Zwangssicherungshypothek: Was Ihr Eintrag wirklich wert ist

Eine Zwangssicherungshypothek macht aus einem Titel ein Recht am Grundstück des Schuldners. Sie sichert Ihren Rang gegenüber späteren Gläubigern, bringt aber von allein kein Geld. Der Bundesgerichtshof hat zudem klargestellt, dass Zinsen nicht einfach in den Hypothekenbetrag eingerechnet werden dürfen. Wer den Eintrag zu Geld machen will, muss verwerten oder verkaufen.

Ein typischer Fall: Sie haben vor Jahren einen Vollstreckungsbescheid gegen einen früheren Geschäftspartner erwirkt. Kontopfändungen liefen ins Leere, Gehalt gab es keines zu pfänden. Aber er besaß ein Haus. Also ließen Sie eine Zwangssicherungshypothek eintragen. Seitdem steht Ihr Name in Abteilung III, und geschehen ist nichts. Der Schuldner wohnt weiter im Haus, Ihre Forderung ist offen.

Was eine Zwangssicherungshypothek leistet

Nach § 866 Abs. 1 ZPO erfolgt die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück durch Eintragung einer Sicherungshypothek, durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung. Die Sicherungshypothek ist die mildeste dieser drei Formen. Sie verwertet nichts, sie sichert. Mit der Eintragung erhält Ihre Forderung einen festen Rang im Grundbuch. Gläubiger, die später kommen, stehen hinter Ihnen.

Das hat praktischen Wert. Verkauft der Schuldner das Grundstück, muss die Hypothek in aller Regel abgelöst werden, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. Wird das Grundstück von anderer Seite versteigert, nimmt Ihre Hypothek mit ihrem Rang an der Erlösverteilung teil. Und Sie können selbst die Zwangsversteigerung betreiben. Dafür genügt nach § 867 Abs. 3 ZPO der vollstreckbare Titel, auf dem die Eintragung vermerkt ist.

Was der BGH am 21. Oktober 2021 zu den Zinsen entschieden hat

Viele Gläubiger lassen Jahre nach der ersten Eintragung eine weitere Hypothek eintragen, um aufgelaufene Zinsen abzusichern. Genau diesen Weg hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 21.10.2021 (Az. V ZB 52/20) begrenzt. Ein Land hatte aus einem Vollstreckungsbescheid aus dem Jahr 2000 vollstreckt. Neben zwei bestehenden Zwangssicherungshypotheken ließ es 2011 eine dritte eintragen, deren Betrag im Wesentlichen aus kapitalisierten Zinsen bestand.

Der BGH bestätigte einen Amtswiderspruch gegen diese Eintragung, soweit sie auf kapitalisierten Zinsen beruhte. Zinsen, die im Titel als Nebenforderung ausgewiesen sind, dürfen nicht der Hauptforderung zugeschlagen und als Hypothekenbetrag eingetragen werden, solange die Hauptforderung besteht. Zulässig bleibt es, die Zinsen ausdrücklich als Nebenforderung mit Zinssatz und Beginn einzutragen.

Der Senat begründete das unter anderem mit der Verjährung. Titulierte Zinsen, die erst nach dem Titel fällig werden, verjähren nach § 197 Abs. 2 BGB in der regelmäßigen Frist. Und nach § 216 Abs. 3 BGB haftet das Grundstück für verjährte Zinsen nicht. Würde man Zinsen in Kapital umwandeln, ließe sich dieser Schutz des Eigentümers umgehen. Ebenso berücksichtigte der Senat die Rangklassen der Zwangsversteigerung, in denen ältere Zinsrückstände zurückfallen.

Kapital sicher, Zinsen gefährdet

Für Ihre Hypothek folgt daraus eine klare Unterscheidung. Die Hauptforderung aus einem Titel verjährt nach § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB erst in dreißig Jahren. Selbst wenn sie verjährt, kann der Gläubiger nach § 216 Abs. 1 BGB weiter Befriedigung aus dem belasteten Grundstück suchen. Für Zinsen gilt das nicht.

Wer eine Zwangssicherungshypothek seit Jahren ruhen lässt, behält also die Sicherheit für das Kapital. Den Zinsteil verliert er nach und nach, wenn er die Verjährung nicht durch Vollstreckungsmaßnahmen oder ein Anerkenntnis des Schuldners neu in Gang setzt. Ein ähnlicher Mechanismus gilt für dingliche Zinsen einer Grundschuld; dazu lesen Sie unseren Beitrag Grundschuldzinsen verjährt.

Vier Fragen an eine ältere Hypothek

1. Wer ist heute Eigentümer? Hat der Schuldner verkauft oder vererbt, bleibt die Hypothek bestehen. Der neue Eigentümer muss die Vollstreckung in das Grundstück dulden.
2. Was steht vor Ihnen? Vorrangige Grundschulden entscheiden, ob bei einer Versteigerung für Ihren Rang etwas übrig bleibt.
3. Was wurde gezahlt? Soweit der Schuldner die Forderung getilgt hat, steht ihm die Hypothek insoweit selbst zu.
4. Liegt die vollstreckbare Ausfertigung des Titels vor? Ohne sie lässt sich weder versteigern noch die Forderung reibungslos übertragen.

Zwei Risiken, die den Eintrag entwerten können

Die Zwangssicherungshypothek ist nur so stabil wie der Titel, auf dem sie beruht. Wird die Entscheidung aufgehoben, die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklärt oder ihre Einstellung angeordnet, erwirbt nach § 868 ZPO der Eigentümer die Hypothek. Bei Vollstreckungsbescheiden und Versäumnisurteilen, gegen die der Schuldner noch vorgehen kann, ist das kein theoretisches Szenario.

Das zweite Risiko liegt in der Insolvenz des Schuldners. Nach der Rückschlagsperre des § 88 InsO wird eine Sicherung unwirksam, die ein Gläubiger im letzten Monat vor dem Insolvenzantrag durch Zwangsvollstreckung erlangt hat; im Verbraucherinsolvenzverfahren reicht die Frist weiter zurück. Ältere Eintragungen sind davon nicht betroffen. Gerade eine seit Jahren eingetragene Hypothek ist deshalb häufig wertvoller, als ihr ruhiges Dasein im Grundbuch vermuten lässt.

Selbst versteigern oder die Forderung verkaufen

Aus einer Zwangssicherungshypothek die Versteigerung zu betreiben, ist ein gangbarer Weg. Er verlangt allerdings Geduld und Aufmerksamkeit über einen längeren Zeitraum, und das Ergebnis hängt vom Rang und vom Gebot ab. Nicht wenige Gläubiger scheuen diesen Schritt seit Jahren.

Die Alternative ist der Verkauf. Eine Sicherungshypothek ist an ihre Forderung gebunden; mit der Abtretung der Forderung geht sie nach § 1153 BGB auf den Erwerber über, bei der Buchhypothek mit Eintragung im Grundbuch. Wir übernehmen Forderung und Hypothek, prüfen Rang und Zinsen und führen die Verwertung auf eigenes Risiko. Allgemein zum Verkauf von Titeln lesen Sie unseren Beitrag Titulierte Forderung verkaufen.

Ein Eintrag im Grundbuch ist ein Versprechen auf Geld. Ob es eingelöst wird, entscheidet sich daran, ob jemand es verfolgt.

Lassen Sie Ihre Zwangssicherungshypothek jetzt kostenfrei bewerten.

office@rechtekaeufer.de