Rückgewähranspruch: Wenn die Bank mehr hält als sie darf

Sichert eine Grundschuld mehr, als die Bank noch fordern kann, hat der Sicherungsgeber einen Rückgewähranspruch. Er richtet sich auf Abtretung, Verzicht oder Löschung und kann erhebliches Geld wert sein, besonders wenn das Grundstück versteigert wird oder der Sicherungsgeber gar nicht mehr Eigentümer ist. Der Bundesgerichtshof hat Banken hier klare Grenzen gesetzt.

Ein typischer Fall: Ein Ehepaar hat gemeinsam ein Haus finanziert und der Bank eine Grundschuld bestellt. Nach der Trennung übernimmt einer das Haus, der andere zieht aus. Das Darlehen wird über Jahre weitgehend abbezahlt, die Grundschuld bleibt in voller Höhe eingetragen. Wer hat jetzt Anspruch auf das, was die Grundschuld nicht mehr sichert? Die Antwort überrascht viele, die ausgezogen sind: häufig auch sie.

Was der Rückgewähranspruch ist

Eine Sicherungsgrundschuld wird nicht für immer, sondern für einen Zweck bestellt. Fällt dieser Zweck ganz oder teilweise weg, muss der Gläubiger die Sicherheit zurückgeben. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag. Er steht dem Sicherungsgeber zu, also demjenigen, der die Grundschuld als Sicherheit gegeben hat. Das ist oft, aber nicht immer der heutige Eigentümer.

Zurückgewähren lässt sich eine Grundschuld auf drei Wegen:

1. Abtretung: Die Grundschuld wird auf den Sicherungsgeber oder einen von ihm benannten Dritten übertragen.
2. Verzicht: Der Gläubiger verzichtet, die Grundschuld fällt nach § 1168 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB an den Eigentümer.
3. Aufhebung: Die Grundschuld wird gelöscht. Dafür ist nach § 1183 BGB zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers erforderlich.

Welcher Weg gewählt wird, entscheidet grundsätzlich der Sicherungsgeber. Genau dieses Wahlrecht versuchen manche Formularverträge einzuschränken.

BGH: Löschung allein reicht nicht, wenn Sie nicht mehr Eigentümer sind

Mit Urteil vom 18.07.2014 (Az. V ZR 178/13) hat der Bundesgerichtshof eine solche Klausel gekippt. Eine Bank hatte in ihren Bedingungen den Rückgewähranspruch auf die Löschung der Grundschuld beschränkt. Der Sicherungsgeber war aus einer Gesellschaft ausgeschieden, das Grundstück gehörte inzwischen allein seinem früheren Partner. Die Bank hatte die Grundschuld zudem an eine andere Bank abgetreten.

Der BGH erklärte die Klausel für unwirksam, jedenfalls soweit sie auch Fälle erfasst, in denen der Sicherungsgeber bei der Rückgewähr nicht mehr Eigentümer ist. Die Begründung ist einleuchtend: Eine Löschung käme dann allein dem neuen Eigentümer zugute. Für den Sicherungsgeber ist nur die Abtretung ein wirksamer Weg der Rückgewähr. Dass die Bank die Grundschuld weitergegeben hatte, machte die Rückgewähr nicht ohne Weiteres unmöglich; die Unmöglichkeit hätte die Bank beweisen müssen. Notfalls kommt Schadensersatz in Betracht.

Für Sie heißt das: Wer eine Grundschuld als Sicherheit gegeben hat und das Grundstück nach Scheidung, Ausscheiden aus einer Gesellschaft oder Erbauseinandersetzung nicht mehr hält, hat seinen Anspruch nicht automatisch verloren.

Mehrere Sicherungsgeber: Der Anspruch gehört allen gemeinsam

Haben zwei Personen die Grundschuld gemeinsam als Sicherheit gegeben, steht ihnen auch der Rückgewähranspruch gemeinsam zu. So lag es im Fall des BGH: Der ausgeschiedene Gesellschafter blieb Sicherungsgeber, weil er im Sicherungsvertrag als solcher benannt war und die Bank ihn nicht aus der persönlichen Haftung entlassen hatte. Die angemessene Form der Rückgewähr war deshalb die Abtretung an beide Sicherungsgeber gemeinsam.

Für getrennte Paare und frühere Geschäftspartner ist das ein wichtiger Befund. Der Auszug aus dem Haus oder das Ausscheiden aus der Gesellschaft beendet die Stellung als Sicherungsgeber nicht von selbst. Wer damals mitunterschrieben hat, sollte die Unterlagen von damals heraussuchen, bevor er auf Ansprüche verzichtet oder eine Löschungsbewilligung mitträgt.

Wann der Anspruch fällig wird

Der Rückgewähranspruch ist zunächst aufschiebend bedingt. Er wird fällig, wenn der Sicherungszweck endgültig wegfällt, im Regelfall mit vollständiger Tilgung aller gesicherten Forderungen. Eine Rückgewähr nur eines Teils kommt nach dem BGH in Betracht, wenn die Grundschuld endgültig nicht mehr voll benötigt wird und keine Neuvalutierung vereinbart ist. Wie weit die Zweckerklärung reicht, ist dabei die entscheidende Frage. Eine weite Zweckerklärung, die alle künftigen Forderungen erfasst, schiebt den Zeitpunkt hinaus.

Wann aus dem Anspruch Geld wird

Ein Rückgewähranspruch ist mehr als eine Formalie im Grundbuch. Wirtschaftlich wertvoll wird er vor allem in drei Konstellationen:

1. Das Grundstück wird versteigert, und auf die Grundschuld entfällt mehr Erlös, als die Bank noch fordern kann. Dieser Übererlös steht dem Rückgewährberechtigten zu.
2. Sicherungsgeber und Eigentümer sind verschiedene Personen. Dann entscheidet der Rückgewähranspruch darüber, wem der nicht mehr benötigte Teil der Grundschuld zufließt.
3. Vor Ihrer eigenen Grundschuld steht ein vorrangiges Recht, das kaum noch valutiert. Wer sich den Rückgewähranspruch abtreten lässt, kann seinen Rang verbessern. Mehr dazu in unserem Beitrag Eigentümergrundschuld vor Ihnen.

Abgetreten, gepfändet oder noch frei

Rückgewähransprüche werden in der Praxis häufig weitergegeben. Nachrangige Banken lassen sie sich regelmäßig als zusätzliche Sicherheit abtreten. Gläubiger des Sicherungsgebers können sie pfänden. Bevor Sie über Ihren Anspruch verfügen, prüfen Sie deshalb alte Darlehensverträge und Zweckerklärungen auf Abtretungsklauseln und fragen Sie nach Pfändungen.

Ist der Anspruch frei, können Sie ihn selbst gegenüber der Bank durchsetzen. Das bedeutet Auskunftsverlangen über den Stand der Forderungen, Verhandlungen über Fälligkeit und Umfang und im Streitfall eine Klage. Viele Sicherungsgeber scheuen diesen Aufwand, gerade wenn auf der anderen Seite der frühere Ehepartner oder Geschäftspartner steht.

Den Anspruch verkaufen statt verfolgen

Der Rückgewähranspruch ist abtretbar und damit auch verkäuflich. Wir prüfen Sicherungsvertrag, Zweckerklärung, Grundbuch und den Stand der gesicherten Forderungen. Übernehmen wir den Anspruch, erhalten Sie Ihr Geld, und die Auseinandersetzung mit Bank, Eigentümer und gegebenenfalls Ersteher führen wir. Beide Wege sind legitim. Der Verkauf erspart Ihnen die Konfrontation und das Warten auf die Fälligkeit.

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