Sicherungsgrundschuld: Welche Einreden der Käufer erbt

Wer eine Sicherungsgrundschuld verkauft, gibt die Einreden des Eigentümers aus dem Sicherungsvertrag an den Käufer weiter. Seit 2008 schützt kein guter Glaube davor. Der Bundesgerichtshof hat aber klargestellt, dass sich nicht jeder auf diese Einreden berufen darf, und genau das entscheidet oft über den Wert Ihres Rechts.

Sie möchten Ihre Grundschuld verkaufen und erwarten, dass ein Käufer vor allem auf den Betrag im Grundbuch schaut. Stattdessen fragt er nach dem Sicherungsvertrag, nach Kontoauszügen, nach Briefen des Schuldners aus den letzten Jahren. Das wirkt zunächst übergenau. Tatsächlich ist es die wichtigste Frage beim Ankauf einer Grundschuld: Welche Einwände bringt das Recht mit?

Was § 1192 Abs. 1a BGB regelt

Die Grundschuld ist vom Gesetz als abstraktes Recht gedacht. Sie setzt keine Forderung voraus. Im Alltag sichert sie aber fast immer ein Darlehen, verbunden über einen Sicherungsvertrag. Juristen sprechen dann von einer Sicherungsgrundschuld.

Für sie bestimmt § 1192 Abs. 1a BGB: Einreden, die dem Eigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags gegen den bisherigen Gläubiger zustehen, kann er jedem Erwerber der Grundschuld entgegenhalten. Der gutgläubige einredefreie Erwerb nach § 1157 Satz 2 BGB ist insoweit ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hat diese Regel 2008 mit dem Risikobegrenzungsgesetz eingeführt, nachdem Banken in großem Umfang Kreditforderungen samt Grundschulden an Finanzinvestoren veräußert hatten.

Welche Einreden typischerweise mitwandern

Einreden aus dem Sicherungsvertrag betreffen im Kern die Frage, ob und in welcher Höhe die Grundschuld überhaupt noch etwas sichert. In der Praxis begegnen vor allem diese Konstellationen:

1. Die gesicherte Forderung ist ganz oder teilweise getilgt. Der Eigentümer hat insoweit einen Anspruch auf Rückgewähr.
2. Die Forderung ist nie in voller Höhe entstanden, etwa weil ein Darlehen nur teilweise ausgezahlt wurde.
3. Der Sicherungsfall ist noch nicht eingetreten, weil die Forderung nicht fällig ist.
4. Der Sicherungsvertrag beschränkt die Verwertung, etwa auf bestimmte Forderungen oder Zeiträume.

Keine Einrede ist dagegen die bloße Verjährung der gesicherten Forderung. Nach § 216 Abs. 2 BGB kann der Eigentümer die Rückübertragung einer Sicherheit nicht deshalb verlangen, weil der gesicherte Anspruch verjährt ist. Für Gläubiger alter Familien- oder Geschäftsdarlehen ist das ein wichtiger Punkt.

BGH: Nicht jeder Eigentümer darf sich auf die Einreden berufen

Mit Urteil vom 20.10.2023 (Az. V ZR 9/22) hat der Bundesgerichtshof den Kreis derer begrenzt, die sich auf § 1192 Abs. 1a BGB stützen können. Im Fall war ein Grundstück mit einer Sicherungsgrundschuld belastet. Später wurde ein anderer Eigentümer des Grundstücks, ohne Partei der Sicherungsabrede zu sein. Als ein Erwerber einer Teilgrundschuld die Zwangsversteigerung betrieb, berief sich der neue Eigentümer darauf, der Sicherungszweck sei weggefallen.

Ohne Erfolg. Der Erwerber eines bereits belasteten Grundstücks kann den Wegfall des Sicherungszwecks nach dem BGH nur einwenden, wenn ihm der Rückgewähranspruch abgetreten wurde oder er in den Sicherungsvertrag eingetreten ist. § 1192 Abs. 1a BGB schützt den Sicherungsgeber, nicht automatisch jeden späteren Eigentümer.

Für Sie als Inhaber einer Grundschuld bedeutet das: Wer Eigentümer ist und wer Sicherungsgeber war, kann auseinanderfallen. Diese Unterscheidung wirkt sich unmittelbar darauf aus, welche Einwände ein Käufer Ihres Rechts realistisch zu erwarten hat.

Grundschuld und Forderung gehören zusammen verkauft

Eine zweite Entscheidung rundet das Bild ab. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.04.2018 (Az. V ZR 106/17) entschieden, dass sich eine Einwendung nicht allein daraus ergibt, dass jemand die Sicherungsgrundschuld ohne die gesicherte Forderung erwirbt. Die Grundschuld bleibt dann verwertbar. Bestehende Einreden aus dem Sicherungsvertrag behält der Eigentümer aber.

In der Praxis ist der saubere Weg trotzdem der gemeinsame Verkauf von Grundschuld und Forderung. Der Erwerber steht dann wirtschaftlich dort, wo Sie standen, und die Zuordnung von Zahlungen bleibt eindeutig. Genau so übernehmen wir Grundschulden.

Enge oder weite Zweckerklärung

Wie stark Einreden ins Gewicht fallen, hängt wesentlich vom Inhalt der Zweckerklärung ab. Eine enge Zweckerklärung bindet die Grundschuld an ein bestimmtes Darlehen. Ist es getilgt, ist der Sicherungszweck erledigt. Eine weite Zweckerklärung erstreckt die Sicherung auf alle bestehenden und künftigen Forderungen des Gläubigers gegen den Schuldner.

Bei privaten Gläubigern findet sich häufig keine ausdrückliche Zweckerklärung, sondern nur ein Darlehensvertrag mit dem Satz, das Darlehen werde durch eine Grundschuld gesichert. Dann ist auszulegen, was die Beteiligten wollten. Gerade bei Familien- und Bekanntendarlehen lohnt es sich, frühe Schreiben, E-Mails und Notizen zu sichern, die den Zweck der Grundschuld belegen.

Was Sie vor dem Verkauf zusammenstellen

Je klarer das Sicherungsverhältnis dokumentiert ist, desto weniger Raum bleibt für Einwände und desto schneller lässt sich das Recht bewerten. Legen Sie diese Unterlagen bereit: die Grundschuldbestellungsurkunde, den Sicherungsvertrag oder die Zweckerklärung, den Darlehensvertrag, eine Aufstellung aller Zahlungen, Kündigungsschreiben mit Zustellnachweis und jeden Schriftwechsel, in dem der Eigentümer Einwände erhoben hat.

Halten Sie außerdem fest, ob das Grundstück seit der Bestellung den Eigentümer gewechselt hat und ob jemand Ansprüche auf Rückgewähr abgetreten oder gepfändet hat. Ist die Kündigung noch offen, lesen Sie vorab unseren Beitrag Grundschuld kündigen.

Einreden mindern den Wert, sie verhindern den Verkauf nicht

Viele Inhaber scheuen den Verkauf, sobald der Eigentümer Einwände erhebt. Das ist verständlich, aber oft unnötig. Einwände sind ein Risiko, das sich bewerten lässt. Wer selbst vollstreckt, trägt dieses Risiko über Jahre und führt den Streit darüber vor Gericht.

Verkaufen Sie an uns, prüfen wir die Einreden vorab, berücksichtigen das Risiko in unserem Angebot und übernehmen es anschließend vollständig. Beide Wege sind legitim. Der Verkauf beendet die Ungewissheit für Sie sofort.

Legen Sie uns Ihre Sicherungsgrundschuld vor und erhalten Sie eine kostenfreie Einschätzung.

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