Eigentümer insolvent: Warum Ihre Grundschuld überlebt

Meldet der Eigentümer Insolvenz an, ist Ihre Grundschuld nicht verloren. Als Grundpfandgläubiger dürfen Sie sich nach § 49 InsO getrennt von der übrigen Masse aus dem Grundstück befriedigen. Selbst die Restschuldbefreiung lässt dieses Recht unberührt, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Entscheidend ist, dass Sie Ihre Position jetzt richtig sichern.

Der Brief des Insolvenzgerichts kommt meist unerwartet. Der Schuldner, dem Sie Geld geliehen und dessen Haus Sie mit einer Grundschuld belastet haben, ist insolvent. Ein Insolvenzverwalter übernimmt. Viele Gläubiger lesen das Wort „Insolvenz“ und schreiben ihre Forderung innerlich ab. Für ungesicherte Gläubiger ist diese Sorge oft berechtigt. Für Sie als Inhaber eines Grundpfandrechts gilt etwas anderes.

Absonderung: Ihr Recht bleibt außerhalb der Masse

§ 49 InsO gibt Gläubigern, die ein Recht auf Befriedigung aus einem Grundstück haben, ein Absonderungsrecht. Sie werden nicht aus der allgemeinen Insolvenzmasse anteilig bedient, sondern nach den Regeln des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsgesetzes aus dem belasteten Grundstück. Ihr Rang im Grundbuch bleibt maßgeblich, auch gegenüber dem Insolvenzverwalter.

Daneben bleibt Ihre persönliche Forderung gegen den Schuldner bestehen. Für sie gilt § 52 InsO: Aus der Masse erhalten Sie insoweit nur dann eine Quote, als Sie auf die abgesonderte Befriedigung verzichten oder bei ihr ausfallen. Grundschuld und Forderung laufen in der Insolvenz also auf zwei Gleisen.

Was der BGH am 10. Dezember 2020 zur Restschuldbefreiung entschieden hat

Besonders deutlich wird die Stärke des Grundpfandrechts nach Ende des Verfahrens. Mit Urteil vom 10.12.2020 (Az. IX ZR 24/20) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Restschuldbefreiung keinen Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung begründet. Im Fall hatte ein Gläubiger Jahre vor der Insolvenz eine Zwangssicherungshypothek auf das Grundstück des Schuldners eintragen lassen. Nach der Restschuldbefreiung verlangte der Eigentümer die Löschung, weil die Forderung nicht mehr durchsetzbar sei.

Der BGH sah das anders. Die Restschuldbefreiung lässt die Forderung nicht erlöschen, sie macht sie nur unvollkommen. Die Hypothek geht deshalb nicht auf den Eigentümer über. Nach § 301 Abs. 2 Satz 1 InsO bleiben die Rechte absonderungsberechtigter Gläubiger von der Restschuldbefreiung unberührt, und das gilt für eine Zwangshypothek ebenso wie für ein vertraglich bestelltes Grundpfandrecht. Für die Versteigerung braucht der Gläubiger keinen neuen Titel.

Für Sie heißt das: Die Insolvenz des Eigentümers verändert das Verfahren, nicht den Kern Ihres Rechts. Wer ein Grundpfandrecht vor der Krise erworben hat, kann daraus auch nach der Entschuldung des Eigentümers Befriedigung suchen. Hintergrund zur Zwangshypothek finden Sie in unserem Beitrag Zwangssicherungshypothek.

Was sich in der Insolvenz praktisch ändert

Ganz ohne Folgen bleibt die Insolvenz nicht. Ihr Ansprechpartner ist jetzt der Insolvenzverwalter, nicht mehr der Schuldner. Er wird das Grundstück häufig freihändig verkaufen wollen, weil das oft einen besseren Erlös bringt als eine Versteigerung. Das gelingt aber nur, wenn die Grundpfandgläubiger der Löschung ihrer Rechte zustimmen. Damit haben Sie eine Verhandlungsposition.

Betreiben Sie selbst die Zwangsversteigerung, kann der Verwalter nach § 30d ZVG unter bestimmten Voraussetzungen die einstweilige Einstellung beantragen, etwa solange das Grundstück für eine Fortführung oder einen geordneten Verkauf benötigt wird. Das verzögert, beseitigt Ihr Recht aber nicht.

Ist das Grundstück vermietet, kommt außerdem die Zwangsverwaltung in Betracht. Auch sie steht dem absonderungsberechtigten Gläubiger nach § 49 InsO offen. Ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter zieht dann die Mieten ein und verteilt die Überschüsse nach der Rangfolge. Gerade wenn eine Versteigerung sich hinzieht, kann das laufende Einnahmen sichern.

Wenn der Verwalter das Grundstück freigibt

Ist ein Grundstück so hoch belastet, dass für die Masse nichts übrig bleibt, geben Insolvenzverwalter es häufig frei. Es scheidet dann aus der Insolvenzmasse aus und fällt in die Verfügungsmacht des Schuldners zurück. Für Sie bedeutet das einen erneuten Wechsel des Ansprechpartners: Verhandlungen und Vollstreckung richten sich wieder gegen den Eigentümer selbst. Achten Sie deshalb auf Mitteilungen des Verwalters und auf Eintragungen im Grundbuch. Eine Freigabe ist kein Verlust, aber ein Moment, in dem Fristen und Zuständigkeiten neu sortiert werden müssen.

Fünf Schritte nach der Insolvenzeröffnung

1. Teilen Sie dem Insolvenzverwalter Ihr Sicherungsrecht unverzüglich mit. § 28 Abs. 2 InsO verlangt das von Gläubigern, die Sicherungsrechte beanspruchen.
2. Melden Sie Ihre persönliche Forderung fristgerecht zur Insolvenztabelle an, mit Hinweis auf das Absonderungsrecht.
3. Prüfen Sie den Erwerbszeitpunkt Ihres Rechts. Sicherungen, die kurz vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, kann der Verwalter unter Umständen angreifen.
4. Sichern Sie Urkunden, Brief, Sicherungsvertrag und Zahlungsnachweise. Der Verwalter wird Ihr Recht prüfen.
5. Entscheiden Sie, ob Sie einem freihändigen Verkauf zustimmen, selbst versteigern oder Ihr Recht abgeben wollen.

Warum Verhandlungen mit dem Verwalter Kraft fordern

Ein Insolvenzverwalter verhandelt professionell. Er kennt die Erlösaussichten, die Rangverhältnisse und die Spielräume aller Beteiligten. Private Gläubiger, die zum ersten Mal mit einem Insolvenzverfahren zu tun haben, sitzen ihm häufig mit weniger Informationen gegenüber. Hinzu kommen Fristen, Tabellenanmeldung und Gläubigerversammlungen.

Das ist kein Grund zur Sorge, aber ein Grund, die eigene Rolle bewusst zu wählen. Sie können das Verfahren selbst begleiten und mit dem Verwalter über einen freihändigen Verkauf verhandeln. Oder Sie verkaufen Grundschuld und Forderung an uns. Wir übernehmen die Kommunikation mit dem Verwalter, die Entscheidung über Zustimmung oder Versteigerung und das Risiko eines Ausfalls. Beide Wege sind legitim. Der Verkauf bringt Ihnen Klarheit, bevor das Verfahren abgeschlossen ist.

Insolvenz klingt nach Verlust. Für den Inhaber eines Grundpfandrechts ist sie vor allem eine neue Verhandlungslage.

Lassen Sie Ihre Grundschuld trotz Insolvenz des Eigentümers kostenfrei prüfen.

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