Forderung mit Grundschuld verkaufen: Was das Finanzamt sieht

Wer eine private Darlehensforderung samt Grundschuld verkauft, veräußert eine Kapitalforderung im Sinne von § 20 EStG. Liegt der Kaufpreis unter dem, was Sie selbst einmal ausgezahlt haben, entsteht ein steuerlich beachtlicher Verlust. Der Bundesfinanzhof behandelt sogar den endgültigen Ausfall einer solchen Forderung wie einen Verkauf.

Ein Bekannter, ein Geschäftspartner, vielleicht ein Familienmitglied: Viele Privatleute haben Geld verliehen und sich dafür eine Grundschuld eintragen lassen. Jahre später stockt die Rückzahlung. Die Frage lautet dann nicht nur, wie Sie an Ihr Geld kommen, sondern auch, was das Finanzamt zu einem Verkauf sagt, der vielleicht weniger einbringt als der Nennbetrag.

Was eigentlich verkauft wird

Die Grundschuld selbst ist ein Recht am Grundstück. Steuerlich interessant ist vor allem die Forderung, die sie sichert, meist ein Darlehen. Wer verkauft, überträgt in der Regel beides: die Forderung durch Abtretung und die Grundschuld nach den Regeln der §§ 1154, 1192 BGB.

§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG erfasst Erträge aus sonstigen Kapitalforderungen jeder Art, wenn die Rückzahlung des Kapitals zugesagt ist. Ein privates Darlehen fällt darunter. Die laufenden Zinsen versteuern Sie deshalb als Kapitalerträge.

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 EStG gehört auch der Gewinn aus der Veräußerung solcher Forderungen dazu. § 20 Abs. 2 Satz 2 EStG stellt klar, dass die Abtretung als Veräußerung gilt. Der Verkauf einer Darlehensforderung ist also steuerlich kein privater Vorgang ohne Folgen, sondern Teil Ihrer Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Gewinn oder Verlust: die Vergleichsgröße

Als Gewinn oder Verlust gilt nach § 20 Abs. 4 EStG der Unterschied zwischen dem Veräußerungserlös nach Abzug der Aufwendungen, die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen, und den Anschaffungskosten. Bei einem selbst gewährten Darlehen ist das im Kern der ausgezahlte Betrag.

Wer eine notleidende Forderung verkauft, erzielt in aller Regel weniger als den Nennbetrag. Steuerlich entsteht dann ein Veräußerungsverlust. Der Verkauf macht diesen Verlust greifbar und dokumentiert ihn.

Das Urteil vom 24. Oktober 2017: Ausfall gleich Verkauf

Mit Urteil vom 24. Oktober 2017 (Az. VIII R 13/15) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch der endgültige Ausfall einer privaten Darlehensforderung zu einem steuerlich zu berücksichtigenden Verlust bei den Einkünften aus Kapitalvermögen führt. Im Streitfall hatte ein Privatmann einem Dritten ein Darlehen gewährt. Der Schuldner fiel in die Insolvenz, der Gläubiger meldete seine Forderung zur Tabelle an.

Das Gericht stellte zunächst fest, was eine Veräußerung ist: die entgeltliche Übertragung auf einen Dritten. Ein Ausfall ist das streng genommen nicht, weil der Rechtsinhaber nicht wechselt. Trotzdem verglich der Senat beide Lagen. Wer seine Forderung kurz vor dem Ausfall zum Preis von null verkauft, und wer sie behält und den Ausfall erleidet, trägt dieselbe wirtschaftliche Einbuße. Beide sind gleich zu behandeln.

Die Botschaft für Gläubiger ist zweigeteilt. Der Ausfall zählt, aber erst, wenn endgültig feststeht, dass nichts mehr kommt. Das kann in einem Insolvenzverfahren Jahre dauern. Der Verkauf dagegen schafft den Tatbestand sofort.

Was Sie beim Verkauf steuerlich beachten

1. Verluste aus Kapitalvermögen dürfen nach § 20 Abs. 6 EStG nicht mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Sie mindern aber andere Kapitalerträge und können vorgetragen werden.
2. Für private Forderungen gibt es keine Bank, die automatisch eine Bescheinigung ausstellt. Den Verkauf erklären Sie selbst in Ihrer Steuererklärung. Bewahren Sie Darlehensvertrag, Auszahlungsbelege und Kaufvertrag auf.
3. Haben Sie die Forderung geerbt, treten Sie steuerlich in die Position des Erblassers. Maßgeblich bleiben seine Anschaffungskosten. Dessen Belege werden damit Ihre Belege.
4. Für Forderungen, die vor Einführung der Abgeltungsteuer begründet wurden, bestehen Übergangsregeln. Das Datum des Darlehensvertrags ist deshalb wichtig.

Wie diese Punkte in Ihrem Fall zusammenwirken, klären Sie im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.

Ein typischer Fall

Ein Ehepaar hat dem Sohn eines Freundes vor Jahren Geld für dessen Werkstatt geliehen. Abgesichert ist das Darlehen durch eine Grundschuld auf seinem Wohnhaus. Die Zahlungen sind vor zwei Jahren eingeschlafen, der Schuldner reagiert nicht mehr. Eine Zwangsversteigerung wäre möglich, aber die Eheleute scheuen das Verfahren und den Bruch mit dem Freund.

Ein Verkauf der Forderung samt Grundschuld beendet die Sache für sie. Der Käufer übernimmt Kündigung, Vollstreckung und das Risiko der Versteigerung. Das Ehepaar erhält einen festen Betrag und hat einen klaren Stichtag für die Steuererklärung.

Was ein Käufer vor dem Ankauf prüft

Für den Wert einer Forderung mit Grundschuld zählt weniger der Nennbetrag als die Durchsetzbarkeit. Ein Käufer sieht sich deshalb den Sicherungsvertrag an. Einwendungen, die dem Eigentümer daraus gegen Sie zustehen, kann er nach § 1192 Abs. 1a BGB auch dem Erwerber entgegenhalten. Er prüft außerdem, ob die Grundschuld bereits gekündigt ist. Ihr Kapital wird nach § 1193 Abs. 1 BGB erst nach Kündigung fällig, die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Hinzu kommen Rang und Belastung des Grundstücks, ein etwa vorhandener Vollstreckungstitel und die Frage, ob der Schuldner bereits in einem Insolvenzverfahren steckt. Je vollständiger Sie diese Punkte belegen, desto schneller steht ein Ergebnis fest.

Wann sich der Verkauf lohnt

Wer Zeit, Nerven und einen langen Atem hat, kann die Forderung selbst durchsetzen. Das ist ein legitimer Weg. Wer Planbarkeit will, verkauft und hat den Vorgang steuerlich wie wirtschaftlich abgeschlossen. Welche Unterlagen ein Käufer erwartet, lesen Sie im Beitrag Privatdarlehen verkaufen.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft private Darlehensforderungen mit Grundschuld oder Hypothek an, auch wenn der Schuldner nicht mehr zahlt oder bereits Vollstreckungsmaßnahmen laufen. Wir übernehmen das Verfahren und sein Risiko.

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