Elternhaus unter Geschwistern: Anteil verkaufen statt streiten

Erben Geschwister gemeinsam das Elternhaus, gehört es ihnen bis zur Auseinandersetzung zusammen, auch wenn ein Elternteil sich gewünscht hat, dass ein bestimmtes Kind es bekommt. Bloße Wünsche im Testament binden nicht. Wer den absehbaren Streit nicht führen will, verkauft seinen Anteil und erhält sofort Geld.

Ein typischer Fall: Die Mutter hat im Testament alle drei Kinder zu gleichen Teilen eingesetzt. Ein Satz weiter steht, es wäre schön, wenn die Tochter das Haus behalten könnte, sie habe sich ja immer gekümmert. Die Tochter liest darin eine Zuteilung. Die beiden Brüder lesen darin einen frommen Wunsch. Seit dem Erbfall wohnt die Tochter im Haus, und jedes Familientreffen endet mit derselben Frage: Wem gehört das Elternhaus eigentlich? Und warum zahlt die Schwester nichts dafür, dass sie darin wohnt?

Was ein Wunsch im Testament rechtlich bedeutet

Ein Erblasser kann anordnen, wie der Nachlass unter den Erben verteilt werden soll. Nach § 2048 BGB sind solche Teilungsanordnungen für die Auseinandersetzung maßgeblich. Entscheidend ist, ob der Erblasser tatsächlich etwas anordnen wollte oder nur eine Hoffnung geäußert hat. Ein Satz, der mit „es wäre schön“ beginnt, wird dieser Anforderung häufig nicht gerecht.

Genau so sah es das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in seiner Entscheidung vom 13. Juni 2022 (Az. 10 U 223/20). Die Formulierung „Es wäre schön, wenn …“ drückte nach Auffassung des Senats lediglich einen Wunsch aus, keine verbindliche Teilungsanordnung. Die Miterbin, die das Haus bewohnte, konnte sich deshalb nicht darauf berufen, dass es ihr allein zustehe.

Selbst eine verbindliche Teilungsanordnung hätte der Tochter das Haus übrigens nicht zusätzlich zugewendet. Sie bestimmt nur, wer welchen Gegenstand erhält. Übersteigt der Wert des Hauses den Anteil der Tochter, muss sie den Mehrwert grundsätzlich an die Geschwister ausgleichen. Einen echten Vorteil ohne Ausgleich verschafft erst ein Vorausvermächtnis. Diese Unterscheidung entscheidet in vielen Familien darüber, ob die Übernahme des Hauses überhaupt finanzierbar ist.

Was aus dem Wohnen im Elternhaus folgte

Der Fall ging weiter. Ein anwaltliches Schreiben aus dem Jahr 2015 werteten die Richter als wirksames Verlangen, die Nutzung neu zu regeln. Ab dann schuldete die bewohnende Schwester eine Nutzungsentschädigung. Dass in dem Haus noch Gegenstände anderer lagerten, minderte ihre Nutzung nicht ausreichend. Eine Verwirkung der Ansprüche verneinte das Gericht ebenso wie die Verjährung. Die umlagefähigen Betriebslasten des Hauses hatte die Alleinnutzerin zu tragen.

Ein weiterer Punkt ist für Geschwister besonders lehrreich. Persönliche Forderungen gegen einen Bruder durfte die Schwester nicht gegen Ansprüche des Nachlasses aufrechnen. Wer in der Erbengemeinschaft Konten aus ganz anderen Familiengeschichten begleichen will, scheitert also an der Trennung zwischen Nachlass und Privatvermögen.

Die vier Wege aus der Geschwisterfalle

Solange keine Einigung besteht, bleibt das Haus gemeinsames Eigentum. Realistisch gibt es vier Ausgänge:

1. Ein Geschwisterteil übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Das setzt Einigkeit über den Wert und die Fähigkeit zur Finanzierung voraus.
2. Die Geschwister verkaufen gemeinsam an einen Dritten und teilen den Erlös. Das setzt die Mitwirkung aller voraus, auch der Schwester, die im Haus wohnt.
3. Einer betreibt die Auseinandersetzung gegen den Willen der anderen. Das ist rechtlich möglich, aber langwierig und mit offenem Ergebnis.
4. Einer verkauft seinen Erbteil und scheidet aus. Das ist ohne Zustimmung der anderen möglich.

Die ersten beiden Wege sind ideal, wenn die Familie sich einig ist. Der dritte ist der klassische Streitweg. Der vierte ist der einzige, den Sie allein in der Hand haben.

Warum der Verkauf des Anteils oft Frieden stiftet

Nach § 2033 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe über seinen Anteil am Nachlass verfügen. Der Vertrag wird notariell beurkundet. Beim Verkauf an einen Dritten steht den Geschwistern nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht zu, das binnen zwei Monaten ausgeübt werden muss. Gerade bei Geschwistern ist das häufig der Moment, in dem die Übernahme plötzlich doch gelingt, weil ein konkretes Angebot den Wert greifbar macht.

Übt niemand das Vorkaufsrecht aus, tritt der Erwerber an Ihre Stelle. Sie müssen nicht mehr mit der Schwester über Nutzungsentschädigung verhandeln, nicht mit dem Bruder über den Wert streiten und keine Familienfeier mehr mit diesem Thema belasten. Das Verhältnis zu Ihren Geschwistern wird von der Frage befreit, die es seit dem Erbfall vergiftet hat. Nicht selten finden Geschwister erst danach wieder zu einem unbefangenen Umgang, weil das Haus nicht mehr zwischen ihnen steht.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Anteile am Elternhaus, auch wenn ein Geschwisterteil dort wohnt und Testamentsformulierungen streitig sind. Wir prüfen das Testament, bewerten den Anteil und führen die Auseinandersetzung danach auf eigenes Risiko. Sie erhalten Ihr Geld nach Vollzug des Vertrags.

Was Sie für die Prüfung brauchen

Legen Sie das Testament mit Eröffnungsprotokoll bereit, den Erbschein, falls einer erteilt wurde, einen aktuellen Grundbuchauszug und Ihre bisherige Korrespondenz mit den Geschwistern. Notieren Sie, wer seit wann im Haus wohnt und ob schon einmal eine Nutzungsentschädigung verlangt wurde. Wie das Verlangen nach Neuregelung funktioniert, erläutert unser Beitrag Miterbe wohnt mietfrei im Elternhaus.

Beide Wege sind legitim. Wer an eine Einigung unter Geschwistern glaubt, sollte sie mit klaren Zahlen und Fristen versuchen. Wer sieht, dass das Elternhaus die Familie mehr trennt als verbindet, gewinnt mit dem Verkauf seines Anteils Abstand und Liquidität. Einen ersten Eindruck vom Wert liefert der Erbteil-Rechner. Die Prüfung ist kostenfrei und ohne Kostenrisiko.

Lösen Sie sich aus dem Streit ums Elternhaus: Prüfen Sie jetzt Ihren Anteil.

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