Teilungsversteigerung: Wie die Anwaltskosten Ihre Erbschaftsteuer senken

Wer die Erbengemeinschaft über eine Teilungsversteigerung auflöst, darf die Anwalts- und Gerichtskosten dafür von seinem Erwerb abziehen und zahlt weniger Erbschaftsteuer. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 11. März 2026 (II R 10/23) entschieden. Es gilt auch dann, wenn die Erben das Haus zuvor jahrelang gemeinsam vermietet haben und erst ein Miterbe die Versteigerung erzwingt.

Für viele Erben ist die Teilungsversteigerung der letzte Ausweg aus einer zerstrittenen Erbengemeinschaft. Sie kostet Zeit, Nerven und Geld. Das Urteil ändert nichts daran, dass dieser Weg teuer ist. Es sorgt aber dafür, dass das Finanzamt einen Teil der Kosten mitträgt, wenn Sie den Abzug richtig geltend machen.

Der Fall: zwei Brüder, Mietshäuser und acht Jahre Streit

Der Vater starb 2010. Er hinterließ seinen beiden Söhnen Wertpapierdepots und Mietwohngrundstücke. Die Brüder verwalteten den Nachlass zunächst gemeinsam. Ab 2012 stritten sie über die Auseinandersetzung, es folgten Teilungsversteigerungen und ein Streit um die Aufteilung der Mietkonten. Einer der Brüder machte Anwaltskosten von rund 104.000 Euro aus den Jahren 2012 bis 2018 geltend.

Das Finanzgericht Köln (Urteil vom 9. Februar 2023, 7 K 1362/21) erkannte 95.200 Euro an, nämlich die Kosten der Teilungsversteigerungen. Die Kosten für den Streit um die Mietkonten von knapp 9.000 Euro ließ es nicht zu. Der BFH hat die Revision des Finanzamts zurückgewiesen.

Warum diese Kosten abziehbar sind

§ 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStG erlaubt den Abzug der Kosten, die dem Erwerber unmittelbar im Zusammenhang mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses entstehen. Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft nach § 2042 BGB ist eine solche Verteilung. Dazu gehören nach dem BFH auch die Anwalts- und Gerichtskosten, wenn die Miterben über die Auseinandersetzung streiten.

Zwei Argumente des Finanzamts hat der BFH zurückgewiesen. Es kommt nicht darauf an, ob die Teilung auf dem Willen des Erblassers beruht oder ein Miterbe sie verlangt. Und die vorherige Verwaltung des Nachlasses schließt die spätere Verteilungsphase nicht aus. Diese beginnt mit dem Auseinandersetzungsverlangen, und das kann jeder Miterbe jederzeit stellen.

Was zählt und was nicht

Kosten	Abziehbar?
Anwalt und Gericht in der Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung	Ja, als Kosten der Verteilung
Erbschein, Testamentseröffnung, Ermittlung des Nachlasses	Ja, als Kosten der Regelung
Streit über Mietkonten, Nebenkosten, laufende Vermietung	Nein, Kosten der Verwaltung
Reparaturen, Hausgeld, Grundsteuer nach dem Erbfall	Nein, Kosten der Verwaltung

Die Grenze zieht § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 3 ErbStG: Kosten für die Verwaltung des Nachlasses sind nicht abzugsfähig. Sobald feststeht, was zum Nachlass gehört, und die Erben ihn in Besitz genommen haben, zählen Kosten der Erhaltung, Nutzung oder Vermietung zur Verwaltung. Die Teilung selbst bleibt dagegen Verteilung, auch Jahre später.

Pauschale oder Nachweis

Ohne jeden Nachweis zieht das Finanzamt einen Pauschbetrag für alle Kosten der Bestattung und des Erwerbs ab. Er beträgt für Erbfälle seit 2025 15.000 Euro, vorher 10.300 Euro, und gilt einmal je Erbfall. Wer höhere tatsächliche Kosten hat, weist sie einzeln nach und setzt sie statt der Pauschale an. Bei einer streitigen Teilungsversteigerung wird die Pauschale schnell überschritten.

Wie Sie den Abzug durchsetzen

Die Kosten einer Teilungsversteigerung entstehen oft erst, wenn der Erbschaftsteuerbescheid längst ergangen ist. Ob er dann noch geändert werden kann, hängt vom Verfahrensstand ab: Steht er unter dem Vorbehalt der Nachprüfung oder läuft ein Einspruch, ist die Änderung einfach. Sonst muss eine Korrekturvorschrift greifen. Halten Sie deshalb früh fest, dass weitere Verteilungskosten zu erwarten sind, und reichen Sie Rechnungen mit einer klaren Zuordnung ein: Welche Leistung betraf die Versteigerung, welche die Verwaltung.

Wichtig ist die saubere Trennung der Rechnungen. Im Fall des BFH fielen knapp 9.000 Euro heraus, weil sie den Streit um die Mietkonten betrafen. Ein Anwalt, der beide Themen in einer Rechnung abrechnet, verschenkt Ihnen Abzug.

Was das Urteil in Euro bedeutet

Die Steuer sinkt um die abziehbaren Kosten mal Ihren Steuersatz. Bei 95.000 Euro Kosten und einem Satz von 19 Prozent sind das rund 18.000 Euro. Die übrigen rund 77.000 Euro tragen Sie selbst. Dazu kommen die Jahre ohne Zugriff auf Ihr Geld und das Risiko, dass das Haus in der Versteigerung unter Wert weggeht.

Die Steuerersparnis macht die Teilungsversteigerung also günstiger, aber nicht günstig. Wie sich ein Verkauf auf die Steuer auswirkt, wenn die Erbengemeinschaft sich auf eine Abfindung einigt, erklären wir im Beitrag Abfindung im Erbstreit.

Die Alternative: aussteigen, bevor die Kosten entstehen

Jeder Miterbe darf seinen Erbteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen (§ 2033 Abs. 1 BGB), auch während die Teilungsversteigerung läuft. Der Käufer tritt an Ihre Stelle, übernimmt das Verfahren und die Kosten. Sie erhalten einen festen Kaufpreis nach dem Notartermin. Wie das in einem laufenden Verfahren abläuft, zeigt unser Beitrag Erbteil verkaufen, während die Teilungsversteigerung läuft.

Drei Einwände, die wir oft hören

„Dann führe ich das Verfahren eben durch, das Finanzamt zahlt ja mit.“ Es zahlt nur den Anteil Ihres Steuersatzes. Den Rest und das Zeitrisiko tragen Sie.

„Mein Bescheid ist schon bestandskräftig.“ Dann prüfen Sie, ob eine Korrektur noch möglich ist. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, nicht vom Urteil.

„Die Kosten fallen ja erst später an.“ Genau deshalb sollten Sie die Steuerfrage jetzt mitdenken und nicht erst, wenn die letzte Rechnung kommt.

So gehen wir vor

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile an Immobilien, auch wenn eine Teilungsversteigerung beantragt ist oder bereits läuft. Schildern Sie uns Ihre Lage über die Online-Fallprüfung. Wir prüfen Ihre Unterlagen und sagen Ihnen, zu welchen Bedingungen wir Ihren Anteil übernehmen. Weitere Lagen behandeln wir unter Aktuelles.

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