Löschungsbewilligung in der Schublade? Ihr Recht lebt noch

Eine Löschungsbewilligung, die nie beim Grundbuchamt eingereicht wurde, beendet keine Grundschuld. Das Recht bleibt eingetragen, und wem es gehört, entscheidet sich nach den Papieren im Nachlass. Das Oberlandesgericht Köln hat Erben eine solche vergessene Grundschuld zugesprochen, gegen einen Ersteher, der sie mit der alten Bewilligung löschen lassen wollte. Für Inhaber und Erben kann darin erheblicher Wert stecken.

Beim Ausräumen des Elternhauses taucht ein Umschlag der Sparkasse auf. Darin ein Anschreiben aus dem Jahr, in dem der Vater sein Darlehen abbezahlt hat, eine Löschungsbewilligung und der Grundschuldbrief. Eingereicht wurde nichts. Die Grundschuld steht bis heute im Grundbuch. Viele Erben halten das für eine erledigte Formalität. Rechtlich kann es das Gegenteil sein.

Drei Papiere, drei Wirkungen

Wenn ein Darlehen zurückgezahlt ist, stellen Banken unterschiedliche Erklärungen aus. Ihre Wirkung unterscheidet sich erheblich:

1. Die Löschungsbewilligung ist die verfahrensrechtliche Zustimmung des Gläubigers dazu, dass das Recht im Grundbuch gelöscht wird. Sie wirkt erst, wenn jemand sie mit dem Löschungsantrag und der Zustimmung des Eigentümers einreicht.
2. Die löschungsfähige Quittung bestätigt, dass der Eigentümer auf das Recht gezahlt hat. Aus ihr folgt, dass die Grundschuld auf den Eigentümer übergegangen ist.
3. Die Abtretungserklärung überträgt die Grundschuld auf einen neuen Gläubiger, bei der Briefgrundschuld zusammen mit der Übergabe des Briefs nach § 1154 Abs. 1 BGB.

Welche dieser Wirkungen eintritt, hängt nicht allein an der Überschrift des Schreibens. Gerichte legen aus, was die Beteiligten wirklich wollten.

Was das OLG Köln am 12. November 2020 entschieden hat

Genau diese Auslegung stand im Mittelpunkt des Urteils des Oberlandesgerichts Köln vom 12.11.2020 (Az. 14 U 17/20). Mehrere Grundstücke eines verstorbenen Vaters waren mit Grundschulden belastet, die ein bereits zurückgezahltes Darlehen gesichert hatten. Die Sparkasse hatte dem Vater im Jahr 2008 Löschungsbewilligungen und die Grundschuldbriefe übersandt. Gelöscht wurde nie. Nach dem Erbfall wurden die Grundstücke im Wege der Teilungsversteigerung versteigert, und die Grundschulden blieben nach den Versteigerungsbedingungen bestehen.

Der Ersteher beantragte daraufhin, die Grundschulden zu löschen. Eine der Erbinnen wehrte sich mit Erfolg. Das OLG wertete das Schreiben der Sparkasse samt Briefen als Angebot zur Abtretung der Briefgrundschulden, das der Vater durch die Entgegennahme der Unterlagen angenommen hatte. Die Briefgrundschulden standen damit dem Vater und nach seinem Tod den Erben zu. Der Ersteher wurde verurteilt, einen erneuten Löschungsantrag zu unterlassen, und haftete der Erbin für den Schaden, den sein erster Antrag verursacht hatte.

Anders lag es bei den Buchgrundschulden. Sie blieben bei der Sparkasse, weil weder eine Abtretung noch ein Verzicht im Grundbuch eingetragen worden war. Brief oder Buch: Dieser Unterschied entschied über das Ergebnis.

Leer gehen Erben in einer solchen Lage trotzdem nicht zwangsläufig aus. War das gesicherte Darlehen getilgt, hatte der Vater gegen die Bank einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld, und dieser Anspruch ist mit dem Erbfall auf die Erben übergegangen. Ob er noch durchsetzbar ist und in welcher Form, hängt von Sicherungsvertrag, Zweckerklärung und dem weiteren Verlauf ab. Genau diese Fragen sollten geklärt sein, bevor jemand Ansprüche aufgibt oder Unterlagen aus der Hand gibt.

Was Erben aus dem Fall mitnehmen

Eine Grundschuld, die nach der Tilgung beim Eigentümer gelandet ist, wird nach einer Versteigerung, bei der sie bestehen bleibt, zum Recht gegen ein fremdes Grundstück. Der Ersteher hat das Grundstück mit dieser Belastung übernommen. Für die Erben ist das kein Papier für die Ablage, sondern ein Recht mit eigenem wirtschaftlichem Gewicht.

Prüfen Sie deshalb Nachlassunterlagen sorgfältig, bevor Sie Grundschuldbriefe, Bankschreiben oder Bewilligungen vernichten oder an Dritte herausgeben. Ist der Brief verloren gegangen, finden Sie die nächsten Schritte in unserem Beitrag Grundschuldbrief verloren.

Teiltilgung: keine volle Löschung für eine halbe Zahlung

Die umgekehrte Situation erleben Gläubiger. Der Schuldner hat einen Teil zurückgezahlt und verlangt nun eine Löschungsbewilligung. Manchmal kommt die Bitte vom Notar, weil das Grundstück verkauft werden soll, manchmal von einer neuen Bank, die erstrangig eingetragen werden möchte.

Eine vollständige Löschung schulden Sie nur, wenn der Sicherungszweck insgesamt entfallen ist. Bei teilweiser Tilgung kommt allenfalls eine teilweise Rückgewähr in Betracht, und auch das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur, wenn die Grundschuld endgültig nicht mehr in voller Höhe benötigt wird. Welche Formen der Rückgewähr es gibt, erklärt unser Beitrag Rückgewähranspruch.

Bevor Sie eine Löschungsbewilligung unterschreiben

1. Stellen Sie fest, welche Forderungen die Grundschuld nach der Zweckerklärung sichert, und ob alle getilgt sind.
2. Berücksichtigen Sie offene Zinsen und Nebenforderungen, die ebenfalls gesichert sein können.
3. Bewilligen Sie bei Teiltilgung höchstens eine Teillöschung und nur in der Höhe, in der die Sicherung endgültig entbehrlich ist.
4. Geben Sie Bewilligung und Brief nur Zug um Zug gegen den vollständigen Zahlungseingang heraus, etwa über einen Treuhandauftrag an den Notar.
5. Bewahren Sie Kopien aller Erklärungen auf. Wie der Kölner Fall zeigt, können sie Jahre später entscheidend sein.

Vergessene Rechte zu Geld machen

Ob vergessene Eigentümergrundschuld im Nachlass oder teilweise getilgte Grundschuld mit Löschungsverlangen: In beiden Fällen geht es um ein Recht, dessen Wert sich nur mit Aufwand realisieren lässt. Sie können es selbst gegenüber Ersteher, Eigentümer oder Bank durchsetzen. Oder Sie verkaufen es an uns. Wir klären die Rechtslage aus Urkunden und Grundbuch, übernehmen die Auseinandersetzung und tragen das Risiko. Beide Wege sind legitim. Der Verkauf beendet die Unsicherheit für Sie sofort und erspart Ihnen die Auseinandersetzung mit einem Ersteher, den Sie sich nicht ausgesucht haben.

Zeigen Sie uns Ihre alten Grundschuldpapiere, die Prüfung ist kostenfrei.

office@rechtekaeufer.de