Ablösungsrecht: So übernehmen Gläubiger das Verfahren
Das Ablösungsrecht in der Zwangsversteigerung erlaubt einem nachrangigen Gläubiger, den betreibenden Gläubiger zu befriedigen und dessen Forderung samt Rang zu übernehmen. So lässt sich ein Verfahren stoppen, das die eigene Grundschuld zum Erlöschen bringen würde. Der Bundesgerichtshof hat geklärt, wie weit dieser Eintritt reicht und wo er endet.
Stellen Sie sich vor, die Eigentümergemeinschaft betreibt die Versteigerung einer Wohnung wegen Hausgeldrückständen. Ihre Grundschuld steht im Grundbuch, vielleicht sogar an guter Stelle. Trotzdem droht sie mit dem Zuschlag zu erlöschen, weil der Anspruch der Gemeinschaft einer vorrangigen Rangklasse angehört. Der Termin ist angesetzt, der Markt gerade schwach, und Sie fürchten ein Gebot weit unter Wert. Sie müssen das nicht hinnehmen. Das Gesetz gibt Ihnen ein Mittel, mit dem Sie das Verfahren an sich ziehen können.
Die gesetzliche Grundlage
Nach § 268 Abs. 1 BGB ist jeder, der durch eine Zwangsvollstreckung ein Recht an dem Gegenstand zu verlieren droht, berechtigt, den betreibenden Gläubiger zu befriedigen. Das trifft auf nachrangige Grundschuldgläubiger typischerweise zu. Soweit Sie den Gläubiger befriedigen, geht dessen Forderung nach § 268 Abs. 3 BGB kraft Gesetzes auf Sie über, mit den Rechten, die an ihr hängen. Lösen Sie nur einen Teil ab, behält der bisherige Gläubiger für den Rest den Vorrang. Der Übergang darf nach § 268 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht zu seinem Nachteil geltend gemacht werden.
Im Versteigerungstermin selbst regelt § 75 ZVG die Folge. Weist ein ablösungsberechtigter Dritter dort durch einen Bankbeleg oder eine öffentliche Urkunde nach, dass er den erforderlichen Betrag an die Gerichtskasse gezahlt hat, stellt das Gericht das Verfahren dieses Gläubigers ein. Eine Ablösung kann aber auch vorher außerhalb des Termins erfolgen, durch Zahlung unmittelbar an den Gläubiger.
Was Sie mit der Ablösung gewinnen
- Sie verhindern einen Zuschlag zur Unzeit, der Ihre Grundschuld zum Erlöschen bringen würde.
- Sie übernehmen die abgelöste Forderung mit ihrem Rang und können aus ihr selbst vorgehen.
- Sie bestimmen künftig mit, wann und wie verwertet wird, etwa ob das Verfahren ruht oder fortgesetzt wird.
- Sie gewinnen Zeit für einen freihändigen Verkauf oder eine Einigung mit dem Eigentümer.
Die Kehrseite liegt auf der Hand. Sie müssen die abgelöste Forderung aus eigenen Mitteln bedienen und setzen damit zusätzliches Kapital auf dasselbe Objekt. Das lohnt sich nur, wenn das Grundstück werthaltig genug ist, um am Ende beide Positionen zu decken.
Hausgeld ablösen: Das Vorrecht geht mit, aber nur einmal
Welche Rechte mit der abgelösten Forderung übergehen, zeigt ein Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 4. Februar 2010 (Az. V ZB 129/09). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Versteigerung wegen Hausgeld betrieben und ihr Vorrecht der Rangklasse 2 bis zur gesetzlichen Höchstgrenze ausgeschöpft. Ein Grundpfandgläubiger löste diese Forderungen ab. Mit ihnen ging auch das Vorrecht auf ihn über.
Später meldete die Gemeinschaft im selben Verfahren neue Hausgeldforderungen an. Der Bundesgerichtshof ordnete sie nur noch der Rangklasse 5 zu. Das Vorrecht steht der Gemeinschaft im selben Verfahren nicht erneut zu, wenn sie es einmal voll ausgeschöpft hat. Andernfalls müsste ein Grundpfandgläubiger immer wieder ablösen, um seine Position zu halten. Ob das auch für ein neues Verfahren gilt, ließ der Senat offen.
Für Sie bedeutet das: Eine Ablösung des Hausgelds ist kein Fass ohne Boden. Wer das ausgeschöpfte Vorrecht einmal übernommen hat, muss in demselben Verfahren nicht befürchten, dass ihm die Gemeinschaft mit neuen Forderungen erneut vorgeht.
Ablösen, was droht, und nicht mehr
In einem weiteren Beschluss vom 6. Oktober 2011 (Az. V ZB 18/11) ging es um die Frage, ob ein Ablösender stets alle Forderungen des betreibenden Gläubigers begleichen muss. Eine Gemeinde betrieb die Versteigerung wegen Grundsteuer aus mehreren Rangklassen. Die Grundschuldgläubigerin löste nur die Forderungen ab, die der Rangklasse 3 zugeordnet waren.
Der Bundesgerichtshof hielt das für ausreichend. Betreibt ein Gläubiger aus Ansprüchen verschiedener Rangklassen, kann sich der Dritte auf die Ablösung der Forderungen einer Rangklasse beschränken. Mehrere Verfahren wegen verschiedener Rangklassen oder Rechte sind selbstständige Einzelverfahren und werden auch bei einer Ablösung getrennt betrachtet. Das Einzelverfahren wegen der abgelösten Forderungen war damit erledigt.
Daraus folgt eine praktische Regel: Lösen Sie gezielt das ab, was Ihr Recht tatsächlich bedroht. Ältere Rückstände in einer nachrangigen Klasse gefährden Ihre Grundschuld oft gar nicht, weil sie ihr im Rang nachgehen.
Vor der Entscheidung durchrechnen
Eine Ablösung ist eine Investitionsentscheidung. Prüfen Sie vorher, welche Forderungen in welcher Rangklasse betrieben werden, wie hoch der Verkehrswert ist und welche Rechte vor und nach Ihnen stehen. Die Verfahrensakte gibt darüber Auskunft. Wie die Rangklassen über das Bestehen oder Erlöschen Ihres Rechts entscheiden, erklärt der Beitrag zum geringsten Gebot. Welche Schutzgrenze im ersten Termin gilt, falls Sie nicht ablösen, zeigt der Beitrag zur 7/10-Grenze.
Die Alternative: aussteigen statt nachschießen
Nicht jeder Gläubiger will oder kann weiteres Kapital in ein notleidendes Objekt stecken. Wer vor der Wahl steht, abzulösen oder den Ausfall zu riskieren, hat einen dritten Weg. Er kann seine Grundschuld an einen Erwerber verkaufen, der selbst entscheidet, ob er ablöst, mitbietet oder das Verfahren laufen lässt. Die Deutsche RechteKäufer GmbH prüft dafür Rang, Verfahrensstand und Objekt. Sie erhalten Ihr Geld nach Vollzug der Abtretung, ohne einen weiteren Betrag einzusetzen.
Ablösen, abwarten oder verkaufen: Jede dieser Entscheidungen kann richtig sein. Entscheidend ist, dass Sie sie treffen, bevor der Zuschlag sie Ihnen abnimmt.
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