Geringstes Gebot: Warum Ihre Grundschuld erlöschen kann

Das geringste Gebot entscheidet, welche Rechte eine Zwangsversteigerung überstehen und welche mit dem Zuschlag erlöschen. Maßgeblich ist allein das Rangklassensystem des Gesetzes. Betreibt etwa eine Eigentümergemeinschaft wegen Hausgeld, fallen selbst erstrangige Grundschulden aus dem geringsten Gebot und werden nur noch aus dem Erlös bedient.

Viele Inhaber einer Grundschuld gehen davon aus, ihr Recht stehe fest im Grundbuch und überdauere jeden Eigentümerwechsel. Beim freihändigen Verkauf trifft das zu. In der Zwangsversteigerung gilt eine andere Logik. Ob Ihr Recht bestehen bleibt oder erlischt, hängt nicht von seinem Alter und nicht allein von seinem Rang im Grundbuch ab, sondern davon, wer das Verfahren betreibt und aus welcher Rangklasse.

Der Deckungsgrundsatz in einem Satz

Nach § 44 ZVG wird in der Versteigerung nur ein Gebot zugelassen, das die Rechte deckt, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen. Dieses Mindestgebot heißt geringstes Gebot. Die Rechte, die darin berücksichtigt sind, bleiben nach § 52 ZVG bestehen und gehen auf den Ersteher über. Alle anderen Rechte erlöschen mit dem Zuschlag, § 91 ZVG. An ihre Stelle tritt ein Anspruch auf Befriedigung aus dem Erlös, in der Reihenfolge ihres Rangs.

Für eine Grundschuld macht dieser Unterschied viel aus. Bleibt sie bestehen, lastet sie weiter auf dem Grundstück, und der neue Eigentümer muss mit ihr umgehen. Erlischt sie, hängt alles davon ab, ob der Erlös bis zu ihr reicht.

Die Rangklassen des § 10 ZVG

Welche Rechte vorgehen, bestimmt nicht allein das Grundbuch. § 10 Abs. 1 ZVG ordnet die Ansprüche in Rangklassen, die dem Grundbuchrang vorgehen können:

Rangklasse	Ansprüche, vereinfacht
2	Hausgeldrückstände der Wohnungseigentümergemeinschaft, in zeitlich und betraglich begrenztem Umfang
3	Öffentliche Grundstückslasten wie die Grundsteuer, für laufende und begrenzte rückständige Beträge
4	Rechte am Grundstück, insbesondere Grundschulden und Hypotheken, untereinander nach Grundbuchrang
5	Ansprüche eines persönlichen Gläubigers, der aus einem Zahlungstitel die Beschlagnahme erwirkt hat

Die Folge ist auf den ersten Blick überraschend. Betreibt die Gemeinde wegen rückständiger Grundsteuer aus Rangklasse 3 oder die Eigentümergemeinschaft wegen Hausgeld aus Rangklasse 2, stehen sämtliche Grundschulden der Rangklasse 4 hinter dem betreibenden Anspruch. Sie fallen nicht in das geringste Gebot und erlöschen mit dem Zuschlag, auch die Grundschuld der Bank im ersten Grundbuchrang.

Das Vorrecht der Eigentümergemeinschaft ist zwar begrenzt: auf Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den beiden Jahren davor und insgesamt auf fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswerts. Für Grundschuldgläubiger ist das ein schwacher Trost. Schon ein vergleichsweise kleiner vorrangiger Anspruch genügt, um das geringste Gebot so niedrig anzusetzen, dass alle Grundschulden erlöschen.

Was der Bundesgerichtshof dazu entschieden hat

Wie konsequent das System angewandt wird, zeigt ein Beschluss vom 9. Mai 2014 (Az. V ZB 123/13). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft betrieb die Versteigerung wegen Hausgeld. Im Grundbuch stand eine Auflassungsvormerkung für einen Käufer, der später sogar Eigentümer wurde. Der Bundesgerichtshof behandelte die Vormerkung wie ein Recht der Rangklasse 4. Die Hausgeldansprüche aus Rangklasse 2 gingen ihr vor. Die Vormerkung fiel deshalb nicht in das geringste Gebot und erlosch mit dem Zuschlag. Das Verfahren lief weiter, obwohl der Vormerkungsberechtigte inzwischen Eigentümer geworden war.

In einem weiteren Beschluss vom 28. Oktober 2015 (Az. V ZB 65/15) hat der Senat den Grundsatz allgemein formuliert: Das geringste Gebot und damit das Bargebot richten sich nicht nach materiell-rechtlichen Erwägungen, sondern allein nach dem Rangklassensystem des Zwangsversteigerungsgesetzes. Billigkeitserwägungen, die ein Recht im Einzelfall schützen könnten, haben dort keinen Platz.

Wann ein nachrangiges Recht ausfällt

Erlischt Ihre Grundschuld, kommt es auf die Rechnung nach dem Zuschlag an. Aus dem Erlös werden zuerst die vorrangigen Ansprüche bedient, dann die Grundpfandrechte in der Reihenfolge des Grundbuchs. Reicht der Erlös nicht bis zu Ihrem Recht, fällt es ganz oder teilweise aus. Ihre persönliche Forderung gegen den Schuldner besteht zwar fort. Die dingliche Sicherheit ist dann aber verloren, und ein Schuldner, der schon das Haus nicht halten konnte, wird selten in der Lage sein, den Rest zu zahlen.

Ein typischer Fall: Ein privater Gläubiger hat eine Grundschuld im dritten Rang an einer Eigentumswohnung. Die Bank im ersten Rang hält still, doch die Eigentümergemeinschaft betreibt wegen Hausgeld. Alle drei Grundschulden erlöschen mit dem Zuschlag. Ob der private Gläubiger etwas erhält, hängt nun davon ab, ob nach den beiden Banken noch etwas übrig bleibt.

Handlungsmöglichkeiten nachrangiger Gläubiger

1. Prüfen Sie früh, wer betreibt und aus welcher Rangklasse. Die Verfahrensakte gibt darüber Auskunft, wie der Beitrag zur Akteneinsicht in der Zwangsversteigerung zeigt.
2. Schätzen Sie anhand des Verkehrswerts ab, bis zu welchem Rang ein realistischer Erlös reicht.
3. Erwägen Sie, die vorrangige Forderung des betreibenden Gläubigers abzulösen. Damit können Sie dessen Position übernehmen und das Verfahren selbst steuern.
4. Nutzen Sie im ersten Termin den Antrag nach der 7/10-Grenze, wenn Ihr Recht sonst ausfiele.
5. Prüfen Sie den Verkauf Ihres Rechts, solange es noch einen greifbaren Wert hat.

Gerade der letzte Punkt wird oft zu spät bedacht. Steht der Termin unmittelbar bevor, bleibt wenig Zeit für eine Prüfung. Ein Erwerber, der Ihre Grundschuld übernimmt, rechnet die Rangfolge selbst durch und trägt das Risiko, dass der Erlös nicht reicht. Sie erhalten Ihren Betrag nach Vollzug der Abtretung, unabhängig vom Ausgang des Termins. Welche weiteren Wege offenstehen, zeigt der Überblick Zwangsversteigerung als Gläubiger.

Ob Sie das Verfahren durchstehen oder Ihr Recht abgeben, ist eine Frage von Zeit, Risiko und Rang. Beide Entscheidungen sind vertretbar, wenn Sie die Zahlen kennen.

Droht Ihr Recht zu erlöschen? Lassen Sie Ihre Grundschuld noch vor dem Termin kostenfrei prüfen.

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