Geerbte Immobilie verkauft: Kaufpreis als Steuerwert nutzen

Setzt das Finanzamt eine geerbte Immobilie zu hoch an, können Erben einen niedrigeren Wert nachweisen. Ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, ist dafür nach § 198 Abs. 3 BewG ein anerkanntes Beweismittel. Der Preis für einen Erbteil ist allerdings etwas anderes als der Preis für das Grundstück.

Der Bescheid über den Grundbesitzwert kommt, und die Zahl wirkt fremd. Das Haus hat einen Sanierungsstau, die Lage ist schwierig, kein Makler würde diesen Preis aufrufen. Trotzdem soll Erbschaftsteuer darauf gezahlt werden. Viele Erben nehmen das hin, weil sie glauben, gegen die Bewertung des Finanzamts sei nichts zu machen. Das stimmt nicht.

Wie das Finanzamt bewertet und wo die Grenze liegt

Für die Erbschaftsteuer wird Grundbesitz nach einem gesetzlich festgelegten Verfahren bewertet. Je nach Objekt kommen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Die Werte werden vom Lagefinanzamt gesondert festgestellt. Typisierung bedeutet allerdings: Besonderheiten des einzelnen Hauses fallen leicht unter den Tisch.

Deshalb erlaubt § 198 Abs. 1 BewG den Gegenbeweis. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der festgestellte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Das Gesetz nennt zwei Wege. Nach Abs. 2 kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines geeigneten Sachverständigen als Nachweis dienen. Nach Abs. 3 kann auch ein Kaufpreis herangezogen werden.

Der Kaufpreis als Beweis

§ 198 Abs. 3 BewG lässt einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis zu, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse in der Zwischenzeit nicht geändert haben. Bewertungsstichtag ist beim Erbfall in aller Regel der Todestag.

Daraus folgen drei Bedingungen, die Sie prüfen sollten:

1. Das Grundstück selbst muss verkauft sein, nicht ein Anteil an einer Gesellschaft oder Gemeinschaft.
2. Der Verkauf muss zwischen fremden Dritten zu marktüblichen Bedingungen stattfinden. Ein Freundschaftspreis unter Verwandten trägt nicht.
3. Zwischen Erbfall und Verkauf dürfen sich die wertbildenden Umstände nicht wesentlich verändert haben, etwa durch einen Brand oder eine umfassende Sanierung.

Was der Bundesfinanzhof zu Gutachten verlangt

Gibt es keinen zeitnahen Verkauf, bleibt das Gutachten. Mit Urteil vom 5. Dezember 2019 (Az. II R 9/18) hat der Bundesfinanzhof die Anforderungen geschärft. Das Gutachten muss danach vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken stammen. Bei anderen Gutachtern muss das Gericht deren Sachkunde zunächst feststellen.

Das Gutachten muss zudem aus sich heraus verwertbar sein. Lücken darf das Finanzamt oder das Gericht im Rahmen der Beweiswürdigung schließen, aber es muss kein weiteres Gutachten einholen, um ein unbrauchbares zu retten. Der bloße Antrag, das Gericht möge einen Sachverständigen beauftragen, ersetzt den Nachweis nicht. Inzwischen nennt § 198 Abs. 2 BewG auch zertifizierte Sachverständige ausdrücklich.

Für Erben heißt das: Ein Gutachten muss von Anfang an belastbar sein. Ein Kurzgutachten oder eine Maklereinschätzung reicht regelmäßig nicht. Klären Sie vor der Beauftragung, ob der Gutachter die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, und lassen Sie die Besonderheiten des Hauses ausdrücklich würdigen, etwa Schäden, Rechte Dritter oder eine schwierige Vermietungslage.

Ein zeitnaher Verkauf ist oft der einfachere Weg. Er belegt den Marktwert durch das, was ein Käufer tatsächlich gezahlt hat.

Der Haken in der Erbengemeinschaft

Gehört das Haus mehreren Erben gemeinsam, hängt der Verkauf von allen ab. Ein Miterbe, der blockiert, verhindert damit nicht nur den Verkauf, sondern auch den einfachsten Nachweis eines niedrigeren Werts. Das Jahr nach dem Erbfall verstreicht schnell.

Ein Verkauf Ihres Erbteils hilft bei diesem Nachweis nicht unmittelbar. Der Preis für einen Erbteil ist kein Kaufpreis über das Grundstück. Er bildet neben der Immobilie auch andere Nachlasswerte, Schulden und das Risiko der Auseinandersetzung ab. Als Beleg nach § 198 Abs. 3 BewG taugt er deshalb nicht ohne Weiteres. Wer den Grundbesitzwert angreifen will, braucht dafür ein Gutachten oder den Verkauf der Immobilie selbst.

Für Ihre Liquidität ist der Erbteilsverkauf trotzdem oft die bessere Lösung, wenn die Erbengemeinschaft festgefahren ist. Den Wert Ihres Anteils bestimmt der Markt, nicht der Bescheid.

Fristen im Blick behalten

Der Grundbesitzwert wird in einem eigenen Bescheid festgestellt. Gegen ihn ist der Einspruch der richtige Weg, nicht erst gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat. Wer sie versäumt, hat es schwer, eine zu hohe Bewertung noch zu korrigieren. Wie Sie in Ihrem Fall vorgehen, klären Sie im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.

Ein typischer Fall

Zwei Brüder erben ein älteres Zweifamilienhaus. Das Finanzamt stellt einen Wert fest, der deutlich über dem liegt, was Makler für realistisch halten. Der eine Bruder will sofort verkaufen und die Bewertung mit dem Kaufpreis widerlegen. Der andere will das Haus behalten und sanieren.

Während die Brüder streiten, läuft die Jahresfrist ab. Der verkaufswillige Bruder hat zwei Optionen. Er kann ein Gutachten in Auftrag geben und parallel die Auseinandersetzung betreiben. Oder er verkauft seinen Erbteil und überlässt die weitere Klärung dem Erwerber. Beides ist legitim. Der Verkauf beendet das Warten.

Was Sie tun können, wenn ein Miterbe den Verkauf des Hauses verhindert, zeigt unser Beitrag Miterbe blockiert den Hausverkauf.

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