zu übernehmen. Die Tochter wird Erbin, der Sohn bekommt eine Option. Für die Familie wirkt das ausgewogen. Steuerlich hat diese Konstruktion eine Folge, die viele überrascht, und zwar dann, wenn der Sohn sein Recht tatsächlich ausübt.

Was der Bundesfinanzhof im Januar 2019 entschieden hat

Mit Urteil vom 16. Januar 2019 (Az. II R 7/16) hat der Bundesfinanzhof einen solchen Fall entschieden. Der Vater hatte seinem Sohn vermächtnisweise das Recht eingeräumt, eine Eigentumswohnung zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Ausübung zu kaufen. Alleinerbin wurde die Tochter. Der Sohn übte sein Recht aus und schloss mit der Schwester einen notariellen Kaufvertrag. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest.

Zu Recht, so der Bundesfinanzhof. Ein Vermächtnis, das nur einen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags gewährt, wird über diesen Kaufvertrag vollzogen. Steuerbar ist der Kaufvertrag nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Die Befreiung des § 3 Nr. 2 GrEStG für Erwerbe von Todes wegen greift nicht, weil Rechtsgrund des Erwerbs das Rechtsgeschäft unter Lebenden ist und nicht das Vermächtnis. Seine frühere, großzügigere Sicht gab das Gericht ausdrücklich auf.

Auch die anderen Befreiungen halfen nicht. § 3 Nr. 3 GrEStG setzt einen Erwerb unter Miterben zur Teilung des Nachlasses voraus. Die Schwester war aber Alleinerbin. § 3 Nr. 6 GrEStG befreit nur Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie. Geschwister sind in der Seitenlinie verwandt.

Daraus ergibt sich ein Umkehrschluss, der für die Gestaltung wichtig ist. Wäre der Sohn neben seiner Schwester Miterbe gewesen und hätte er die Wohnung im Rahmen der Auseinandersetzung aus der Erbengemeinschaft übernommen, hätte die Befreiung für Miterben in Betracht kommen können. Ob jemand Erbe oder nur Vermächtnisnehmer ist, wirkt sich also bis in die Grunderwerbsteuer aus. Auch das gehört zu den Dingen, die ein Testament leise entscheidet.

Kaufrecht oder Grundstücksvermächtnis: der feine Unterschied

Ob ein Kaufrechtsvermächtnis oder ein Grundstücksvermächtnis vorliegt, ist eine Frage der Auslegung des Testaments. Der Bundesfinanzhof stellte darauf ab, dass der Preis nicht feststand, sondern sich nach dem Verkehrswert bei Ausübung richten sollte, und dass mehrere Schritte nötig waren. Das spricht für ein Recht, einen Vertrag zu schließen.

Wird dagegen ein Grundstück unmittelbar vermacht, hat der Vermächtnisnehmer nach § 2174 BGB einen Anspruch auf Übereignung gegen den Erben. Erfüllt der Erbe diesen Anspruch, erwirbt der Vermächtnisnehmer von Todes wegen. Für diesen Erwerb sieht § 3 Nr. 2 GrEStG die Befreiung vor, weil er bereits der Erbschaftsteuer unterliegt.

Gestaltung im Testament	Grundlage des Erwerbs	Grunderwerbsteuer
Grundstücksvermächtnis	Vermächtnis, § 2174 BGB	in der Regel befreit, § 3 Nr. 2 GrEStG
Kaufrechtsvermächtnis	Kaufvertrag nach Ausübung	steuerpflichtig, soweit keine andere Befreiung greift

Was das für Ihre Liquidität bedeutet

Ein Kaufrechtsvermächtnis verlangt vom Begünstigten Geld, und zwar doppelt. Er zahlt den Kaufpreis an den Erben und zusätzlich die Grunderwerbsteuer. Viele Begünstigte merken erst bei Ausübung, dass sie das Recht wirtschaftlich nicht nutzen können.

Dann gibt es drei Möglichkeiten:

1. Sie üben das Recht aus und finanzieren Kaufpreis und Steuer.
2. Sie lassen das Recht verfallen und erhalten nichts.
3. Sie verwerten das Recht, etwa indem Sie mit dem Erben eine Abfindung vereinbaren oder den Anspruch an einen Dritten übertragen, soweit das Testament die Übertragung nicht ausschließt.

Beachten Sie bei der dritten Variante: Wer einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks gegen Entgelt abtritt, bewegt sich ebenfalls im Anwendungsbereich des Grunderwerbsteuergesetzes. § 1 Abs. 1 GrEStG erfasst auch Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruchs begründen. Die Gestaltung im Einzelfall stimmen Sie mit Ihrem Steuerberater ab.

Ein typischer Fall

Eine Mutter setzt ihre Tochter als Alleinerbin ein und vermacht dem Sohn das Recht, das Ferienhaus zum Verkehrswert zu kaufen. Der Sohn hat dafür weder Rücklagen noch einen Kreditrahmen. Die Schwester würde das Haus gern verkaufen, wartet aber ab, ob der Bruder sein Recht ausübt. Beide sitzen fest.

Für den Sohn hat sein Kaufrecht trotzdem einen wirtschaftlichen Wert, wenn der Verkehrswert sich günstig entwickelt oder die Schwester auf eine schnelle Klärung angewiesen ist. Diesen Wert kann er realisieren, ohne selbst kaufen zu müssen. Welche Form dafür passt, hängt vom Wortlaut des Testaments ab.

Wichtig ist auch, ob das Testament eine Frist für die Ausübung setzt. Läuft sie ungenutzt ab, ist das Recht verloren, und mit ihm jeder Verhandlungsspielraum gegenüber der Erbin. Wer unsicher ist, ob er kaufen will oder kann, sollte deshalb nicht bis zum letzten Tag warten, sondern früh klären, welche Alternativen bestehen. Ein Recht, das noch ausgeübt werden kann, lässt sich verwerten. Ein verfallenes nicht.

Vermächtnisse prüfen lassen, bevor Fristen laufen

Ob Kaufrecht, Grundstücksvermächtnis oder Geldvermächtnis: Die Formulierung im Testament entscheidet über Steuer, Fälligkeit und Verwertbarkeit. Wer ein Vermächtnis erhalten hat, sollte es früh prüfen lassen. Ansprüche auf Erfüllung eines Vermächtnisses verjähren, mehr dazu lesen Sie im Beitrag Vermächtnis verjährt.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Vermächtnisse und Ansprüche aus Vermächtnissen an, auch bei Grundstücken. Wir übernehmen die Durchsetzung gegenüber dem Erben und ihr Risiko, Sie erhalten Geld.

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