Mietschulden im Nachlass: Offene Mieten zu Geld machen

Offene Mieten, die dem Verstorbenen geschuldet waren, gehören zum Nachlass und lassen sich verkaufen. Jeder Miterbe kann zwar Zahlung an alle verlangen, doch die Durchsetzung zieht sich oft. Wer Mietforderungen aus dem Nachlass verkauft, erhält sofort Geld und entgeht der Verjährung, die für Mieten aus dem Jahr 2023 mit Ablauf des 31. Dezember 2026 eintritt.

Der Vater hat jahrelang eine Wohnung vermietet. Nach seinem Tod stellen die Kinder fest, dass der Mieter seit Monaten nichts mehr überwiesen hat. Vielleicht hatte der Vater schon gemahnt, vielleicht sogar ein Urteil erwirkt. Seitdem kümmert sich niemand: Ein Erbe lebt im Ausland, einer will keinen Ärger mit dem Mieter, ein dritter will die Wohnung ohnehin verkaufen. Und der Rückstand wächst.

Solche Fälle sind häufig. Vermieter sind oft ältere Menschen, die in den letzten Lebensjahren nicht mehr jede Zahlung verfolgen konnten. Die Erben treten in eine Lage ein, die sie weder kennen noch gewählt haben.

Wem die offenen Mieten zustehen

Mit dem Erbfall gehen nach § 1922 BGB das Eigentum an der Wohnung, die Stellung als Vermieter und alle offenen Forderungen gegen den Mieter auf die Erben über. Das gilt für Mieten, die schon zu Lebzeiten des Erblassers fällig waren, ebenso wie für Mieten, die danach fällig werden. Gibt es mehrere Erben, steht all das der Erbengemeinschaft gemeinsam zu.

Für die Einziehung gilt § 2039 BGB. Der Mieter kann nur an alle Erben gemeinsam leisten, praktisch also auf ein Nachlasskonto. Umgekehrt kann jeder einzelne Miterbe verlangen, dass der Mieter an alle zahlt. Er muss dafür nicht abwarten, bis die anderen zustimmen. Entscheidungen über die Verwaltung der Wohnung, etwa eine Kündigung oder eine Mieterhöhung, folgen dagegen den Regeln des § 2038 BGB und verlangen in der Regel eine Mehrheit.

Was der BGH einem einzelnen Miterben erlaubt

Wie weit das Recht des einzelnen Miterben reicht, hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 4. November 2020 (Az. VII ZB 69/18) für einen bereits titulierten Nachlassanspruch entschieden. Nach einer Teilungsversteigerung stand der Erbengemeinschaft noch eine Forderung gegen einen Miterben zu, der das Grundstück ersteigert hatte. Ein anderer Miterbe ließ sich eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels erteilen, die nur ihn als Vollstreckungsgläubiger auswies.

Der BGH billigte das. Ein Miterbe, der allein oder zusammen mit anderen Titelgläubiger eines Nachlassanspruchs ist, kann eine vollstreckbare Ausfertigung verlangen, auch eine, die nur ihn ausweist. Voraussetzung ist, dass die Vollstreckung allen Miterben zugutekommt. Der Zweck des § 2039 BGB sei gerade, dass kein Miterbe von der Untätigkeit der anderen abhängig ist.

Für offene Mieten bedeutet das: Hat schon der Erblasser einen Zahlungstitel gegen den Mieter erwirkt, ist ein einzelner Erbe nicht blockiert, nur weil die anderen nichts unternehmen. Das Geld fließt aber immer in den Nachlass, nicht in seine eigene Tasche.

Verjährung: Die Jahresendfalle

Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Jede Monatsmiete verjährt für sich, und zwar nach § 199 BGB mit dem Schluss des dritten Jahres nach dem Jahr, in dem sie fällig wurde. Mieten aus dem Jahr 2023 sind deshalb mit Ablauf des 31. Dezember 2026 verjährt, wenn die Verjährung bis dahin nicht gehemmt wurde, etwa durch eine Klage oder einen Mahnbescheid.

Bereits titulierte Rückstände verjähren dagegen erst nach 30 Jahren. Wie man solche Titel verwertet, beschreibt unser Beitrag titulierte Forderung verkaufen.

Was passiert, wenn die Wohnung verkauft wird

Viele Erbengemeinschaften wollen die vermietete Wohnung verkaufen. Der Käufer tritt nach § 566 BGB mit dem Eigentumserwerb in das Mietverhältnis ein. Rückstände, die bis dahin fällig geworden sind, gehen aber nicht automatisch mit über. Sie bleiben beim Nachlass, und ohne Wohnung fehlt den Erben jedes Druckmittel gegenüber dem früheren Mieter.

Gerade diese Altforderungen bleiben oft liegen. Niemand fühlt sich zuständig, der Erlös aus dem Wohnungsverkauf ist verteilt, und die Rückstände geraten in Vergessenheit, bis sie verjährt sind.

Werfen Sie in diesem Zusammenhang auch einen Blick auf die Mietkaution. Während das Mietverhältnis läuft, darf der Vermieter nur eingeschränkt auf sie zugreifen. Nach seinem Ende kann er sie mit berechtigten Forderungen verrechnen. Wird die Wohnung verkauft, gehen die Rechte und Pflichten aus der Kaution nach § 566a BGB auf den Erwerber über. Für die Erben bedeutet das: Eine Kaution, die beim Käufer liegt, hilft beim Ausgleich alter Rückstände in der Regel nicht mehr.

Verkaufen statt einklagen

Ein Alleinerbe kann offene Mietforderungen nach § 398 BGB an einen Käufer abtreten. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben gemeinsam verfügen. Gelingt das nicht, kann ein einzelner Erbe seinen Erbteil verkaufen und damit auch seinen Anteil an den Mietforderungen; einen ersten Anhaltspunkt zum Wert liefert der Erbteil-Rechner.

Der Käufer übernimmt Mahnung, Mahnverfahren, Klage und Vollstreckung gegen den Mieter und trägt das Risiko, dass dieser nicht zahlen kann. Sie erhalten einen festen Betrag und müssen sich weder mit dem Mieter noch mit zögernden Miterben auseinandersetzen. Beide Wege sind legitim. Wer Zeit hat und einen zahlungsfähigen Mieter vor sich, kann selbst vorgehen. Wer die Sache abschließen will, gewinnt mit dem Verkauf Tempo.

Unterlagen für die Prüfung

Stellen Sie den Mietvertrag, eine Aufstellung der Rückstände mit Fälligkeiten, Mahnschreiben und vorhandene Titel zusammen. Hinzu kommen Kontoauszüge, aus denen sich die Zahlungen des Mieters ergeben, Angaben zur Mietkaution und der Erbnachweis. Wurde die Wohnung bereits verkauft, legen Sie auch den Kaufvertrag vor.

Wir prüfen kostenfrei und ohne Kostenrisiko, ob und zu welchen Bedingungen wir die Forderungen übernehmen.

Retten Sie die offenen Mieten vor der Verjährung und lassen Sie sie jetzt prüfen.

office@rechtekaeufer.de