Erbbaurecht verkaufen: Wenn der Eigentümer blockiert

Ein Erbbaurecht lässt sich verkaufen, auch wenn der Grundstückseigentümer zustimmen muss. Verweigert er die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, ersetzt das Gericht sie nach § 7 ErbbauRG. Das OLG München hat im Mai 2026 klargestellt, dass der Eigentümer die Zustimmung nicht als Druckmittel für eigene Forderungen zurückhalten darf.

Viele Erben kennen das Erbbaurecht erst, wenn sie es geerbt haben. Das Haus der Eltern steht auf einem Grundstück, das einer Kirche, einer Stiftung oder einer Gemeinde gehört. Für den Boden wird seit Jahrzehnten ein Erbbauzins gezahlt, der Vertrag ist ein dickes Konvolut aus einer anderen Zeit. Und wenn die Erben das Haus verkaufen wollen, stellt sich heraus: Ohne den Grundstückseigentümer geht nichts.

Was ein Erbbaurecht ist und warum es besonderen Regeln folgt

Das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, der Boden bleibt beim Grundstückseigentümer. Mit dem Erbfall geht das Recht samt Haus und Pflichten auf die Erben über.

Verkaufen lässt es sich wie ein Grundstück, also durch notariellen Vertrag und Eintragung im Grundbuch. Häufig enthält der Erbbaurechtsvertrag aber eine Klausel nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG: Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Nach § 5 Abs. 2 kann zudem die Belastung mit Grundpfandrechten zustimmungspflichtig sein, was die Finanzierung für jeden Käufer erschwert.

Der Anspruch auf Zustimmung

Der Eigentümer darf die Zustimmung nicht nach Belieben verweigern. Nach § 7 Abs. 1 ErbbauRG hat der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Zustimmung, wenn anzunehmen ist, dass der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und der Erwerber die Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Erbbaurecht bietet. Wird die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert, kann das Amtsgericht sie nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG auf Antrag ersetzen.

In der Praxis wird über diesen Anspruch trotzdem gerungen. Eigentümer verweisen auf offene Erbbauzinsen, auf eigene Erstattungsforderungen oder auf Bedenken gegen den Käufer. Jede Woche Verzögerung kann einen Kaufinteressenten kosten.

Was das OLG München im Mai 2026 entschieden hat

Mit Beschluss vom 18. Mai 2026 (Az. 34 Wx 107/26 e) hatte das Oberlandesgericht München über ein solches Zustimmungsersetzungsverfahren zu entscheiden. Im Kern ging es um die Frage, ob der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Veräußerung zurückhalten darf, bis eigene Ansprüche gegen den Erbbauberechtigten erfüllt sind.

Das Gericht verneinte ein solches Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. Ließe man es zu, könnte die Veräußerung lange verzögert oder sogar dauerhaft blockiert werden. Das widerspräche dem Zweck der Zustimmungsregelung, die den Eigentümer vor ungeeigneten Erwerbern schützen soll, nicht aber als Hebel für andere Forderungen dient. Das OLG verwies darauf, dass Rechtsprechung und Literatur ein Zurückbehaltungsrecht in diesem Zusammenhang einhellig ablehnen.

Für Erbbauberechtigte und ihre Erben ist das eine klare Ansage. Offene Streitpunkte mit dem Eigentümer sind getrennt zu klären. Sie berechtigen ihn nicht, den Verkauf als Faustpfand zu nehmen.

Warum der Verkauf trotzdem oft stockt

Auch mit dem Recht auf Zustimmung im Rücken ist ein Erbbaurecht kein leicht verkäufliches Gut. Die Gründe sind vielfältig:

1. Die Restlaufzeit ist kurz. Banken finanzieren ungern, wenn das Recht in absehbarer Zeit endet.
2. Der Erbbauzins ist an einen Index gekoppelt und gestiegen, was den Kreis der Interessenten verkleinert.
3. Der Vertrag enthält Heimfallklauseln, nach denen das Recht unter bestimmten Voraussetzungen an den Eigentümer zurückfällt.
4. Das Gebäude ist sanierungsbedürftig, und der Eigentümer muss auch einer Belastung zur Finanzierung zustimmen.
5. Mehrere Erben sind sich über Zeitpunkt, Bedingungen oder Käufer nicht einig.

Hinzu kommt das Zustimmungsersetzungsverfahren selbst. Es führt zum Ziel, wenn die Voraussetzungen vorliegen, braucht aber Zeit, und ein Kaufinteressent wartet nicht unbegrenzt.

Steht das Ende des Rechts bevor, verschiebt sich die Frage. Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Grundstückseigentümer nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk leisten. Macht er einen Heimfallanspruch geltend, schuldet er nach § 32 ErbbauRG eine angemessene Vergütung. Über die Höhe beider Ansprüche wird häufig gestritten. Auch sie sind Geldansprüche, die sich verkaufen lassen.

Ihre Optionen als Erbe

Sie können das Erbbaurecht behalten, selbst nutzen oder vermieten. Sie können es am Markt anbieten und notfalls die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen. Oder Sie verkaufen an einen Käufer, der genau diese Konstellationen kennt und die Auseinandersetzung mit dem Eigentümer selbst führt.

Gehört das Erbbaurecht zu einem Nachlass mit mehreren Erben, haben Sie einen weiteren Weg: Sie verkaufen nicht das Erbbaurecht, sondern Ihren Erbteil. Dafür brauchen Sie nicht die Zustimmung der Miterben, wohl aber einen Notar; den Miterben steht ein Vorkaufsrecht zu. Wie das abläuft, beschreibt unser Beitrag Erbteil verkaufen trotz Vorkaufsrecht.

Beide Wege sind legitim. Wer Zeit hat und einen solventen Käufer an der Hand, kann den klassischen Verkauf durchziehen. Wer das Risiko eines Ersetzungsverfahrens, eines Streits unter Erben oder einer kurzen Restlaufzeit nicht selbst tragen will, gewinnt mit dem Verkauf an uns Tempo und Planungssicherheit.

Unterlagen für eine schnelle Einschätzung

Legen Sie den Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen vor, einen aktuellen Auszug aus dem Erbbaugrundbuch, die letzten Erbbauzinsabrechnungen und vorhandene Schreiben des Grundstückseigentümers. Hilfreich sind außerdem Fotos oder Unterlagen zum Zustand des Gebäudes und der Erbnachweis.

Wir prüfen Ihren Fall kostenfrei und ohne Kostenrisiko und sagen Ihnen, ob und zu welchen Bedingungen wir das Erbbaurecht oder Ihren Anteil daran übernehmen.

Lösen Sie die Blockade und lassen Sie Ihr Erbbaurecht jetzt prüfen.

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