Grundsteuer fürs Erbenhaus: Warum oft einer alles zahlt

Für die Grundsteuer einer Erbengemeinschaft haftet jeder Miterbe als Gesamtschuldner, die Gemeinde darf sich also an einen Einzelnen halten. Den Ausgleich muss sich dieser bei den anderen selbst holen. Bleibt die Steuer unbezahlt, lastet sie auf dem Grundstück. Wer diesen Kreislauf beenden will, verkauft seinen Erbteil und erhält sofort Geld.

Der Bescheid kommt mit Ihrem Namen im Adressfeld. Die Gemeinde verlangt die Grundsteuer für das geerbte Haus, und zwar vollständig von Ihnen. Ihre beiden Geschwister, die genauso erben, tauchen nur in einem Nebensatz auf. Auf Ihre Nachfrage heißt es knapp, Sie seien Gesamtschuldner. Die Geschwister reagieren auf Ihre Bitte um Beteiligung ausweichend. Am Ende zahlen Sie, um Mahnungen und Säumniszuschläge zu vermeiden, und ärgern sich jedes Quartal neu über eine Last, die eigentlich alle tragen müssten.

Warum die Gemeinde sich an Sie allein halten darf

Schuldner der Grundsteuer ist nach § 10 Abs. 1 GrStG derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Gehört ein Grundstück mehreren Personen, etwa einer Erbengemeinschaft, sind sie nach § 10 Abs. 2 GrStG Gesamtschuldner. Gesamtschuld bedeutet: Jeder schuldet die ganze Leistung, die Gemeinde darf sie aber nur einmal fordern.

Wem das Grundstück zugerechnet ist, ergibt sich nicht erst aus dem Bescheid der Gemeinde, sondern aus den vorgelagerten Feststellungen des Finanzamts. Ist dort die Erbengemeinschaft erfasst, sind alle Miterben Schuldner. Ist noch der Verstorbene geführt oder fehlt ein Miterbe, sollten Sie das Finanzamt darauf hinweisen. An der Gesamtschuld ändert das wenig. Für die Frage, wer künftig überhaupt angeschrieben wird, kann es aber viel ändern.

Welchen Gesamtschuldner die Gemeinde in Anspruch nimmt, entscheidet sie nach pflichtgemäßem Ermessen. In der Praxis wird häufig derjenige herangezogen, dessen Anschrift bekannt ist, der bisher gezahlt hat oder der als Erster auf Schreiben reagiert. Für Sie heißt das: Wer sich kümmert, wird belastet. Wer abtaucht, bleibt oft unbehelligt.

Was im Verhältnis der Miterben untereinander gilt

Im Innenverhältnis sieht es anders aus. Die Lasten eines gemeinschaftlichen Gegenstands tragen die Miterben nach § 2038 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 748 BGB nach dem Verhältnis ihrer Anteile. Wer mehr gezahlt hat, als seinem Anteil entspricht, kann von den anderen Ausgleich verlangen. Das gilt für die Grundsteuer ebenso wie für Gebäudeversicherung und andere laufende Lasten.

Der Anspruch steht Ihnen zu, durchsetzen müssen Sie ihn aber selbst. Zahlen die Geschwister nicht freiwillig, bleibt die Klage, und die betrifft Beträge, die einzeln überschaubar sind, sich aber über Jahre summieren. Viele Erben schrecken davor zurück und schieben den Ausgleich auf die spätere Auseinandersetzung. Die kommt jedoch nicht, solange die Gemeinschaft sich über das Haus nicht einigt.

Was passiert, wenn niemand zahlt

Manche Erbengemeinschaften lösen das Problem auf andere Art: Keiner zahlt. Das ist gefährlich. Nach § 12 GrStG ruht die Grundsteuer als öffentliche Last auf dem Grundbesitz. Die Gemeinde kann deshalb nicht nur gegen die Erben persönlich vorgehen, sondern auch in das Grundstück selbst vollstrecken.

Wie weit das reicht, zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts Würzburg vom 6. November 2017 (Az. W 8 K 16.457). Gegenstand waren über Jahre aufgelaufene Grundsteuerrückstände. Das Gericht bestätigte einen Duldungsbescheid, mit dem die Zwangsvollstreckung in das Grundstück angeordnet wurde. Es stellte zudem klar, dass der Steuergläubiger nicht verpflichtet ist, einen neuen Eigentümer von sich aus über Rückstände des Vorgängers zu informieren. Das Einziehen offener Grundsteuer ist der Regelfall pflichtgemäßen Ermessens.

Für eine zerstrittene Erbengemeinschaft heißt das: Unbezahlte Grundsteuer verschwindet nicht. Sie wächst, belastet das Haus und mindert am Ende, was für jeden Miterben übrig bleibt.

Drei Dinge, die Sie sofort tun sollten

1. Prüfen Sie, ob der Grundsteuerbescheid an die Erbengemeinschaft oder an Sie persönlich gerichtet ist, und ob alle Miterben aufgeführt sind.
2. Fordern Sie die übrigen Miterben schriftlich auf, sich nach ihren Anteilen an der Grundsteuer zu beteiligen, und bewahren Sie Zahlungsbelege auf.
3. Klären Sie, ob Rückstände bestehen, bevor die Gemeinde Vollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück einleitet.

Diese Schritte sichern Ihre Position. Sie lösen aber nicht das Grundproblem, dass Sie für ein Haus in Anspruch genommen werden, über das Sie nicht allein entscheiden können.

Der Ausstieg aus der Gesamtschuld

Solange Sie Miterbe sind, bleiben Sie für künftige Grundsteuer Gesamtschuldner. Beenden lässt sich das nur, wenn Sie aus der Gemeinschaft ausscheiden. Nach § 2033 Abs. 1 BGB können Sie Ihren Erbteil verkaufen, ohne dass die anderen Miterben zustimmen müssen. Der Vertrag wird notariell beurkundet. Beim Verkauf an Dritte haben die Miterben ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB, das wir im Beitrag zum Vorkaufsrecht beim Erbteilsverkauf näher erläutern.

Die Deutsche RechteKäufer GmbH kauft Erbteile auch dann, wenn die Lasten des Hauses ungleich verteilt sind und Ausgleichsansprüche gegen Miterben offen sind. Ihre Ausgleichsforderungen und die Frage der Rückstände fließen in die Prüfung ein. Sie erhalten Ihr Geld nach Vollzug des Vertrags, die weitere Auseinandersetzung mit Miterben und Gemeinde führen wir auf eigenes Risiko.

Beide Wege sind legitim. Wer seine Geschwister zum Mittragen bewegen kann, behält seinen Anteil und wartet die Auseinandersetzung ab. Wer jedes Jahr allein zahlt und keine Einigung in Sicht sieht, beendet mit dem Verkauf eine Belastung ohne Ende. Wie sich ein dauerhafter Leerstand zusätzlich auswirkt, lesen Sie im Beitrag über das leere Elternhaus.

Den Wert Ihres Anteils schätzen Sie mit dem Erbteil-Rechner. Die Prüfung ist kostenfrei und ohne Kostenrisiko.

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