Neues Heizungsgesetz: Was Erben eines Hauses jetzt wissen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist beschlossen und löst das bisherige Heizungsgesetz ab. Für Erben eines Hauses mit älterer Heizung fällt damit ein großer Teil der Unsicherheit weg: Die 65-Prozent-Regel entfällt, Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig. Neu ist eine stufenweise Beimischungspflicht. Wo sich die Erbengemeinschaft über die Zukunft des Hauses nicht einigt, bleibt der Verkauf des eigenen Anteils eine Option.

Kaum ein Gesetz hat Eigentümer älterer Häuser in den vergangenen Jahren so beschäftigt wie das Gebäudeenergiegesetz. Erben traf die Debatte besonders. Sie übernahmen mit dem Elternhaus oft eine Heizung, die Jahrzehnte alt war, und wussten nicht, welche Pflichten auf sie zukommen. Diese Lage hat sich nun grundlegend verändert.

Der Weg des Gesetzes in wenigen Wochen

Anfang Mai legten das Bundeswirtschafts- und das Bundesbauministerium einen Referentenentwurf vor. Am 13. Mai 2026 beschloss das Bundeskabinett den Regierungsentwurf. Im Juni brachte die Bundesregierung ihn in den Bundestag ein. Am 10. Juli 2026 verabschiedete der Bundestag das Gesetz in geänderter Fassung, und der Bundesrat billigte es noch am selben Tag, ohne den Vermittlungsausschuss anzurufen.

In Kraft tritt das Gesetz nach Ausfertigung und Verkündung, und zwar gestaffelt. Einzelne Regelungen, etwa zum Energieausweis, sollen erst später gelten. Wer konkret plant, sollte deshalb auf den verkündeten Gesetzestext und die jeweiligen Stichtage achten.

Was sich für Bestandsgebäude ändert

1. Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt.
2. Betriebsverbote für bestimmte ältere Heizungen fallen weg. Eigentümer können zwischen Wärmepumpe, Hybridheizung, Biomasse, Fernwärme sowie Gas- und Ölheizung wählen.
3. Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in Bestandsgebäuden gilt eine sogenannte Bio-Treppe. Der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe muss ab 2029 mindestens 10 Prozent betragen, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent.
4. Bei vermieteten Gebäuden werden bestimmte Mehrbelastungen aus neu eingebauten fossilen Heizungen künftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt.

Die staatliche Förderung für den Heizungstausch ist nach Angaben der Bundesregierung bis mindestens 2029 gesichert. Im Jahr 2030 soll das Gesetz überprüft werden.

Was das für ein geerbtes Haus bedeutet

Für viele Erben ist die wichtigste Nachricht eine negative: Es gibt keinen gesetzlichen Zwang mehr, eine funktionierende alte Heizung allein wegen ihres Alters stillzulegen und durch eine bestimmte Technik zu ersetzen. Das nimmt Druck aus Entscheidungen, die bisher unter Zeitnot getroffen wurden.

Gleichzeitig verschiebt sich die Frage. Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, legt sich auf einen Brennstoffmix fest, dessen klimafreundlicher Anteil Stufe um Stufe steigt. Wie sich das auf den Betrieb auswirkt, lässt sich für die kommenden Jahrzehnte kaum seriös vorhersagen. Für die Bewertung eines Hauses spielt die Heizung damit weiterhin eine Rolle, nur auf andere Weise als bisher.

Die Erbengemeinschaft vor der Heizungsfrage

Gehört das Haus mehreren Erben gemeinsam, müssen sie auch über die Heizung gemeinsam entscheiden. Nach § 2038 BGB verwalten die Miterben den Nachlass gemeinschaftlich. Für Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung genügt eine Mehrheit nach Erbquoten. Ob ein Heizungstausch dazugehört oder darüber hinausgeht, hängt vom Einzelfall ab und ist nicht selten selbst Gegenstand des Streits.

Ein typischer Fall: Drei Geschwister erben ein Einfamilienhaus mit einem Ölkessel aus den Neunzigerjahren. Der älteste Bruder will eine Wärmepumpe einbauen und das Haus anschließend vermieten. Die Schwester möchte möglichst bald verkaufen und keine Investition mehr tätigen. Der jüngste Bruder hält sich heraus. Das neue Gesetz nimmt den Zeitdruck, die Uneinigkeit bleibt.

Wer sich in einer solchen Lage überstimmt fühlt oder keine Mehrheit findet, steht vor der Frage, wie lange er die gemeinsame Verwaltung noch mittragen will. Unser Beitrag Überstimmt in der Erbengemeinschaft zeigt, welche Möglichkeiten es dann gibt.

Wie Käufer die Heizung künftig bewerten

Für den Verkauf eines Hauses oder eines Anteils daran zählt, wie ein Erwerber die technische Ausstattung einschätzt. Nach dem Wegfall der starren Vorgaben rückt die Frage in den Vordergrund, wie zukunftsfest eine Anlage ist und mit welchem Aufwand sie sich ersetzen lässt. Eine moderne Wärmepumpe wird anders gewichtet als ein Kessel, der zwar weiterlaufen darf, dessen Ende aber absehbar ist.

Hinzu kommt der Energieausweis. Er soll mit dem neuen Gesetz digitalisiert und modernisiert werden. Für Verkäufer heißt das vor allem: Transparenz über den energetischen Zustand wird eher wichtiger als weniger wichtig. Wer die Daten seines Hauses kennt, verhandelt aus einer stärkeren Position.

Investieren, abwarten oder aussteigen

Für Miterben ergeben sich im Kern drei Wege. Sie können gemeinsam in die Heizung investieren und das Haus halten, vermieten oder später verkaufen. Sie können die Entscheidung vertagen, solange die alte Anlage läuft. Oder ein Miterbe verkauft seinen Erbteil und überlässt die weiteren Entscheidungen anderen.

Der Verkauf ist nach § 2033 Abs. 1 BGB ohne Zustimmung der übrigen Erben möglich. Er wird notariell beurkundet, die Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile auch dann, wenn am Haus Sanierungsbedarf besteht und die Gemeinschaft uneins ist. Sie erhalten Ihr Geld, wir tragen das Risiko der weiteren Auseinandersetzung.

Was Sie jetzt tun sollten

Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Zustand des Hauses. Notieren Sie Baujahr und Art der Heizung, das letzte Protokoll des Schornsteinfegers, einen vorhandenen Energieausweis und bekannte Mängel. Halten Sie fest, welche Pläne die Miterben verfolgen und ob es bereits Angebote von Handwerkern gibt.

Mit diesen Angaben lässt sich der Wert Ihres Anteils realistisch einschätzen. Die Prüfung ist kostenfrei und ohne Kostenrisiko. Danach entscheiden Sie, ob Sie die nächste Heizungsdebatte in der Familie noch führen wollen.

Prüfen Sie jetzt, was Ihr Anteil am geerbten Haus wert ist.

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