Sanierungsstau im Erbenhaus: Warum Vorleisten riskant ist

Bei Sanierungsstau in der Erbengemeinschaft darf ein Miterbe nur notwendige Erhaltungsmaßnahmen allein veranlassen. Was darüber hinausgeht, bekommt er womöglich nur teilweise und erst nach langem Streit zurück. Wer weder vorleisten noch zusehen will, verkauft seinen Erbteil und gibt das Problem samt Haus ab.

Das Dach ist undicht, die Heizung stammt aus einer anderen Zeit, im Keller zeigen sich Feuchtigkeitsflecken. Ein Miterbe drängt auf Sanierung, die anderen winken ab: zu aufwendig, zu ungewiss, man wolle ohnehin verkaufen. Verkauft wird aber auch nicht. So verliert das Haus Jahr für Jahr an Substanz, und mit ihm Ihr Anteil am Erbe.

Ein alter Fall mit einer zeitlosen Lehre

Wie solche Konflikte verlaufen können, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 1987 (Az. IVa ZR 42/86). Nach dem Tod der Mutter im Jahr 1978 zog einer der Erben in ein Nachlasshaus auf Norderney, ließ es instand setzen und modernisieren. Die Miterben widersprachen, hielten die Arbeiten für unnötig und verlangten ihrerseits eine Nutzungsentschädigung. 1981 wurden die Grundstücke zur Aufhebung der Gemeinschaft versteigert, ein Teil des Erlöses blieb hinterlegt. Um diesen Betrag wurde weiter gestritten.

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Die Lasten der Erhaltung tragen die Miterben nach dem Verhältnis ihrer Anteile, so folgt es aus § 2038 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 748 BGB. Wer allein handelt, kann Ersatz aber nur verlangen, wenn er dazu berechtigt war. Selbst wenn er sein Recht zur Notverwaltung überschritten hat, können Ansprüche wegen nützlicher Verwendungen bestehen. Die Sache ging zur weiteren Aufklärung an das Oberlandesgericht zurück, fast ein Jahrzehnt nach dem Tod der Mutter.

Was ein Miterbe allein veranlassen darf

Grundsätzlich verwalten die Erben den Nachlass gemeinschaftlich. Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung beschließen sie mit der Mehrheit ihrer Anteile. Eine Ausnahme regelt § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB: Die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen. Dieses sogenannte Notverwaltungsrecht ist eng. Es deckt das, was unaufschiebbar ist, um einen Schaden vom Nachlass abzuwenden.

Ein leckendes Dach provisorisch abzudichten oder eine geplatzte Leitung zu reparieren, fällt darunter. Eine neue Heizungsanlage, eine energetische Modernisierung oder ein neues Bad meist nicht. Solche Maßnahmen sind entweder Fragen der ordnungsmäßigen Verwaltung, über die die Mehrheit entscheidet, oder wesentliche Veränderungen, die alle mittragen müssen.

Was Sie zurückbekommen, wenn Sie vorleisten

Hier wird es für den handelnden Miterben unangenehm. Bleibt er im Rahmen der Notverwaltung, kann er von den anderen den Ausgleich nach Anteilen verlangen. Geht er darüber hinaus, hängt sein Ersatz von schwierigen Fragen ab: War die Maßnahme im Interesse der Gemeinschaft? Hat sie den Wert des Hauses tatsächlich erhöht? Hat sie sich im späteren Erlös niedergeschlagen? All das wird im Streitfall durch Gutachten geklärt, die selbst Zeit beanspruchen.

Der Fall von Norderney zeigt das Muster. Der Erbe hatte investiert, die anderen bestritten den Nutzen, und über die Erstattung wurde durch mehrere Instanzen gestritten. Wer in ein gemeinsam geerbtes Haus investiert, ohne dass die Miterben zugestimmt haben, geht ein ähnliches Risiko ein.

Vor jeder Investition drei Fragen

1. Ist die Maßnahme unaufschiebbar, um einen Schaden abzuwenden, oder nur sinnvoll? Nur im ersten Fall dürfen Sie allein handeln.
2. Haben Sie die Miterben vorher schriftlich informiert und um Zustimmung gebeten? Ohne diese Dokumentation wird der spätere Ausgleich schwer.
3. Wollen Sie überhaupt weiter in ein Haus investieren, über dessen Zukunft Sie nicht allein entscheiden?

Gerade die dritte Frage stellen sich viele Erben zu spät. Jede Maßnahme bindet zusätzliches eigenes Geld in einer Gemeinschaft, die sich auf nichts einigen kann. Das Haus wird vielleicht besser, Ihre Position nicht.

Warum Sanieren die Blockade selten löst

Sanierungsstau ist meist ein Symptom, nicht die Ursache. Dahinter steht eine Erbengemeinschaft, die keinen gemeinsamen Plan hat: Der eine will verkaufen, der andere behalten, der dritte nichts entscheiden. Eine Investition beantwortet keine dieser Fragen. Sie verschiebt den Konflikt nur auf die Frage, wer am Ende wie viel davon zurückerhält.

Die Auseinandersetzung des gesamten Nachlasses kann jeder Miterbe verlangen. Sie führt bei einem Haus, über das keine Einigung besteht, aber oft in ein langes Verfahren mit offenem Ausgang. In dieser Zeit schreitet der Verfall fort.

Der Anteil hat auch im schlechten Zustand Wert

Viele Erben glauben, ein sanierungsbedürftiges Haus mache ihren Anteil unverkäuflich. Das trifft nicht zu. Nach § 2033 Abs. 1 BGB können Sie über Ihren Erbteil verfügen, ohne die anderen Miterben zu fragen. Der Erwerber übernimmt Ihre Stellung in der Gemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Frage, wie es mit dem Haus weitergeht. Der Vertrag wird notariell beurkundet. Die Miterben können beim Verkauf an Dritte ihr Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB binnen zwei Monaten ausüben.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile auch an Häusern mit erheblichem Instandhaltungsrückstand. Der Zustand fließt in die Bewertung ein, schließt einen Ankauf aber nicht aus. Sie erhalten Ihr Geld nach Vollzug des Vertrags, die weitere Auseinandersetzung führen wir auf eigenes Risiko.

Beide Wege sind legitim. Wer an das Haus glaubt und die Miterben für eine gemeinsame Sanierung gewinnen kann, sollte das versuchen. Wer sieht, dass jede Investition nur neuen Streit erzeugt, steigt besser aus, bevor er weiteres eigenes Geld bindet. Wie sich Leerstand auf Versicherung und Haftung auswirkt, lesen Sie im Beitrag über das leerstehende Elternhaus.

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