Erbimmobilie unter Wert verkaufen: zwei Steuern auf einmal

Wer eine geerbte Immobilie unter Wert an Angehörige verkauft oder gegen Schuldübernahme überträgt, macht steuerlich zwei Geschäfte: Der verbilligte Teil ist eine Schenkung, der bezahlte Teil ein Verkauf. Der Bundesfinanzhof hat 2025 bestätigt, dass für den bezahlten Teil Spekulationssteuer anfallen kann, selbst wenn der Preis unter den Anschaffungskosten liegt.

In vielen Familien gilt der Familienpreis als selbstverständlich. Die Tochter übernimmt die geerbte Wohnung, zahlt einen Teil und übernimmt den Kredit. Der Bruder überlässt der Schwester seinen Anteil am Elternhaus für deutlich weniger, als er am Markt bekäme. Gut gemeint, aber das Finanzamt sieht in solchen Geschäften mehr, als die Beteiligten ahnen.

Was der Bundesfinanzhof im März 2025 entschieden hat

Mit Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) hat der Bundesfinanzhof die teilentgeltliche Übertragung einer Immobilie steuerlich zerlegt. Ein Vater hatte eine vermietete Immobilie einige Jahre nach dem Kauf auf seine Tochter übertragen. Die Tochter übernahm dafür das noch offene Bankdarlehen. Der Verkehrswert lag deutlich über der übernommenen Schuld.

Das Finanzgericht sah darin keinen steuerpflichtigen Verkauf. Der Bundesfinanzhof hob das auf. Eine teilentgeltliche Übertragung ist für die Zwecke des § 23 EStG in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufzuteilen, und zwar im Verhältnis des Entgelts zum Verkehrswert. Die Schuldübernahme ist Entgelt. Für den entgeltlichen Teil werden die anteiligen Anschaffungskosten gegengerechnet. Das gilt nach dem Urteil auch dann, wenn das Entgelt unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt.

Argumente, das Geschäft sei als Schenkung gedacht gewesen oder es drohe eine Doppelbelastung mit Schenkungsteuer, ließ das Gericht nicht gelten.

Warum das Erben besonders trifft

Für Erben verlängert sich die Spekulationsfrist faktisch. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet. Hat der Verstorbene die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft, läuft die Frist für die Erben weiter.

Wer innerhalb dieser Frist an Angehörige zum Freundschaftspreis abgibt, verkauft zum entgeltlichen Teil. Ob dabei ein Gewinn entsteht, hängt vom Verhältnis zwischen Entgelt, Verkehrswert und den Anschaffungskosten des Erblassers ab. Ausgenommen bleibt Wohneigentum, das im Sinne des Gesetzes zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die zweite Steuer: Schenkung im verbilligten Teil

Der unentgeltliche Teil ist eine freigebige Zuwendung. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erfasst jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Bei einer gemischten Schenkung ist das der Unterschied zwischen dem Wert der Immobilie und der Gegenleistung.

Eine freigebige Zuwendung setzt voraus, dass der Abgebende weiß, dass er mehr gibt, als er bekommt. Bei Geschäften unter Verwandten, in denen der Preis ausdrücklich als Entgegenkommen gedacht ist, liegt das nahe. Wer dagegen nach ernsthaften Verhandlungen und mit einer belastbaren Bewertung zu einem Preis kommt, den auch ein Fremder gezahlt hätte, bewegt sich auf sichererem Boden.

Ob daraus Schenkungsteuer wird, hängt von Freibetrag und Steuerklasse ab. Zwischen Eltern und Kindern sind die Freibeträge großzügig. Zwischen Geschwistern sind sie gering, denn Geschwister fallen in die Steuerklasse II. Gerade die Konstellation, in der ein Miterbe seinem Bruder oder seiner Schwester einen Anteil günstig überlässt, kann deshalb zur Steuerfalle werden.

Erbteil an Geschwister unter Wert: ein häufiger Fall

Ein typischer Fall: Drei Geschwister erben das Haus der Eltern. Eine Schwester will es übernehmen und bietet den Brüdern einen Preis für ihre Erbteile, der deutlich unter dem anteiligen Marktwert liegt. Ein Bruder nimmt an, um Frieden zu haben. Steuerlich hat er damit möglicherweise eine Schenkung an die Schwester gemacht, die ihren geringen Freibetrag als Geschwister übersteigt. Steuerschuldner ist dabei nicht nur die Beschenkte. Nach § 20 Abs. 1 ErbStG schuldet bei einer Schenkung auch der Schenker die Steuer.

Zwei Punkte sind dabei zu unterscheiden:

1. Die Grunderwerbsteuer fällt nicht an, weil die Schwester als Miterbin nach § 3 Nr. 3 GrEStG befreit ist.
2. Für die Spekulationssteuer kommt es auf die Frage an, ob der Verkauf eines Erbteils als anteilige Veräußerung des Grundstücks gilt. Dazu lesen Sie mehr im Beitrag Spekulationssteuer beim Erbteilsverkauf.

Die Schenkungsteuer auf den verbilligten Teil bleibt davon unberührt. Ihre konkrete Belastung lassen Sie im Einzelfall von Ihrem Steuerberater ermitteln, bevor Sie unterschreiben.

Der Marktpreis als saubere Lösung

Steuerlich klar ist ein Verkauf zum Marktpreis. Wer seinen Erbteil oder seine Immobilie zu einem Preis verkauft, den fremde Dritte zahlen würden, macht keine Schenkung. Der Vorgang bleibt ein Verkauf, mit den Folgen, die das Gesetz an einen Verkauf knüpft, aber ohne versteckte Zuwendung.

Viele Erben unterschätzen dabei, was ihr Anteil am Markt wert ist. Sie orientieren sich am Angebot der Geschwister, weil kein Vergleichsmaßstab vorliegt. Ein Angebot von außen schafft diesen Maßstab. Es zeigt, was Ihr Recht wert ist, und gibt Ihnen eine Grundlage, auch gegenüber der Familie fair zu verhandeln.

Ob Sie am Ende an die Geschwister oder an einen Dritten verkaufen, entscheiden Sie. Die Geschwister haben bei einem Verkauf an Dritte ohnehin ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB und können zu denselben Bedingungen einsteigen. Beide Wege sind legitim. Der Unterschied liegt darin, ob Sie mit einem Marktpreis oder mit einem Familienpreis aus der Erbengemeinschaft gehen.

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