Nur einen Teil des Erbteils verkaufen: Geht das?

Sie können auch nur einen Teil Ihres Erbteils verkaufen, etwa die Hälfte. Rechtlich entsteht dann eine Gemeinschaft zwischen Ihnen und dem Käufer an Ihrem Anteil, während die Erbengemeinschaft am Nachlass fortbesteht. Der Bundesgerichtshof hat 2015 klargestellt, wie solche Konstellationen im Grundbuch aussehen und warum sie die Erbengemeinschaft nicht auflösen.

Nicht jeder will ganz aussteigen. Manche Miterben brauchen kurzfristig Geld, möchten aber am Elternhaus beteiligt bleiben. Andere wollen den Wert ihres Anteils teilweise sichern, weil sie nicht wissen, wie lange die Auseinandersetzung noch dauert. Die Idee liegt nahe: Ich verkaufe nur einen Teil und behalte den Rest. Das ist möglich. Es hat aber Folgen, die viele unterschätzen.

Was rechtlich zulässig ist

Nach § 2033 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe über seinen Anteil am Nachlass verfügen. Nach herrschender Auffassung gilt das auch für einen Bruchteil dieses Anteils. Sie können also etwa die Hälfte Ihres Erbteils übertragen. Verboten ist dagegen nach § 2033 Abs. 2 BGB die Verfügung über Ihren Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen. Den halben Anteil am Haus allein können Sie nicht verkaufen, wohl aber einen Bruchteil Ihrer Beteiligung am gesamten Nachlass.

Für den Teilverkauf gilt dieselbe Form wie für den Verkauf des ganzen Erbteils: Kaufvertrag und Übertragung müssen notariell beurkundet werden. Verkaufen Sie an einen Dritten, haben Ihre Miterben auch hier nach herrschender Auffassung ein Vorkaufsrecht. Wer genau vorkaufsberechtigt ist, lesen Sie im Beitrag Erbteil verkaufen: Wer das Vorkaufsrecht wirklich hat.

Was der Bundesgerichtshof entschieden hat

Mit Beschluss vom 21. Oktober 2015 (Az. V ZB 126/14) befasste sich der BGH mit einem Fall, in dem Miterben ihre Erbanteile zu gleichen Bruchteilen auf mehrere Erwerber übertragen hatten. Zum Nachlass gehörte ein Grundstück. Die Frage war, wie die Erwerber im Grundbuch einzutragen sind.

Nach dem Leitsatz entsteht durch eine solche Übertragung nur eine Bruchteilsgemeinschaft an den Erbteilen. Am Nachlass selbst bleiben die Inhaber der Erbteile gesamthänderisch verbunden. Die Erwerber werden deshalb mit dem Zusatz in Erbengemeinschaft eingetragen. Als Miteigentümer des Grundstücks können sie erst eingetragen werden, wenn eine entsprechende Auflassung erklärt ist.

Der Kern der Entscheidung lässt sich einfach zusammenfassen: Die Erbengemeinschaft verschwindet nicht dadurch, dass Anteile aufgeteilt werden. Sie verschwindet erst, wenn der Nachlass auseinandergesetzt ist oder alle Anteile bei einer einzigen Person liegen. Was im zweiten Fall geschieht, haben wir im Beitrag Erbteil an Miterben verkaufen beschrieben.

Was ein Teilverkauf für Sie bedeutet

Verkaufen Sie die Hälfte Ihres Erbteils, halten Sie und der Käufer Ihren bisherigen Anteil gemeinsam, jeder zur Hälfte. Gegenüber den anderen Miterben treten Sie in dieser Sache als Gemeinschaft auf. Sie bleiben damit Teil der Erbengemeinschaft, mit allen Abstimmungen über Verwaltung, Vermietung und Verkauf. Hinzu kommt ein neuer Partner, mit dem Sie sich zusätzlich einigen müssen.

Das ist kein Grund, einen Teilverkauf auszuschließen. Es ist aber ein Grund, ihn bewusst zu wählen. Drei Fragen helfen bei der Entscheidung:

1. Brauchen Sie nur einen Teil des Werts jetzt, oder wollen Sie eigentlich mit der Erbengemeinschaft abschließen?
2. Vertrauen Sie darauf, dass sich die Miterben in absehbarer Zeit einigen, oder ist mit Streit zu rechnen?
3. Möchten Sie die künftige Auseinandersetzung gemeinsam mit einem Käufer führen, oder lieber gar nicht mehr?

Was im Grundbuch und bei der Bewertung zu beachten ist

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, wird das Grundbuch nach dem Teilverkauf berichtigt. Neben Ihnen steht dann der Käufer, beide mit ihrem Bruchteil an Ihrem bisherigen Erbteil, alle Beteiligten weiterhin in Erbengemeinschaft. Wer das Haus später verkaufen oder beleihen will, braucht die Mitwirkung aller Eingetragenen. Mit jedem zusätzlichen Beteiligten wächst der Abstimmungsbedarf.

Auch wirtschaftlich unterscheidet sich der Teilverkauf vom Verkauf des ganzen Anteils. Ein Käufer, der nur einen Bruchteil erwirbt, erhält keine eigenständige Stellung in der Erbengemeinschaft, sondern teilt sie mit Ihnen. Das fließt in seine Bewertung ein. Lassen Sie sich deshalb beide Varianten erläutern, bevor Sie sich festlegen.

Ein typischer Fall

Eine Erbin hält ein Drittel an einem Nachlass, zu dem ein vermietetes Mehrfamilienhaus gehört. Sie braucht Kapital für eine eigene Wohnung, möchte aber an den Mieteinnahmen beteiligt bleiben. Sie verkauft die Hälfte ihres Erbteils. Ein Jahr später streiten die Miterben über eine Sanierung. Jetzt muss die Erbin nicht nur mit ihren Geschwistern verhandeln, sondern auch mit dem Käufer ihres halben Anteils, der eigene Vorstellungen hat. Wer diese Lage vermeiden will, verkauft besser ganz.

Gemeinsam kaufen, gemeinsam halten

Die BGH-Entscheidung betrifft auch den umgekehrten Fall: Ein Erbteil wird an mehrere Erwerber gleichzeitig verkauft, etwa an ein Ehepaar. Auch dann bilden die Erwerber eine Bruchteilsgemeinschaft am Erbteil, und die Erbengemeinschaft am Nachlass besteht fort. Für Sie als Verkäufer macht das keinen Unterschied, solange alle Erwerber den Kaufpreis gemeinsam schulden und die Übertragung erst nach vollständiger Zahlung wirksam wird.

Ganz oder teilweise: unser Angebot

Die Deutsche RechteKäufer GmbH prüft beides. Möchten Sie Ihren gesamten Erbteil verkaufen, übernehmen wir Ihre Stellung vollständig und führen die Auseinandersetzung mit den Miterben allein fort. Ist Ihnen ein Teilverkauf wichtig, sprechen wir offen darüber, was er für Ihre weitere Rolle in der Erbengemeinschaft bedeutet. Die Prüfung ist kostenfrei und ohne Kostenrisiko für Sie.

Beide Wege sind legitim. Der vollständige Verkauf bringt den klaren Schnitt, der teilweise Verkauf Liquidität mit fortbestehender Beteiligung. Entscheiden Sie mit Blick darauf, wie viel Zeit und Energie Sie künftig noch in den Nachlass investieren wollen.

Rechnen Sie jetzt durch, was Ihr ganzer oder halber Erbteil wert ist.

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