Zweite Zinserhöhung der EZB: Was Grundschuldgläubiger jetzt tun

Für Grundschuldgläubiger ist die Zinserhöhung der EZB vom September 2026 ein Warnsignal: Wenn Finanzierungen teurer werden, geraten Schuldner eher in Zahlungsschwierigkeiten, und Anschlusskredite werden schwerer. Wer eine Grundschuld hält, sollte seine Position jetzt prüfen. Neben Kündigung und Versteigerung steht der Verkauf der Grundschuld als schneller Weg zu Geld offen.

Viele Inhaber von Grundschulden sind keine Banken. Es sind Privatleute, die Verwandten oder Bekannten Geld geliehen haben, Verkäufer, die einen Teil des Kaufpreises gestundet haben, oder Erben, die ein solches Recht übernommen haben. Für sie ist die Zinsentwicklung kein abstraktes Thema. Sie entscheidet mit darüber, ob ihr Schuldner weiter zahlen kann.

Was die EZB am 10. September 2026 entschieden hat

Der EZB-Rat hat die Leitzinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Der Einlagesatz steigt auf 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz auf 2,65 Prozent. Die neuen Sätze gelten ab dem 16. September 2026. Bereits im Juni hatte die Notenbank die Zinsen erhöht, im Juli hatte sie pausiert.

Sitzung	Entscheidung	Einlagesatz danach
11. Juni 2026	Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte	2,25 Prozent
23. Juli 2026	unverändert	2,25 Prozent
10. September 2026	Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte	2,50 Prozent

Die Richtung der Geldpolitik hat sich damit gedreht. Wer im vergangenen Jahr auf weitere Senkungen gesetzt hat, muss neu rechnen. Das gilt für Kreditnehmer und mittelbar auch für alle, deren Forderungen durch Immobilien gesichert sind.

Warum die Zinswende Grundschuldgläubiger betrifft

Eine Grundschuld sichert in aller Regel eine Forderung ab, etwa ein Darlehen. Solange der Schuldner zahlt, bleibt sie im Hintergrund. Kritisch wird es, wenn die Zahlungen stocken. Genau dieses Risiko wächst, wenn die Zinsen steigen.

1. Anschlussfinanzierungen werden teurer. Läuft beim Eigentümer eine Zinsbindung bei seiner Bank aus, steigt seine Gesamtbelastung. Für private Nachrangdarlehen bleibt dann weniger übrig.
2. Umschuldungen werden schwerer. Wer seinen privaten Gläubiger mit einem neuen Bankkredit ablösen wollte, findet möglicherweise keine Finanzierung mehr zu tragbaren Bedingungen.
3. Immobilienkäufer werden vorsichtiger. Muss der Eigentümer verkaufen, um seine Schulden zu begleichen, dauert der Verkauf länger. Das verzögert auch die Ablösung der Grundschuld.

Der Basiszinssatz zieht nach

Die Zinswende wirkt auch auf die gesetzlichen Verzugszinsen. Der Basiszinssatz nach § 247 BGB richtet sich nach dem Hauptrefinanzierungssatz der EZB und wird zum 1. Januar und 1. Juli angepasst. Zum 1. Juli 2026 ist er bereits auf 1,52 Prozent gestiegen. Bleibt der Hauptrefinanzierungssatz bis zum Jahresende bei 2,65 Prozent, dürfte der Basiszinssatz zum 1. Januar 2027 erneut steigen. Für Gläubiger einer Forderung, mit der ein Schuldner in Verzug ist, erhöht das die Verzugszinsen. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Basiszinssatz steigt.

Die Zinsen, die zur Grundschuld selbst im Grundbuch eingetragen sind, folgen dem nicht. Sie sind bei der Bestellung festgelegt und oft deutlich höher, als es dem Marktzins je entsprochen hat. Was sich davon realisieren lässt, hängt vom Sicherungsvertrag, vom Rang und von der Verjährung ab.

Ein typischer Fall

Ein Ehepaar hat dem Sohn eines Freundes vor einigen Jahren Geld für den Ausbau seines Hauses geliehen und sich dafür eine Grundschuld im zweiten Rang eintragen lassen. Die Raten kamen lange pünktlich. Seit die Bank des Schuldners die Anschlussfinanzierung neu kalkuliert hat, bleiben die Zahlungen aus. Das Ehepaar ist Mitte siebzig und möchte keinen Rechtsstreit mehr beginnen, der sich über Jahre ziehen könnte.

Drei Wege für den Gläubiger

Gläubiger in dieser Lage haben im Wesentlichen drei Möglichkeiten. Sie können mit dem Schuldner eine neue Vereinbarung treffen und weiter abwarten. Sie können die Grundschuld kündigen und, wenn ein Titel vorliegt, die Zwangsversteigerung betreiben. Wie die Kündigung funktioniert, erklärt unser Beitrag Grundschuld kündigen. Oder sie verkaufen die Grundschuld samt gesicherter Forderung.

Der Verkauf hat einen klaren Vorzug: Sie erhalten Ihr Geld, sobald die Abtretung vollzogen ist. Bei einer Briefgrundschuld genügen nach § 1154 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Briefs. Bei einer Buchgrundschuld wird die Abtretung mit der Eintragung im Grundbuch wirksam. Das Risiko einer Versteigerung und ihres Ergebnisses trägt dann der Erwerber. Alle Wege sind legitim, sie unterscheiden sich vor allem in Tempo und Risiko.

Worauf es beim Verkauf ankommt

Ein Käufer übernimmt nicht nur den Eintrag im Grundbuch, sondern auch die Geschichte dahinter. Bei der Sicherungsgrundschuld kann der Eigentümer nach § 1192 Abs. 1a BGB Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch einem Erwerber entgegenhalten. Deshalb prüft jeder seriöse Käufer, welche Forderung gesichert ist, was bereits gezahlt wurde und ob Absprachen über Stundungen oder Ratenpläne bestehen.

Ebenso wichtig ist der Rang. Ein Recht im ersten Rang wird bei einer Versteigerung vor nachrangigen Rechten bedient. Je weiter hinten eine Grundschuld steht, desto stärker hängt ihr Wert davon ab, was die Immobilie im Ernstfall erlöst. In einem Umfeld steigender Zinsen und vorsichtiger Käufer gewinnt diese Frage an Gewicht. Gerade deshalb lohnt eine frühe Prüfung, solange der Schuldner noch nicht vollständig ausgefallen ist.

Was Sie für eine Prüfung brauchen

Stellen Sie den aktuellen Grundbuchauszug, den Grundschuldbrief, falls einer erteilt wurde, die Bestellungsurkunde und den Darlehens- oder Sicherungsvertrag zusammen. Hinzu kommen eine Aufstellung der Zahlungen und die Korrespondenz mit dem Schuldner. Die Deutsche RechteKäufer GmbH prüft Grundschulden kostenfrei und ohne Kostenrisiko. Sind Sie Erbe des ursprünglichen Gläubigers, legen Sie zusätzlich Ihren Erbnachweis bei.

Prüfen Sie jetzt, ob sich der Verkauf Ihrer Grundschuld lohnt.

office@rechtekaeufer.de