Hausanteil an Geschwister verkaufen: die Grunderwerbsteuer

Verkaufen Geschwister einander Anteile an einer Immobilie, fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Die Befreiung für Verwandte gilt nur in gerader Linie, Geschwister sind in der Seitenlinie verwandt. Steuerfrei bleibt der Erwerb unter Miterben zur Teilung des Nachlasses und, nach dem Bundesfinanzhof, eine Übertragung, die die Eltern selbst veranlasst haben.

„Wir sind doch Geschwister, da fällt keine Steuer an.“ Dieser Satz fällt oft, wenn ein Bruder der Schwester seinen Anteil am Elternhaus überlassen will. Er stimmt nur unter bestimmten Bedingungen. Wer das übersieht, erlebt nach dem Notartermin eine Überraschung, und zwar als Verkäufer ebenso wie als Käufer.

Warum Geschwister nicht privilegiert sind

§ 3 Nr. 6 GrEStG befreit den Grundstückserwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, also Eltern, Kinder, Enkel. Geschwister gehören nicht dazu. Nach § 1589 BGB sind sie in der Seitenlinie verwandt. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach betont, etwa im Urteil zum Kaufrechtsvermächtnis vom 16. Januar 2019.

Für Eheleute und eingetragene Lebenspartner gilt mit § 3 Nr. 4 GrEStG eine eigene Befreiung. Die Ehefrau des Bruders kann also steuerfrei von ihm erwerben, die Schwester grundsätzlich nicht.

Was der Bundesfinanzhof 2018 als Ausnahme anerkannt hat

Mit Urteil vom 7. November 2018 (Az. II R 38/15) hat der Bundesfinanzhof eine wichtige Ausnahme bestätigt. Eine Mutter hatte ihrer Tochter ein Grundstück übertragen und ihr zur Auflage gemacht, einen hälftigen Miteigentumsanteil an einem anderen Grundstück an ihren Bruder weiterzugeben. Das Finanzamt wollte für die Übertragung zwischen den Geschwistern Grunderwerbsteuer.

Der Bundesfinanzhof sah den Vorgang insgesamt als steuerfrei an. Er betrachtete ihn als abgekürzten Übertragungsweg: Die Mutter hätte den Anteil auch zunächst von der Tochter zurückholen und dann dem Sohn übertragen können. Beide Zwischenschritte wären als Erwerbe in gerader Linie befreit gewesen. Voraussetzung ist, dass die Eltern die Übertragung veranlasst haben, dass ein außersteuerlicher Grund besteht und kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt.

Bereits mit Urteil vom 16. Dezember 2015 (Az. II R 49/14) hatte der Senat ähnlich entschieden, als Schwestern auf Veranlassung des Vaters einem nachgeborenen Bruder Miteigentumsanteile abgaben.

Die Grenze dieser Ausnahme

Beide Fälle haben eines gemeinsam: Die Eltern lebten und hatten die Übertragung selbst angelegt. Verkaufen Geschwister dagegen nach dem Tod der Eltern aus eigenem Entschluss untereinander, fehlt diese Veranlassung. Ein Verkauf gegen Geld unter Geschwistern ist dann ein gewöhnlicher Grundstückskauf.

Anders liegt es bei einer echten Schenkung. Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, weil sie der Schenkungsteuer unterliegen. Zwischen Geschwistern ist der Freibetrag dort allerdings gering. Wer den Anteil zu einem Familienpreis abgibt, macht eine gemischte Schenkung: Der bezahlte Teil kann Grunderwerbsteuer auslösen, der geschenkte Teil Schenkungsteuer. Mehr dazu im Beitrag Erbimmobilie unter Wert verkaufen.

Bleibt die Frage, ob die Immobilie noch zum Nachlass gehört. Solange die Erbengemeinschaft besteht, greift § 3 Nr. 3 GrEStG. Erwirbt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, ist das befreit. Das gilt auch, wenn ein Miterbe den Erbteil eines anderen kauft.

Erbteil oder Hausanteil: der entscheidende Unterschied

Viele Erbengemeinschaften wandeln das Elternhaus nach einiger Zeit in Bruchteilseigentum um. Jedes Geschwisterkind ist dann zu einem Bruchteil im Grundbuch eingetragen. Das wirkt aufgeräumt, hat aber eine Folge: Die Immobilie gehört nicht mehr zum gesamthänderisch gebundenen Nachlass. Ob ein späterer Verkauf unter den Geschwistern noch als Teilung des Nachlasses gilt, hängt vom Zusammenhang ab und ist im Einzelfall zu prüfen.

Daraus ergibt sich eine praktische Reihenfolge:

1. Besteht die Erbengemeinschaft noch, ist ein Verkauf Ihres Erbteils an einen Miterben in der Regel grunderwerbsteuerfrei.
2. Ist das Haus bereits in Bruchteile aufgeteilt, prüfen Sie vor einem Verkauf an Geschwister, ob die Befreiung für Miterben noch greift.
3. Verkaufen Sie an einen Dritten, fällt Grunderwerbsteuer an, unabhängig davon, ob Sie einen Erbteil oder einen Bruchteil veräußern.

Die Feinheiten Ihres Falls klären Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie eine Umwandlung in Bruchteilseigentum oder einen Verkauf vereinbaren.

Warum auch der Verkäufer betroffen ist

Grunderwerbsteuer schulden nach § 13 Nr. 1 GrEStG die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsteile. Das sind Käufer und Verkäufer gemeinsam. Unter Geschwistern wird häufig vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Kann er sie später nicht zahlen, darf sich das Finanzamt an den Verkäufer halten. Familienfrieden ist kein Haftungsausschluss.

Hinzu kommt der Grundbuchvollzug. Die Umschreibung erfolgt erst, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat, also in der Regel nach Zahlung der Steuer. Zahlt das Geschwisterkind nicht, bleibt der Verkauf im Grundbuch hängen, auch wenn Sie den Kaufpreis schon erhalten haben.

Ein typischer Fall

Zwei Geschwister haben das Haus der Eltern vor Jahren in Bruchteilseigentum je zur Hälfte überführt. Der Bruder lebt darin, die Schwester möchte nun verkaufen. Der Bruder bietet an, ihren Anteil zu übernehmen, kann aber Kaufpreis und Grunderwerbsteuer nur in Raten aufbringen.

Die Schwester kann warten und auf den Bruder vertrauen. Sie kann die Teilungsversteigerung betreiben. Oder sie verkauft ihren Anteil an einen Dritten, der die weitere Auseinandersetzung mit dem Bruder übernimmt. Jeder Weg hat seine Berechtigung. Der Verkauf an einen Dritten bringt ihr das Geld sofort.

Wie die Grunderwerbsteuer beim Verkauf eines Erbteils mit Immobilie funktioniert, lesen Sie im Beitrag Erbteil mit Immobilie verkaufen.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile an geerbten Immobilien an und prüft auch den Ankauf von Miteigentumsanteilen, selbst wenn Geschwister nicht mitziehen. Wir übernehmen die Gespräche, das weitere Verfahren und sein Risiko.

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