Erbteil mit Auslandsimmobilie verkaufen: Was der BGH zeigt

Gehört zum Nachlass eine Immobilie im Ausland, wird die Erbauseinandersetzung schnell zu einem Verfahren über mehrere Rechtsordnungen. Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden, dass sich ein deutscher Erbschein nicht über eine Zusatzbescheinigung in einen Erbnachweis für ein ausländisches Grundbuch verwandeln lässt. Wer seinen Erbteil verkauft, überlässt diese Hürden dem Käufer.

Die Wohnung an der Costa Blanca, das Ferienhaus in Kroatien, das Elternhaus in Schlesien: Immer mehr Nachlässe reichen über Grenzen hinweg. Zu Lebzeiten war das unkompliziert. Nach dem Erbfall stehen die Erben vor fremden Behörden, fremden Sprachen und Grundbuchämtern, die mit deutschen Urkunden wenig anfangen können. Hinzu kommt die Erbengemeinschaft, die sich schon über das Haus in Deutschland nicht einig ist.

Der Fall: ein Erbe, ein Haus in Polen, ein abgelehnter Antrag

Mit Beschluss vom 19. März 2025 (Az. IV ZB 19/24) hatte der Bundesgerichtshof über das Anliegen eines Erben zu entscheiden, der eine geerbte Immobilie in Polen verkaufen wollte. Dafür musste er dort nachweisen, dass er Erbe ist. Er hatte einen deutschen Erbschein und beantragte zusätzlich eine Bescheinigung nach Art. 46 Abs. 3 lit. b der Europäischen Erbrechtsverordnung. Sie sollte dem polnischen Grundbuchamt die Anerkennung des Erbscheins erleichtern.

Die deutschen Gerichte lehnten ab, der BGH bestätigte das. Nach seinem Leitsatz darf diese Bescheinigung nur ausgestellt werden, wenn sie in einem Verfahren zur Anerkennung oder Vollstreckbarerklärung einer Entscheidung vorgelegt werden soll. Als allgemeiner Erbnachweis gegenüber ausländischen Stellen ist sie nicht gedacht. Eine Vorlage an den Gerichtshof der Europäischen Union hielt der BGH nicht für erforderlich.

Was das für Erben mit Auslandsvermögen bedeutet

Die Entscheidung klingt technisch, ihre Folgen sind praktisch. Wer im Ausland als Erbe auftreten will, braucht einen Nachweis, den die dortigen Stellen akzeptieren. Für Mitgliedstaaten der Europäischen Union hat der Verordnungsgeber dafür das Europäische Nachlasszeugnis geschaffen (Art. 62 ff. EuErbVO). Es muss gesondert beantragt werden, mit eigenen Angaben und eigenen Wartezeiten. Außerhalb der EU gelten wieder andere Regeln.

Hinzu kommt, dass die Eintragung in ausländische Register nach dem Recht des jeweiligen Staates erfolgt. Die Europäische Erbrechtsverordnung hat diese Frage ausdrücklich ausgeklammert. Was ein Grundbuchamt in Polen, Spanien oder Italien für eine Umschreibung verlangt, bestimmt dessen eigenes Recht. Übersetzungen, Apostillen, örtliche Notare und Steuernummern gehören oft dazu.

Welches Erbrecht gilt überhaupt?

Für Erbfälle seit dem 17. August 2015 bestimmt die Europäische Erbrechtsverordnung in der Regel ein einziges Erbrecht für den gesamten Nachlass. Maßgeblich ist grundsätzlich der gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes (Art. 21 EuErbVO). Lebte er zuletzt in Deutschland, gilt deutsches Erbrecht auch für die Wohnung in Spanien, sofern er keine wirksame Rechtswahl getroffen hat.

Für den Erbteilsverkauf ist das eine gute Nachricht. Unterliegt der Nachlass deutschem Recht, bilden die Erben eine Erbengemeinschaft am gesamten Nachlass. Ihr Anteil daran umfasst auch die Immobilie im Ausland. Sie können ihn nach § 2033 BGB notariell übertragen, ohne zuvor jedes ausländische Register in Ordnung bringen zu müssen. Lebte der Erblasser dagegen im Ausland, kann ausländisches Erbrecht gelten, das einen Erbteilsverkauf anders regelt oder gar nicht kennt. Das ist vor jedem Verkauf zu klären.

Ein typischer Fall

Drei Geschwister erben von ihrer Mutter, die zuletzt in Köln lebte. Zum Nachlass gehören eine Eigentumswohnung in Köln und ein kleines Haus an der polnischen Ostsee. Die Schwester lebt in Hamburg und möchte ausbezahlt werden. Der ältere Bruder will das Ferienhaus behalten, der jüngere will alles verkaufen. Monate vergehen mit E-Mails über Übersetzungen und Behördentermine, ohne dass sich etwas bewegt.

Die Schwester kann ihren Erbteil verkaufen. Weil deutsches Erbrecht gilt, umfasst ihr Anteil beide Immobilien. Den Streit über das Ferienhaus und die Formalitäten in Polen führt künftig der Käufer. Ihre Brüder behalten das Vorkaufsrecht der Miterben und können zu denselben Bedingungen selbst eintreten.

Drei Wege, eine Entscheidung

1. Sie betreiben die Auseinandersetzung selbst: Nachlasszeugnis, Übersetzungen, Behördengänge im Ausland, Einigung mit den Miterben über Verkauf oder Übernahme der Immobilie.
2. Sie beauftragen Dritte mit diesen Schritten und begleiten das Verfahren über Monate oder Jahre.
3. Sie verkaufen Ihren Erbteil und erhalten Geld, während der Käufer die grenzüberschreitende Abwicklung übernimmt.

Alle drei Wege sind legitim. Welcher passt, hängt davon ab, wie viel Zeit Sie haben, wie gut Sie mit den Miterben zusammenarbeiten und wie sicher Sie sich im ausländischen Recht bewegen. Erfahrungsgemäß unterschätzen Erben vor allem die Dauer. Jeder Schritt im Ausland hängt am vorherigen, und jede Unstimmigkeit in den Unterlagen schickt den Vorgang zurück an den Anfang.

Was ein Käufer von Ihnen braucht

Für die Prüfung Ihres Anteils reichen am Anfang wenige Unterlagen: Sterbeurkunde, Testament oder Erbschein, Angaben zum letzten Wohnsitz des Erblassers und eine Übersicht über das Vermögen im In- und Ausland. Liegen Grundbuchauszüge, Kaufverträge oder Steuerbescheide aus dem Ausland vor, helfen sie. Fehlen sie, ist das kein Ausschlussgrund. Vieles lässt sich nach dem Kauf beschaffen, und genau das ist dann nicht mehr Ihre Aufgabe. Die notarielle Form des Verkaufs bleibt die deutsche; was in die Urkunde gehört, lesen Sie in unserem Beitrag Erbteil verkaufen beim Notar.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile auch dann, wenn ein Teil des Nachlasses im Ausland liegt. Wir prüfen kostenfrei und ohne Kostenrisiko, welches Recht gilt, wie werthaltig der Anteil ist und zu welchen Bedingungen wir ihn übernehmen. Nach dem Kauf treten wir an Ihre Stelle, gegenüber den Miterben ebenso wie gegenüber ausländischen Behörden.

Prüfen Sie jetzt kostenfrei, was Ihr Erbteil mit Auslandsbezug bringt.

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