Grundschuld kündigen: Die 6-Monats-Falle für Gläubiger

Wer eine Grundschuld kündigen will, muss sechs Monate einplanen. Erst danach wird das Kapital einer Sicherungsgrundschuld fällig, und nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs gilt die Wartezeit auch, wenn der Gläubiger nur wegen der Zinsen versteigern lassen will. Wer die Frist kennt, verliert keine Zeit und kann sie für eine Entscheidung über Verwertung oder Verkauf nutzen.

Der Schuldner zahlt seit Monaten nicht. Mahnungen bleiben unbeantwortet. Sie halten eine Grundschuld mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den Händen und wollen jetzt handeln. Dann kommt Post vom Vollstreckungsgericht: Antrag zurückgewiesen, die Kündigungsfrist sei nicht abgelaufen. Für viele Gläubiger ist das der Moment, in dem ihnen klar wird, dass eine Grundschuld zwar eine starke Sicherheit ist, aber kein Knopf für die sofortige Versteigerung.

Was § 1193 BGB verlangt

Das Kapital einer Grundschuld wird nach § 1193 Abs. 1 BGB erst nach vorheriger Kündigung fällig. Kündigen können der Eigentümer und der Gläubiger, die Frist beträgt sechs Monate. Nach Absatz 2 dürfen die Beteiligten zwar Abweichendes vereinbaren. Dient die Grundschuld aber der Sicherung einer Geldforderung, ist eine abweichende Bestimmung unzulässig.

Diese Sperre hat der Gesetzgeber 2008 mit dem Risikobegrenzungsgesetz eingeführt. Sie gilt für Sicherungsgrundschulden, die nach dem 19. August 2008 bestellt wurden. Ältere Urkunden enthalten häufig Klauseln, nach denen das Kapital sofort fällig ist. Ob Ihre Grundschuld darunter fällt, zeigt das Datum der Bestellungsurkunde.

Zwei Ebenen, zwei Fälligkeiten

Eine Sicherungsgrundschuld steht nie allein. Hinter ihr liegt eine Forderung, meist ein Darlehen. Ob diese Forderung fällig ist, richtet sich nach dem Darlehensvertrag und den gesetzlichen Kündigungsregeln. Ob die Grundschuld fällig ist, richtet sich nach § 1193 BGB. Für die Verwertung brauchen Sie in der Regel beides.

Viele Gläubiger kündigen das Darlehen und vergessen die Grundschuld. Andere kündigen die Grundschuld, obwohl das Darlehen noch läuft. Beides kostet Monate. Sicher ist, wer beide Kündigungen zusammen denkt und belegbar zustellt.

Was der Eigentümer in diesen sechs Monaten tun kann

Die Frist schützt den Eigentümer, und er wird sie nutzen. Manche suchen eine Umschuldung und lösen die Grundschuld ab. Andere bieten das Haus zum freihändigen Verkauf an, damit aus dem Erlös gezahlt wird. Wieder andere sammeln Einwände aus dem Sicherungsvertrag oder bestreiten, dass die Forderung in der behaupteten Höhe besteht.

Für Sie ist das kein Grund zur Untätigkeit. Halten Sie jede Zahlung, jedes Angebot und jede Erklärung des Eigentümers schriftlich fest. Prüfen Sie, ob vorrangige Gläubiger ebenfalls gekündigt haben oder bereits ein Versteigerungsverfahren läuft, dem Sie beitreten könnten. Und behalten Sie den Grundbuchstand im Blick, damit Ihnen Verfügungen über das Grundstück nicht entgehen.

Der Umweg über die Zinsen ist versperrt

Lange galt ein Umweg als verlockend. Die dinglichen Zinsen einer Grundschuld werden jährlich fällig, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Warum also nicht wegen rückständiger Grundschuldzinsen versteigern und die Frist für das Kapital umgehen?

Diesen Weg hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 30.03.2017 (Az. V ZB 84/16) geschlossen. Die Zwangsversteigerung aus einer Sicherungsgrundschuld wegen der dinglichen Zinsen setzt danach entweder eine Kündigung des Kapitals oder eine Androhung der Versteigerung voraus, und zusätzlich eine Wartefrist von sechs Monaten. Der Senat leitet das aus einer entsprechenden Anwendung von § 1234 BGB und § 1193 Abs. 1 Satz 3 BGB ab. Der Schutz des Eigentümers soll nicht über die Zinsen ausgehebelt werden.

Im entschiedenen Fall hatte die Gläubigerin gekündigt, die Kündigung war im Dezember zugegangen. Den Versteigerungsantrag stellte sie Ende März des Folgejahres. Zu früh, entschied der BGH. Für Sie heißt das: Rechnen Sie ab Zugang der Kündigung, und warten Sie die vollen sechs Monate ab.

Kündigung und Vollstreckungsklausel

Eine zweite Frage betrifft die Klausel, ohne die aus der notariellen Urkunde nicht vollstreckt werden kann. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 07.10.2020 (Az. VII ZB 56/18) klargestellt: Das Kündigungserfordernis ist grundsätzlich eine Vollstreckungsbedingung. Enthält die Urkunde aber einen Nachweisverzicht, also die Erklärung, dass die Klausel ohne Nachweis der Fälligkeit erteilt werden kann, muss der Notar eine einfache Klausel erteilen.

Ob ein solcher Nachweisverzicht materiell wirksam ist, prüft der Notar im Klauselverfahren nicht. Der Schuldner kann das aber mit einer Vollstreckungsabwehrklage angreifen. Eine erteilte Klausel ist deshalb kein Freibrief. Wer ohne wirksame Kündigung vollstreckt, riskiert, dass das Verfahren später gestoppt wird.

So gehen Sie bei der Kündigung vor

1. Lesen Sie die Bestellungsurkunde: Datum, Kündigungsregeln, Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung, Nachweisverzicht.
2. Prüfen Sie, wer heute Eigentümer ist. Die Kündigung der Grundschuld richtet sich an ihn, nicht automatisch an den Darlehensnehmer.
3. Stellen Sie die Kündigung nachweisbar zu, etwa durch den Gerichtsvollzieher. Ohne Zugangsnachweis lässt sich der Fristbeginn im Streitfall nicht belegen.
4. Stellen Sie parallel die gesicherte Forderung fällig, soweit sie es noch nicht ist.
5. Notieren Sie das Fristende und bereiten Sie die Unterlagen für den Versteigerungsantrag vor.

Sechs Monate, die Sie anders nutzen können

Die Wartezeit ist lästig, aber sie hat einen Vorteil. Sie zwingt zu einer Entscheidung, bevor das eigentliche Verfahren beginnt. Wollen Sie die Versteigerung selbst betreiben, mit Gutachten, Terminen und möglichen Einstellungsanträgen des Schuldners? Oder wollen Sie das Recht abgeben und Ihr Geld erhalten, ohne das Verfahren zu führen?

Beide Wege sind legitim. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, übernehmen wir die Grundschuld mit der gesicherten Forderung und tragen das weitere Risiko. Eine ordnungsgemäß zugestellte Kündigung und vollständige Urkunden beschleunigen unsere Prüfung. Sind Sie Erbe des Gläubigers, beachten Sie zusätzlich unsere Hinweise unter Grundschuld geerbt.

Wer die Frist kennt, kann planen. Wer sie übersieht, verliert ein halbes Jahr.

Nutzen Sie die Kündigungsfrist und lassen Sie Ihre Grundschuld kostenfrei prüfen.

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