Grundschuldzinsen verjährt? Was nach 3 Jahren bleibt

Eine Grundschuld verjährt nicht, ihre Zinsen schon. Rückständige Grundschuldzinsen unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren, und in der Zwangsversteigerung zählen ältere Rückstände ohnehin kaum. Wer als Gläubiger jahrelang abwartet, verliert deshalb Stück für Stück den Teil seines Rechts, der Verzug, Nebenforderungen und Ausfälle abfedern soll.

„Die Grundschuld läuft mir nicht weg.“ Diesen Satz hören wir häufig von privaten Gläubigern, die einem Verwandten oder Geschäftspartner Geld geliehen haben. Er stimmt zur Hälfte. Der eingetragene Betrag bleibt bestehen, solange niemand ihn löscht. Die dinglichen Zinsen dagegen verfallen Jahr für Jahr, wenn sich niemand um sie kümmert.

Kapital unverjährbar, Zinsen nicht

Die Grundlage findet sich in § 902 Abs. 1 BGB. Ansprüche aus eingetragenen Rechten verjähren nicht. Das gilt aber ausdrücklich nicht für Ansprüche auf Rückstände wiederkehrender Leistungen. Grundschuldzinsen sind solche wiederkehrenden Leistungen. Für sie gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, die nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.

Konkret heißt das: Die Zinsen eines Jahres sind nach drei vollen weiteren Kalenderjahren verjährt, wenn nichts geschieht, was die Verjährung hemmt oder neu beginnen lässt.

Wozu die dinglichen Zinsen überhaupt dienen

Viele Grundschuldurkunden sehen hohe dingliche Zinsen vor, die mit dem tatsächlichen Darlehenszins wenig zu tun haben. Das ist kein Versehen. Bei einer Sicherungsgrundschuld darf der Gläubiger aus der Grundschuld zwar nur so viel verwerten, wie seine gesicherte Forderung ausmacht. Die Zinsen schaffen aber einen Haftungsrahmen, der Verzugszinsen, Nebenforderungen und eine wachsende Forderung über den Nennbetrag hinaus abdeckt.

Verjähren die Zinsen, schrumpft dieser Rahmen. Bei einer Forderung, die mit den Jahren durch Verzugszinsen gewachsen ist, kann das genau den Teil betreffen, der sonst noch aus dem Grundstück zu holen gewesen wäre.

Was der BGH zur Verjährung der Grundschuldzinsen entschieden hat

Mit Urteil vom 21.10.2016 (Az. V ZR 230/15) hat der Bundesgerichtshof zwei Dinge klargestellt. Die Verjährung lässt die Zinsforderung bestehen; der Eigentümer kann lediglich die Einrede der Verjährung erheben. Er darf darauf grundsätzlich auch eine Vollstreckungsabwehrklage stützen. Dieser Klage kann allerdings ausnahmsweise das Rechtsschutzbedürfnis fehlen.

Das gilt, wenn während einer laufenden Zwangsversteigerung aus einer Sicherungsgrundschuld nur die verjährten Zinsen angegriffen werden, der Gläubiger wegen dieser Zinsen gar nicht vollstreckt und Indizien zeigen, dass die Klage allein anderen Zielen dient, etwa der Verzögerung des Termins. Eine Klage zur Unzeit kurz vor dem Versteigerungstermin war im Fall ein solches Indiz.

Für Gläubiger ist die Botschaft zweigeteilt. Der Schuldner kann verjährte Zinsen nicht als bloßes Bremsmanöver gegen ein Verfahren einsetzen, das auf andere Beträge gestützt ist. Wegen der verjährten Zinsen selbst kommt der Gläubiger aber nicht mehr weiter, sobald der Eigentümer die Einrede erhebt.

Wie weit das reichen kann, zeigt ein späteres Urteil des BGH vom 20.10.2023 (Az. V ZR 9/22). Dort erklärte der Senat die Zwangsvollstreckung wegen Grundschuldzinsen aus mehreren zurückliegenden Jahren für unzulässig, weil sie verjährt waren. Die Vollstreckung wegen der jüngeren Zinsen blieb dagegen möglich.

Ältere Rückstände verlieren in der Versteigerung ihren Rang

Hinzu kommt eine Regel des Zwangsversteigerungsrechts. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG genießen wiederkehrende Leistungen aus Rechten am Grundstück das Vorrecht ihrer Rangklasse nur für die laufenden Beträge und die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Ältere Rückstände fallen in die Rangklasse 8 und werden erst bedient, wenn alle vorrangigen Ansprüche befriedigt sind. Das geschieht selten.

Wer lange wartet, verliert also doppelt: zuerst an Rang, dann an Durchsetzbarkeit.

So bewahren Sie Ihre Zinsansprüche

1. Legen Sie für jede Grundschuld eine Übersicht an, aus der hervorgeht, welche Zinsjahre offen sind und wann sie verjähren.
2. Achten Sie auf Zahlungen des Schuldners. Eine Abschlags- oder Zinszahlung ist ein Anerkenntnis und lässt die Verjährung nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu beginnen. Dokumentieren Sie jede Zahlung.
3. Führen Sie Verhandlungen schriftlich. Solange ernsthaft verhandelt wird, ist die Verjährung nach § 203 BGB gehemmt, aber nur, wenn Sie den Verlauf belegen können.
4. Beantragen Sie Vollstreckungsmaßnahmen rechtzeitig. Die Beantragung einer gerichtlichen Vollstreckungshandlung lässt die Verjährung nach § 212 Abs. 1 Nr. 2 BGB neu beginnen.
5. Denken Sie an die Kündigung des Kapitals, wenn Sie wegen der Zinsen versteigern wollen. Dazu mehr in unserem Beitrag Grundschuld kündigen.

Was verjährte Zinsen für einen Verkauf bedeuten

Wer eine Grundschuld ankauft, prüft Jahr für Jahr, welche Zinsen noch durchsetzbar sind. Zahlungsbelege, Schreiben des Schuldners mit einem Ratenangebot oder ein früher gestellter Vollstreckungsantrag können dabei den Ausschlag geben, weil sie die Verjährung neu in Gang gesetzt haben. Solche Unterlagen liegen oft unbeachtet in alten Ordnern. Suchen Sie sie heraus, bevor Sie verhandeln. Jedes belegte Anerkenntnis macht Ihr Recht greifbarer.

Abwarten ist keine neutrale Entscheidung

Viele Gläubiger warten aus Rücksicht. Der Schuldner ist ein Verwandter, man möchte nicht eskalieren. Diese Rücksicht hat Folgen, die sich am Ende in verjährten Zinsen und schlechterem Rang zeigen. Das ist kein Plädoyer für Härte, sondern für eine bewusste Entscheidung.

Sie können Ihre Grundschuld selbst aktiv verwalten, Fristen überwachen und notfalls vollstrecken. Oder Sie verkaufen das Recht, solange die Zinsen noch durchsetzbar sind. Wir übernehmen Grundschuld und Forderung und kümmern uns um alles Weitere. Sie lösen damit auch das persönliche Dilemma, selbst gegen jemanden aus dem eigenen Umfeld vorgehen zu müssen.

Sichern Sie den Wert Ihrer Grundschuld, bevor weitere Zinsen verjähren.

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