Erbteil an Miterben verkaufen: Wenn danach einem alles gehört
Verkaufen Sie Ihren Erbteil an einen Miterben, der damit alle Anteile in seiner Hand vereint, endet die Erbengemeinschaft. Er wird Alleineigentümer des Hauses, ohne dass es einer Auflassung bedarf. Das Oberlandesgericht München hat entschieden, dass eine nachträgliche Sicherung des Verkäufers über das Grundbuch dann nicht mehr möglich ist.
Oft ist es die naheliegendste Lösung. Ein Geschwisterteil wohnt ohnehin im Elternhaus oder hängt besonders daran, die anderen wollen ausbezahlt werden. Man einigt sich, geht zum Notar, und der Bruder oder die Schwester übernimmt die Anteile. Kein Fremder kommt ins Haus, kein Vorkaufsrecht muss beachtet werden, denn das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB greift nur beim Verkauf an Dritte. Doch gerade weil alles so vertraut wirkt, wird ein Punkt häufig unterschätzt: die Sicherheit der Zahlung.
Der Fall vor dem Oberlandesgericht München
Mit Beschluss vom 8. August 2022 (Az. 34 Wx 154/22) befasste sich das OLG München mit genau dieser Konstellation. Zwei Erben hatten ihre Erbteile an den dritten Miterben verkauft und übertragen. Die Übertragung stand unter einer auflösenden Bedingung. Sie sollte also wieder entfallen, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt. Zur Absicherung sollte im Grundbuch eine Verfügungsbeschränkung eingetragen werden.
Das Grundbuchamt lehnte das ab, und das OLG bestätigte die Ablehnung. Mit der Übertragung aller Anteile auf eine Person war die Erbengemeinschaft endgültig erloschen. Eine Verfügungsbeschränkung an den übertragenen Erbteilen oder am Grundstück ließ sich deshalb nicht eintragen. Den Vergleich mit der Vor- und Nacherbschaft, bei der das Grundbuch eine solche Bindung kennt, ließ das Gericht nicht gelten.
Was im Grundbuch passiert, wenn einer alle Anteile hält
Solange mehrere Personen am Nachlass beteiligt sind, steht das Haus im Eigentum der Erbengemeinschaft. Ein Erbteilsverkauf ändert daran zunächst nichts, nur die Zusammensetzung der Gemeinschaft wechselt. Anders liegt es, wenn alle Anteile bei einem Miterben zusammenkommen. Eine Gemeinschaft mit nur einem Mitglied gibt es nicht. Das Vermögen fällt diesem Miterben allein zu, und das Grundbuch wird auf ihn als Alleineigentümer berichtigt.
Für den Käufer ist das bequem. Für Sie als Verkäufer bedeutet es: Mit dem Wirksamwerden der Übertragung haben Sie Ihre Stellung endgültig aufgegeben. Ein Rückweg über eine Bedingung, die erst später eintritt, ist rechtlich unsicher, und das Grundbuch hilft Ihnen dabei nach der Münchner Entscheidung nicht.
Kauft ein Miterbe dagegen nur einzelne Anteile, bleibt die Gemeinschaft bestehen. Er hält dann eine größere Quote, die übrigen Miterben bleiben beteiligt, und das Grundbuch wird entsprechend berichtigt. Die Auseinandersetzung ist damit nicht erledigt, sondern nur auf weniger Köpfe verteilt. Wer verkauft hat, ist in beiden Fällen draußen, und genau deshalb muss vorher geklärt sein, wann das Geld fließt.
Wie Verkäufer ihre Zahlung absichern
Die Lehre aus dem Beschluss lautet nicht, dass Verkäufe an Miterben gefährlich wären. Sie lautet, dass die Reihenfolge stimmen muss. In der Praxis haben sich mehrere Wege bewährt:
- Die Übertragung des Erbteils wird aufschiebend bedingt auf die vollständige Zahlung vereinbart. Erst wenn das Geld da ist, geht der Anteil über.
- Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Grundbuchberichtigung erst zu stellen, wenn ihm der Zahlungseingang bestätigt ist.
- Bei Finanzierung durch eine Bank wird die Auszahlung mit dem Vollzug so verzahnt, dass beide Seiten gesichert sind.
Eine auflösende Bedingung allein, also die Regel, dass die Übertragung bei Nichtzahlung wieder entfällt, ist dagegen ein schwacher Schutz. Gerade wenn der Erwerber am Ende alle Anteile hält, fehlt eine Gemeinschaft, an die das Grundbuch eine Beschränkung knüpfen könnte.
Kann Ihr Miterbe überhaupt zahlen?
Hier liegt in vielen Familien das eigentliche Problem. Der Bruder möchte das Haus übernehmen, hat aber nicht die Mittel, alle Geschwister sofort auszuzahlen. Also wird über Raten gesprochen, über Wohnrechte, über spätere Zahlungen nach einem Verkauf, der vielleicht nie kommt. Jede dieser Konstruktionen verlagert das Risiko auf Sie. Sie geben Ihren Anteil heute ab und hoffen, morgen bezahlt zu werden.
Ein typischer Fall: Eine Schwester überträgt ihren Anteil gegen die Zusage monatlicher Zahlungen. Nach einem Jahr stocken die Überweisungen. Der Bruder ist inzwischen Alleineigentümer, das Haus ist mit einer neuen Grundschuld belastet, und der Schwester bleibt nur ein Zahlungsanspruch gegen ihn. Aus einem Familienthema ist ein Forderungsthema geworden.
Die Alternative: an einen Käufer, der sofort zahlt
Steht fest, dass der Miterbe nicht zahlen kann oder will, ist der Verkauf an einen Dritten der zweite legitime Weg. Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile an Nachlässen mit Immobilien, auch wenn ein Miterbe im Haus wohnt oder die Übernahme für sich beansprucht. Sie erhalten Ihr Geld, und wir führen die Auseinandersetzung mit den übrigen Miterben fort. Ihre Miterben behalten dabei ihr gesetzliches Vorkaufsrecht. Wer das Haus wirklich übernehmen will und zahlen kann, hat also weiterhin die Gelegenheit dazu, zu den gleichen Bedingungen.
Für den Verkauf an Miterben wie an Dritte gelten dieselben Formvorschriften. Was in die notarielle Urkunde gehört, haben wir im Beitrag Erbteil verkaufen beim Notar zusammengefasst. Zu den steuerlichen Fragen beim Erbteilsverkauf mit Grundbesitz lesen Sie unseren Beitrag Erbteil verkaufen und Grunderwerbsteuer.
Bevor Sie unterschreiben
Ob Bruder, Schwester oder Dritter: Unterschreiben Sie eine Übertragung erst, wenn klar ist, wie und wann Sie bezahlt werden. Wir prüfen Ihren Anteil kostenfrei und ohne Kostenrisiko und sagen Ihnen, zu welchen Bedingungen wir ihn übernehmen würden. Mit diesem Angebot in der Hand verhandeln Sie auch mit Ihren Geschwistern auf einer klaren Grundlage.
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