Erbteilsverkauf: Der Ablauf in sieben Schritten

Ein Erbteilsverkauf folgt einem klaren Ablauf: Unterlagen sammeln, Angebot prüfen, Vertrag vorbereiten, notariell beurkunden, Miterben und Nachlassgericht informieren, Zahlung abwickeln, Grundbuch berichtigen. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Leerlauf. Ein Beschluss des OLG Nürnberg zeigt, dass gerade der letzte Schritt schlanker sein kann, als manches Grundbuchamt meint.

Wer sich entschieden hat, seinen Anteil an einem Nachlass zu verkaufen, will vor allem eines wissen: Wie lange dauert es, bis das Geld da ist, und was muss ich dafür tun? Die ehrliche Antwort lautet, dass es weniger auf den Käufer ankommt als auf die Vorbereitung. Ein Erbteilsverkauf hat feste Stationen. Jede davon lässt sich gut oder schlecht vorbereiten.

Warum das Grundbuch oft der Engpass ist

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, endet der Verkauf erst mit der Berichtigung des Grundbuchs. Hier entstehen nicht selten Verzögerungen, die mit dem Verkauf selbst nichts zu tun haben. Ein Beispiel liefert der Beschluss des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 25. September 2013 (Az. 15 W 1799/13).

Drei Erben hatten zu je einem Drittel eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz geerbt. Einer von ihnen übertrug seinen Erbteil notariell auf einen der beiden anderen Miterben. Die Beteiligten beantragten, gleich die verbliebene Erbengemeinschaft einzutragen. Das Grundbuchamt verlangte dagegen, zunächst alle drei ursprünglichen Erben einzutragen und erst danach die Veränderung. Das OLG hob diese Zwischenverfügung auf. Nach seinem Leitsatz kann bei der Übertragung eines Erbteils innerhalb der Erbengemeinschaft unmittelbar die verbleibende Erbengemeinschaft eingetragen werden. Das Gericht wandte dafür § 40 Abs. 1 GBO entsprechend an und ließ die Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung zu.

Für den Ablauf heißt das: Ein Zwischenschritt, der Wochen dauern kann, ist nicht in jedem Fall nötig. Ob er entfällt, hängt von der Konstellation ab, und genau deshalb lohnt es sich, den Grundbuchschritt vor dem Notartermin mitzudenken.

Die sieben Schritte im Überblick

1. Bestandsaufnahme: Sie stellen zusammen, was Sie haben. Dazu gehören Sterbeurkunde, Testament oder Erbschein, Ihre Erbquote, eine Übersicht über den Nachlass und alles, was ihn belastet, etwa Vermächtnisse, eine Testamentsvollstreckung oder eine Nacherbschaft.
2. Prüfung und Angebot: Der Käufer prüft Ihren Anteil und nennt Ihnen seine Bedingungen. Bei uns ist diese Prüfung kostenfrei und ohne Kostenrisiko.
3. Vertragsentwurf: Kaufvertrag und Übertragung werden gemeinsam mit dem Notar vorbereitet. Geregelt werden Zahlung, Stichtag für Nutzungen und Lasten, die Freistellung von Nachlassverbindlichkeiten und die Vorgehensweise beim Vorkaufsrecht.
4. Notartermin: Beide Seiten unterschreiben die Urkunde. Ohne notarielle Beurkundung ist der Verkauf unwirksam.
5. Mitteilungen: Die Miterben werden über den Verkauf unterrichtet, damit die Frist für ihr Vorkaufsrecht läuft. Das Nachlassgericht erhält die gesetzlich vorgesehene Anzeige.
6. Zahlung: Nach Ablauf der Vorkaufsfrist oder nach den vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erhalten Sie Ihr Geld. Häufig wird die Übertragung erst mit der Zahlung wirksam.
7. Vollzug: Das Grundbuch wird berichtigt, Testamentsvollstrecker, Verwalter oder Gerichte werden über den Wechsel informiert. Von nun an handelt der Käufer.

Wo Sie Zeit gewinnen

Die meiste Zeit geht in Schritt 1 verloren, nicht in den späteren. Fehlt der Erbnachweis, muss er beschafft werden. Sind Belastungen unklar, fragt der Käufer nach. Liegen Unterlagen bei einem Miterben, der nicht antwortet, entsteht Stillstand. Wer Schritt 1 sorgfältig erledigt, verkürzt alle folgenden.

Auch die Urkunde selbst entscheidet über das Tempo. Je genauer sie den übertragenen Anteil bezeichnet, desto weniger Rückfragen stellen Grundbuchamt und Nachlassgericht. Was in eine solche Urkunde gehört, lesen Sie im Beitrag Erbteil verkaufen beim Notar.

Wo Zeit nicht zu sparen ist

Die zweimonatige Frist für das Vorkaufsrecht der Miterben lässt sich nicht abkürzen, solange die Miterben nicht ausdrücklich verzichten. Sie beginnt mit der Mitteilung des Vertragsinhalts. Ein Vertrag, der diese Phase sauber regelt, sorgt dafür, dass die Wartezeit planbar bleibt. Wer vorkaufsberechtigt ist und wer nicht, erläutert unser Beitrag Erbteil verkaufen: Wer das Vorkaufsrecht wirklich hat.

Auch behördliche Schritte folgen eigenen Zeitplänen. Gehören landwirtschaftliche Flächen zum Nachlass oder liegt Vermögen im Ausland, kommen weitere Stellen hinzu. Ein erfahrener Käufer kennt diese Stationen und plant sie von Anfang an ein.

Was Sie nicht tun müssen

Sie müssen Ihre Miterben nicht um Erlaubnis fragen. Sie müssen den Nachlass nicht vorher auseinandersetzen, das Haus nicht verkaufen und keine Einigung über die Verwaltung herbeiführen. Sie müssen auch nicht abwarten, bis das Grundbuch auf die Erbengemeinschaft umgeschrieben ist. Ihr Erbteil ist Ihr Recht, und Sie verfügen allein darüber.

Ebenso wenig müssen Sie nach dem Verkauf weiter an Versammlungen der Erbengemeinschaft teilnehmen, Schriftverkehr mit Miterben führen oder Entscheidungen über Sanierung, Vermietung und Verkauf mittragen. Mit dem Vollzug sind Sie draußen.

Ein typischer Ablauf

Eine Erbin meldet sich mit Erbschein und einem Grundbuchauszug, auf dem noch ihr verstorbener Vater steht. Nach der Prüfung erhält sie ein Angebot. Der Vertragsentwurf geht an den Notar, der Termin folgt. Die beiden Brüder werden informiert und lassen die Vorkaufsfrist verstreichen. Danach wird gezahlt, die Übertragung wird wirksam, und das Grundbuch wird berichtigt. Die Erbin hat ihr Geld, ohne dass sie mit ihren Brüdern noch ein Wort über das Haus wechseln musste.

Der erste Schritt

Die Deutsche RechteKäufer GmbH begleitet jeden dieser Schritte. Sie entscheiden, ob und wann Sie verkaufen. Wir sorgen dafür, dass der Weg vom Entschluss bis zur Zahlung so kurz wird, wie es Recht und Unterlagen zulassen. Der Verkauf ist dabei ein Weg unter mehreren. Wer in der Gemeinschaft bleiben will, kann das tun; wer gehen will, sollte wissen, wie.

Beginnen Sie mit Schritt eins: Starten Sie jetzt den Erbteil-Rechner.

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