Zwangsversteigerungen 2025: Was die Zahlen Gläubigern sagen

Die Zwangsversteigerungen 2025 haben wieder zugenommen: Nach der Jahresauswertung des Fachverlags Argetra wurden für 14.082 Immobilien Termine angesetzt, 4,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Für Inhaber von Grundschulden und Hypotheken ist das mehr als eine Statistik. Es verändert die Lage im Gerichtssaal und am Bietermarkt.

Zahlen über Zwangsversteigerungen werden meist aus Sicht der Käufer gelesen: Wo gibt es Schnäppchen, welche Regionen lohnen sich. Für Gläubiger lohnt der umgekehrte Blick. Jedes dieser Verfahren steht für mindestens ein Recht, das nicht mehr freiwillig bedient wird, und für jemanden, der auf den Erlös wartet. Wer selbst eine Grundschuld hält, erkennt in den Daten, wohin sich der Markt bewegt, auf dem sein Recht am Ende zu Geld werden soll.

Die wichtigsten Zahlen des Jahres 2025

Der Wirtschaftsverlag Argetra wertet die Versteigerungstermine der Amtsgerichte seit Mitte der 1990er-Jahre aus. Seine Bilanz für 2025, veröffentlicht im Januar 2026, zeigt eine Zunahme gegenüber dem Vorjahr.

Kennzahl	2025	Vorjahr
Immobilien mit angesetztem Termin	14.082	13.445
Anteil Ein- und Zweifamilienhäuser	49,9 %	49 %
Anteil Teilungsversteigerungen	35 %	39 %
Termine je 100.000 Haushalte, Bundesschnitt	34	33

Rund 70 Prozent der Verfahren betrafen Wohnimmobilien. Nordrhein-Westfalen stellte mit etwa einem Fünftel den größten Anteil aller Termine. Bezogen auf die Zahl der Haushalte lag Thüringen mit 60 Terminen je 100.000 Haushalte vorn, Bayern mit 27 deutlich unter dem Durchschnitt. Gegen den Trend sank die Zahl in Mecklenburg-Vorpommern um 5,8 Prozent auf 338 Verfahren.

Mehr Verfahren, die Gläubiger betreiben

Eine Zahl verdient besondere Aufmerksamkeit. Der Anteil der Teilungsversteigerungen, mit denen Miteigentümer oder Erbengemeinschaften ihre Gemeinschaft auflösen, ist von 39 auf 35 Prozent gesunken. Bei insgesamt mehr Terminen heißt das: Ein größerer Teil entfiel auf Vollstreckungsversteigerungen, also auf Verfahren, in denen Gläubiger ihre Forderungen aus dem Grundstück durchsetzen wollen. Für Inhaber von Grundpfandrechten ist das ein deutliches Zeichen, dass Zahlungsausfälle von Eigentümern keine seltenen Einzelfälle mehr sind.

Als Ursachen nennt Argetra ein schwaches wirtschaftliches Umfeld, stagnierende reale Kaufkraft, geopolitische Unsicherheit und steigende Insolvenzen. Für das laufende Jahr hält der Verlag die Entwicklung für offen. Sinkende Zinsen und steigende Reallöhne könnten entlasten. Zugleich laufen zehnjährige Zinsbindungen aus der Niedrigzinsphase aus, was die Zahl der Verfahren weiter erhöhen könnte.

Was das für Ihre Grundschuld bedeutet

Für Banken sind solche Entwicklungen Routine. Private Gläubiger trifft sie oft unvorbereitet. Ein typischer Fall: Ein Familienmitglied hat vor Jahren ein Darlehen für den Hauskauf gegeben und sich dafür eine Grundschuld im zweiten Rang eintragen lassen. Läuft die Zinsbindung der Bank aus und scheitert die Anschlussfinanzierung, betreibt die Bank im ersten Rang die Versteigerung. Der private Gläubiger muss dann entscheiden, wie er reagiert, und zwar unter Zeitdruck.

Drei Folgen der aktuellen Lage sollten Sie im Blick behalten:

1. Mehr Objekte konkurrieren um dieselben Bieter. Gerade in Regionen mit hoher Terminzahl kann das die Gebote dämpfen.
2. Steht Ihr Recht weit hinten im Rang, wirkt sich jedes niedrigere Gebot unmittelbar auf Ihren Anteil am Erlös aus.
3. Zwischen Anordnung und Verteilung liegen viele Monate, in denen Ihr Kapital gebunden bleibt.

Was private Gläubiger jetzt in ihren Unterlagen prüfen

Bevor ein Verfahren Sie überrascht, sollten Sie wissen, was Sie in der Hand haben. Sehen Sie im Grundbuch nach, in welchem Rang Ihre Grundschuld steht und welche Rechte davor eingetragen sind. Prüfen Sie, ob die notarielle Bestellungsurkunde eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthält. Ohne sie brauchen Sie erst ein Urteil, bevor Sie selbst vollstrecken können. Klären Sie außerdem, welche Forderung die Grundschuld sichert und ob es eine schriftliche Sicherungsabrede gibt. Eine Sicherungsgrundschuld kann nach § 1193 BGB nur mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Wer diese Fragen früh beantwortet, verliert im Ernstfall keine Zeit.

Schutzinstrumente kennen, bevor der Termin kommt

Das Gesetz gibt nachrangigen Gläubigern Werkzeuge an die Hand. Im ersten Termin können Sie die Versagung eines Zuschlags unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts beantragen, wenn Ihr Recht sonst ausfällt. Wie das geht und warum die Grenze nur einmal gilt, erklärt der Beitrag zur 7/10-Grenze. Ebenso wichtig ist ein realistischer Verkehrswert, denn an ihm hängen diese Schwellen. Einwände gegen das Gutachten müssen früh erhoben werden.

Außerdem lohnt der Blick in die Verfahrensakte. Dort sehen Sie, wer betreibt, welche Rechte vor Ihnen stehen und welche Ansprüche angemeldet sind. Daraus ergibt sich eine erste, nüchterne Einschätzung, was für Sie übrig bleiben dürfte.

Verkaufen, bevor der Markt enger wird

Steigende Verfahrenszahlen sind kein Grund zur Panik. Sie sind aber ein Grund, die eigene Position frühzeitig zu klären. Wer eine Grundschuld hält und mit einer Versteigerung rechnet, hat zwei legitime Möglichkeiten. Er kann das Verfahren selbst begleiten, Anträge stellen, Fristen überwachen und das Ergebnis des Termins abwarten. Oder er überträgt sein Recht an einen Erwerber, der all das übernimmt und das Risiko eines schwachen Termins trägt.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Grundschulden und Hypotheken an, auch wenn bereits ein Verfahren läuft. Sie erhalten Ihr Geld nach Vollzug der Abtretung und müssen sich weder um Termine noch um Rechtsmittel des Schuldners kümmern. Die Prüfung Ihres Rechts ist kostenfrei. Welche Wege Gläubigern generell offenstehen, zeigt der Überblick Zwangsversteigerung als Gläubiger.

Die Statistik des kommenden Jahres wird zeigen, ob sich der Anstieg fortsetzt. Für Ihre Entscheidung kommt es darauf nicht an. Entscheidend ist, ob Sie Zeit und Risiko selbst tragen wollen.

Klären Sie Ihre Position jetzt: Lassen Sie Ihre Grundschuld kostenfrei prüfen.

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